임대차 종료후 원상회복, 어디까지 해야할까?[로앤톡]

임차인은 임대차계약이 종료 시 연체 차임이나 손해배상금 등을 공제하고 남은 임대보증금을 임대인에게 돌려받으면서, 임대인에게 임대차기간 중 임차물의 개조한 부분을 원상으로 회복하여 임대차목적물을 반환해야 한다. 그렇다면 이미 인테리어가 완성되어 있는 가게에 들어간 임차인, 임대차계약이 종료된다면 새 임차인은 인테리어를 전부 철거해야 할까?

임차인의 입장에서는 임대차목적물의 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치를 양도하는 대가로 권리금까지 전 임차인에게 지급했는데, 자신은 권리금도 못 받고 자신이 설치하지도 않은 인테리어를 철거해야하는 상황에 놓이게 될 수 있다. 임대인 입장에서는 계약 종료 후 다른 용도로 임대차목적물을 사용할 생각이었는데, 임차인이 설치한 인테리어들로 인해 철거비용이 추가로 들어가는 상황이 되버린다.

윤예림 변호사|법무법인 길도

이에 대하여 대법원은 ‘임차인이 신축건물과 같이 기본 마감이 되어 있는 상태에서 최초 입점한 후 추가로 시설했다면, 특별한 사유가 없는 한 임대차 종료시에 추가로 설치한 시설을 철거하면 된다. 또한 임차인이 전임차인의 시설을 인수했을 경우에도 별도의 약정이 없는 한 임차인은 그 이전 임차인이 시설한 것까지 원상회복 할 의무가 있는 것은 아니고 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 된다’고 판단한 바 있다. 임차인은 임대차계약 종료 시 전 임차인이 설치한 시설까지는 원상회복을 할 필요가 없고, 다만 ‘원상회복의무’는 임대차계약 개시 이전의 상태로 복귀시키는 의무이기 때문에, 임차인이 임대차계약을 할 당시의 상태로는 회복시켜야 한다는 것이다.

임대차계약서를 작성하면서 원상회복의 주체 및 구체적인 범위 등에 대해 상세하게 명기하였다면, 양 당사자의 합치로 인해 작성된 임대차계약서에 기재된 약정대로 이행하면 된다. 하지만 대부분의 임대차계약서의 원상회복 관련 내용이 일반적인 내용의 부동문자로 들어가 있거나 두루뭉술하게 기재되어 다양한 해석이 가능하게 된다면, 임대차계약 종료 시 원상회복과 관련하여 다툼이 발생할 가능성이 높다. 이에 대해 전 임차인이 설치한 시설물에 대하여 새 임차인이 원상회복 의무를 별도로 약정하였고 새 임대차계약의 임대료 및 계약종료일 등이 전 임차인과 동일해 전 임차인의 의무가 포괄적으로 양도되었다고 해석할 여지가 다분하여, 전 임차인의 커피전문점 시설을 새 임차인이 철거해야 할 원상회복 의무가 있다는 대법원 판례도 있다.

결국 임대차시설물의 원상회복 의무를 누가 지게 되느냐는 임대차관계마다 각 계약 체결의 동기, 계약 경과, 양 당사자의 합의내용을 고려하여 판단되기 때문에, 개별적으로 검토를 해봐야 한다. 따라서 새 임차인이 권리금을 지급했다는 사유만으로 전 임차인의 시설까지 원상회복 할 의무는 없다고 할 수 있고, 임대인과 새 임차인의 임대차계약 체결 시 원상회복에 관한 특약, 권리양수도 계약에서 임대차계약 상의 의무 포괄적 양도 사항의 여부 등을 종합적으로 검토한 후 판단해야 한다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)