[조소장의 조은집] 1. 양날의 검 ‘전세’…'깡통전세' 임대차계약서 꼼꼼히 살펴야 예방

▲ 5월 8일 오전 서울 여의도 국회 앞에서 열린 제대로 된 전세사기ㆍ깡통전세 특별법 제정 촉구 1만인 서명운동 돌입 선포 기자회견에서 한 참가자가 ‘나는 세입자’ 문구가 적힌 머리띠를 착용하고 있다. [연합뉴스 자료사진]

내집 마련의 꿈이 ‘꿈’이 아닌 현실이 될 수 있도록 공인중개사 자격증을 취득한 강원도민일보 조형연 기자가 부동산과 관련된 이슈들을 알기 쉽게 진단하고 해법도 제시합니다.

부동산 경기가 연일 하락세 입니다. 아파트 단지마다 팔기 위해 내놓은 매물은 넘쳐나지만 사려는 사람은 없습니다. 부동산 관련 지표를 보더라도 금방 해결될 것 같지는 않습니다. 특히 지금처럼 기준금리가 불안정하고 미래를 예측하기 어려울 때에는 부동산과 관련된 작은 계약이라도 불안합니다. 최근에는 인천 발 전세사기로 서민들의 내집 마련의 꿈을 더욱 힘들게 만들고 있습니다. 특히 부동산 계약에서 꼭 확인해야 할 것, 전세사기를 당하지 않기 위한 최소한의 예방책, 좋은 집 구하는 방법 들을 알기 쉽게 전달합니다. 서민들의 ‘내 집 마련의 꿈’은 물론, 부동산 재테크와 자산운영에 도움이 되길 바랍니다.

양날의 검 ‘전세’…임대차계약서 꼼꼼히 살펴야

언제부터인가 많은 사람들의 꿈은 ‘내집 마련’이 됐다.

수도권이건 지방이건 가릴 것 없이 내 집을 마련하는 것은 쉬운일이 아니다. 하루가 다르게 치솟는 집 값 때문에 많은 사람들이 울고 웃는다.

집을 샀다고 하더라도 대부분 은행 대출을 받기 때문에 온전한 내집이라고 하기도 어렵다. 우스겟 소리로 하는 ‘안방만 내집’이라는 말은 목돈이 없는 서민들의 한숨소리와도 같다.

이때문에 사회 초년생이나 내집마련을 위해 돈을 모으는 사람들은 대분은 집을 임차해 사용한다.

▲ 전국적으로 전세사기 피해가 속출하는 가운데 지난 3일 오후 서울 은평구청에서 전세 피해 상담센터가 운영되고 있다.[연합뉴스 자료사진]

부동산 임차의 대표적인 것이 전세와 월세다.

전세는 전세보증금을 임대인에게 지급하면 일정기간동안 임차목적물을 사용수익할 수 있는 권리가 주어진다. 월세는 일정 금액의 보증금을 내고 매월 차임을 지급하는 임차 형태다.

전세는 목돈을 필요로 하지만 월세를 부담하지 않는다는 점에서 임차인들에게는 유리한 임차제도다.

그래서 사회초년생들이나 소득이 많지 않은 임차인들은 전세를 선호한다. 또 은행에서는 원금회수가 비교적 안전한 전세자금을 큰 무리 없이 대출해 준다. 전세자금 대출은 전제 보증금의 80%까지도 받을 수 있다.

임대인도 일정부분 전세 임차인이 반갑다.

특히 다가구건물을 매입한 임대인의 경우 전세보증금 만큼 자기자본을 덜 투입할 수 있기 때문에 여유자금을 운용할 수 있다.

▲ 원희룡 국토교통부 장관이 지난 4월24일 오전 인천시 부평구 전세피해지원센터를 방문해 대기 중인 전세사기 피해자와 대화하고 있다.[연합뉴스 자료사진]

그러나 문제는 여기서 발생한다.

예를 들어보자.

원룸 13개 다가구 주택을 10억원에 구입하면서 4억원의 대출을 받았다고 가정하면 6억원의 자기자본을 투입해야 한다. 그러나 자기자본 없이 6억원을 빌려서 건물을 구입했다면 어떨까? 임대인은 6억원을 빨리 갚기 위해 원룸을 전세로 임대 할 가능성이 높다.

13개 호실을 모두 전세 6000만원에 임대하게 되면 모두 7억8000만원의 보증금을 받을 수 있다. 타인자본 6억원을 갚더라도 1억8000만원이 남는다. 2년이 지나 주변 시세가 오르면 보증금을 올려 받는다.

그러나 기존 임차인이 나가려고 하면 보증금을 돌려줘야 하는데 시세가 내려가 있다면 다른임차인을 구한다고 해도 이 보증금을 다 돌려줄 수 없게 된다. 이처럼 돌려막기가 불가능해지면서 전세사고가 터진다. 우리는 이런 주택을 흔히 ‘깡통원룸’ ‘깡통전세’ 등으로 부른다.

여기서 한 가지 의문점이 든다.

임차인들은 왜 깡통원룸이라는 사실을 모르고 임차하는 걸까? 여러 가지 이유가 있겠지만 대표적인 경우 몇 가지만 소개한다.

▲ 서울 강서구 화곡동의 한 부동산에 걸린 빌라 매매, 전세 정보.[연합뉴스 자료사진]

첫째, 직거래를 하는 경우는 등기부등본을 확인해도 임차보증금에 대해서는 알 수 가 없다. 물론 은행에서 대출받은 금액은 등기분등본에 ‘근저당권’으로 표시되기 때문에 쉽게 확인이 가능하다. 통상적으로 대출받은 금액의 120~130%를 설정하기 때문에 대략 얼마정도 빌렸는지 확인할 수 있다.

그러나 먼저 입주한 임차인의 보증금이 얼마인지, 또는 임대인이나 해당 건물에 체납된 세금은 없는지 등은 알 수 없다. 다만 공인중개사를 이용하면 이보다 더 많은 정보를 얻을 수 있다. 또 중개사고시 보증보험을 통해 최대 2억원까지 보장 받을 수도 있다.

둘째, 공인중개사 사무실을 거치더라도 임대인이 의무를 다하지 않으면 내용을 알 수 없다.

통상적으로 공인중개사들은 계약을 진행 할 경우 등기부등본을 교부하며 건물에 대한 대력적인 설명을 해준다. 그리고 계약을 하면서 계약서와 확인설명서를 함께 교부해 준다. 여기서 중요한 것은 이 ‘확인설명서’다.

확인설명서에는 선임차인의 보증금 합계를 기록하도록 돼 있는데 이는 임대인이 알려주지 않으면 공인중개사도 알 수가 없다. 또 다른 호실의 임차보증금을 알려준다고 해도 허위로 알려준다면 이를 확인할 방법이 없다. 뿐만 아니라 다른 호실의 계약서를 보여준다고 해도 계약을 진행하는 공인중개사가 중개한 경우가 아니라면 허위 계약서를 걸러낼 수 없다. 이처럼 임대보증금이 모두 얼마인지는 임대인만 알고있을 가능성이 매우 크다.

셋째, 임대인이나 해당건물에 미납된 세금이 있다면 이는 임대인 외에는 누구도 알 수 없다. 미납세금은 여러 가지가 될 수 있는데 국세와 지방세를 포함에 종류가 다양하다.

넷째, 임대인의 개인채무나 신용대출 등 공시되지 않는 임대인의 금융정보는 쉽게 제공받을 수 없다. 임대인의 재무상태는 부동산의 처분과 관련해 매우 밀접한 관계에 놓여있다. 하지만 임차인이 이를 알기는 현실적으로 불가능 하다.

▲ 서울 중앙대 인근 흑석동 주민 알림판에 붙은 원룸·하숙 광고 전단.[연합뉴스 자료사진]

이처럼 전세제도는 매월 지출하는 비용을 줄일 수 있어 매력적이지만 임대인의 상황이나 전세 임대의 의도 등을 알 수 없기 때문에 위험이 큰 임차 형태다.

따라서 임차인들이 더 꼼꼼하게 살피지 않으면 자칫 큰 위험에 빠질 수 있다.

임대인은 전세 임대계약시 기존 임대하고 있는 계약서를 공인중개사사무실에 제공하고 신규임차인과 함께 점검할 수 있도록 배려해야 한다. 또 국세와 지방세 납입증명서를 임차인에게 교부해 임차인이 임대인을 신뢰할 수 있도록 해야 한다.

또 믿을 수 있는 공인중개사를 지정해 전속계약을 하고 그 계약서를 임차인에게 교부하는 것도 좋은 방법이다.

마찬가지로 임차인은 전세계약을 하고자 한다면 기존임차인들의 임대차 계약서(개인정보를 제외하고)를 확인할 수 있는지, 국세와 지방세 납입증명서를 교부해 줄 수 있는지를 확인해야 한다. 또 공인중개사가 중개할 경우 집을 볼 때 앞서 언급한 사항들을 꼼꼼히 물어보고 확인해야 한다. 아울러 전세금을 반환해주는 ‘전세보증금반환보증’에 가입이 가능한지 확인하고 계약체결과 즉시 보험에 가입하는 것이 가장 안전하다. 보험을 드는데 비용이 든다고 해서 아끼다 보면 더 큰 화를 당할 수 있다.