전세보증보험 가입 여부·약관 확인...주변 집값·실제 임대인도 체크해야 [서초카페]

전세사기 예방법

전세사기 피해자가 잇따라 극단적 선택을 하는 등 전세사기 문제가 심각한 사회적 문제로 떠오르고 있다. 전세 제도는 복잡하고 허점은 많아, 작정하고 사기를 치는 이를 완벽하게 막아내기란 쉽지 않다. 그럼에도 피해 대상자가 되지 않기 위해 반드시 챙겨야 할 확인사항들은 있다. '새로운 미래를 위한 청년 변호사 모임(새변)'은 전세보증금반환보험, 계약물 주변시세, 임대인과 등기부등본상 일치여부, 잔금일 다음날 등기상태 변경여부 등을 확인해야 피해를 최소화 할 수 있다고 조언했다.

우선 계약 체결 전 전세보증금반환보증보험 가입 여부를 확인해야 한다. 전세보증금반환보증보험에 가입이 된다고 하더라도 가입 이후 우선변제권이 소멸됐거나 묵시적 갱신, 계약조건 변경 사항을 보증보험기관에 알리지 않은 경우 보험으로 보증금을 돌려받을 수 없게 되는 경우가 많은 만큼 보험 약관도 반드시 확인해야 한다. 다음으론 계약 체결 전 계약하려는 집과 비슷한 조건(입지, 준공연도, 면적)의 주변 주택시세를 알아보자. 주변 시세 대비 전세보증금이 비슷하거나 전세보증금이 더 크다면 보증금을 돌려받기 어려운 이른바 '깡통전세'일 수 있다. 소규모 자본으로 주택의 소유권 취득이 가능하므로 임대인의 보증금 반환 능력에 대해서도 믿기 어려울 수 있다.

특히 중요한 것은 계약 체결 전 임대인이 누구인지 반드시 확인해야 한다는 점이다. 가장 기본이지만 의외로 많은 이들이 놓치는 부분이다. 공인중개사·중개보조인에게 계약 체결 전 안내받은 임대인과 실제 등기상 임대인이 다른 경우도 드물지 않다.

임대인이 신탁사나 법인인지도 확인해야 한다. 신탁부동산을 임차해주는 대리인, 공인중개사, 중개보조인이 신탁 계약상 정당한 권리가 있는지 역시 확인할 필요가 있다. 법인 임대인의 경우 법인이 파산·청산하거나 깡통 법인인 경우 개인 임대인보다 돈을 받기 어려울 수 있다.

등기부등본의 을구에 저당권이나 근저당권 여부도 알아봐야 한다. 최근에는 전세매물 등기부등본 을구는 깨끗하고 전세보증금반환보증보험 가입이 됨에도 임대인이 무자력이어서 보증금을 받지 못하는 경우도 있다고 한다. 이런 경우를 대비해 임대인의 주소지의 등기부등본을 떼보고 임대인이 해당 주소지를 소유하고 있는지, 그 주소지 매물의 가치가 전세보증금을 상회하는지, 그 주소지에 다른 근저당권이 잡힌 것은 없는지 등도 확인해야 한다.

서울, 수도권, 광역시, 기타 지역별로 다른 보호대상 소액임차인의 범위, 최우선변제금액·우선변제금액을 전세보증금과 대조해 보자. 처음에는 소액임차인에 해당됐다가 중간에 보증금을 증액한다면 더 이상 소액임차인이 아니게 된다. 그러니 계약 갱신시마다 확인해야 한다.

마지막으로 계약서 내용을 두번 세번 확인해야 한다. 협의한 내용이 맞는지, 임대인, 매물 주소가 맞는지 확인하고, 잔금일의 등기 상태를 잔금일 다음날까지 반드시 유지하겠다는 특약을 반드시 넣는 것이 좋다. 임차인은 잔금일 다음날에 등기 상태를 반드시 확인해야 한다.

그리고 계약 체결 도중은 물론 계약이 체결된 이후인 계약 기간 중, 재계약 직전에도 계속적으로 등기 내용에 변경이 있는지, 임대인이 변경이 되는지, 저당권이나 근저당권이 생겨 최우선·우선변제권을 넘어가는 보증금 잔액에 대해 권리침해가 없는지 확인하는게 좋다.