집값 하락에 전방위 규제완화… 경착륙은 피했다

尹정부 1년 부동산시장
금리 인상·경기 침체 우려 덮쳐 ‘꽁꽁’
거래절벽에 집값·전셋값 동반 하락
수도권 ‘빌라왕’ 등 전세사기 사태도
세제·대출·청약 등 대대적 규제완화
업계 “부분적 효과… 시장 안정 찾을 것
지방권 미분양 물량 등 해소 과제로”

윤석열정부 출범 이후 지난 1년간 부동산 시장은 가파른 내리막세를 탔다. 역대 최악의 거래절벽이 이어진 가운데 집값과 전셋값이 동반 하락했고, 분양시장도 고전을 면치 못하며 미분양 주택이 꾸준히 늘어났다. 정부가 이에 맞서 전방위 규제 완화에 나서면서 최근에는 집값 하락 폭이 둔화하며 경착륙 위기는 벗어났다는 분석이 나온다.

11일 한국부동산원에 따르면, 올해 5월 첫째 주 기준 전국 아파트 매매가격은 지난 1년간 12.50% 하락했다. 서울은 10.94% 하락했고, 경기와 인천도 각각 16.47%, 17.04% 떨어지면서 수도권 기준으로 1년 새 14.83% 빠졌다. 비수도권은 10.22% 떨어졌다.

아파트값이 가파르게 하락한 것은 연이은 기준금리 인상과 경기 침체 우려로 부동산 시장 전반이 얼어붙은 영향이다. 한국은행은 지난해만 7차례 기준금리 인상을 단행했고, 대출이자 부담을 느낀 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’, ‘빚투(빚내서 투자)’족이 집을 내놔도 거래가 되지 않는 상황이 이어졌다. 서울의 아파트 매매 건수는 2021년 10월 2197건으로 정점을 찍은 뒤 꾸준히 줄어 지난해 10월에는 558건으로 역대 최저치를 기록했다.

전세시장의 분위기도 비슷하다. 부동산원에 따르면, 윤석열정부 취임 후 1년간 전국 아파트 전셋값은 16.9% 하락했다. 경기와 인천도 각각 23.1%, 23.2%씩 급락했다. 금리 인상에 따른 전세 수요가 감소하며 월세나 반전세로 전환하는 사례가 늘었고, 역전세난으로 집주인과 세입자 간 갈등이 확산하는 등 부작용이 생겨났다. ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등 수도권 일부 지역에서 대규모 전세사기까지 발생하며 전세 수요가 더욱 위축됐다.

분양시장에도 한파가 찾아왔다. 부동산R114에 따르면 지난해 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.6대 1로, 2014년 이후 8년 만에 한 자릿수로 떨어졌다. 미분양 물량도 20년 장기 평균치인 6만2000가구를 훌쩍 넘는 수준을 유지하고 있다. 지난 3월 기준 미분양 주택은 전월 대비 4.4% 감소한 7만2104가구로 집계됐다. 지난해 4월 이후 11개월 만에 감소하기는 했지만, 준공 후 미분양은 전월보다 늘어 2021년 6월 이후 1년9개월 만에 가장 많은 수준이다.

정부는 시장 경착륙을 피하기 위해 취임 직후부터 대대적인 규제 완화에 나섰다. 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 배제 조치에 종합부동산세 공정시장가액비율 인하(100%→60%) 등 세 부담을 낮췄다. 올해 초에는 1·3 대책을 통해 서울 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 모든 규제지역을 해제했고, 대출·청약 규제 완화 방안을 발표했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받지 않는 정책금융대출상품 특례보금자리론도 한시적으로 운영 중이다.

전문가들은 정부의 규제 완화가 일정 부분 효과를 내면서 서울 등 일부 수도권 지역은 연내 상승 반전도 기대해볼 수 있다고 평가했다.

서진형 공정경제포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “단기간에 시장이 정상화하지는 않겠지만, 연말이나 내년 상반기에는 부동산 시장이 안정을 찾을 수 있을 것”이라며 “지방에서는 미분양 물량 등이 문제가 될 소지는 남아 있다”고 분석했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부가 1·3 대책으로 시장 연착륙을 유도했고, 금리 이슈가 안정을 찾아가고 있다”며 “수도권을 중심으로 지표가 개선되고 있어 하반기에 일부 상승 반전도 가능할 것으로 본다”고 말했다.

박세준 기자 3jun@segye.com