'블랙홀' 빠진 전세사기·깡통주택, 특별법만이 능사 아니다 [尹정부 1년 성과와 전망 (9)부동산 정책]

역전세 속 전세보증 사고 급증
사전 예방·실효성 있는 대책을

윤석열 정부 출범 후 1년간 집값은 안정국면에 진입했지만 깡통전세와 전세사기가 불거지면서 최대 난제로 꼽히고 있다. 집값이 급등했던 2년 전 전월세 계약은 17만건을 넘어 올해 순차적으로 만료가 다가오지만 그사이 집값은 급락하고 전세보증 사고율은 상승했다. 역전세가 현실화되고, 전국적인 전세사기까지 가세하면서 전문가들은 서민들의 피해 예방을 위한 실효성 높은 대책이 마련돼야 한다고 입을 모은다.

11일 국토교통부에 따르면 2021년 5월 전월세 거래량은 신고일 기준 총 17만3631건이다. 이는 최근 5년간 5월 거래량 기준으로 최다 규모다. 2017년 5월 13만9000건에 비하면 4년 새 약 25% 급증했다. 이같이 치솟은 전월세 계약물량이 이달부터 만기가 돌아온다.

문제는 최근 2년 새 주택가격이 하락해 돌려줘야 할 전세보증금과 현 전세시세의 격차가 커진 것이다. 한국건설산업연구원에 따르면 전국 주택의 전세가격은 지난해 6월부터 하락세로 전환됐다. 한국부동산원 기준으로 매매가격에서 차지하는 전세가격의 비율인 전세가율은 올해 3월 기준 아파트의 경우 67.5%로 전달 70.3%보다 더 낮아졌다.

허윤경 건산연 연구위원은 "우리나라 전세는 관행적으로 2년 단위로 임차 계약이 이뤄지면서 2년 전 전세가격과 현재를 비교하게 된다. 시장 전반적으로 역전세가 확산되고 있어 보증금 반환 위험도 높아졌다"고 지적했다.

실제 역전세 사고는 현실화되고 있다. 주택도시보증공사의 전세보증 사고율은 올해 3월 1385건으로 사고율은 6.6%에 달했다. 전달인 2월은 1121건이지만 사고율은 6.9%로 더 높았다. 전세보증 사고는 보증만기도래 금액에서 보증사고가 발생한 보증금액의 비율이다. 지난해 8월만 해도 3.5% 수준이었다. 하지만 지난해 12월 5%를 넘어선 이후 가파르게 상승하고 있다.

역전세 국면이 장기화될 수 있다는 관측도 나온다. 올해 2·4분기 수도권 아파트 입주물량이 적지 않아 당분간 전세가격 하락세가 이어질 가능성이 높기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 5월 첫째주 주간 아파트 전세가격 변동률은 0.13% 하락했다. 전셋값 낙폭은 둔화되고 있지만 여전히 내리막길이다.

전문가들은 실효성 높은 대책이 나와야 한다고 지적한다. 지난달 27일 전세사기 특별법이 공표됐지만 법적인 대안만이 능사는 아니라고 입을 모은다. 특별법은 전세사기 피해자가 경매로 나온 해당 집을 먼저 낙찰받을 수 있게 하고 한국토지주택공사(LH) 임대주택을 시세의 30~50%에서 최장 20년 제공해주는 방안 등이 담겨있다. 엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 "전세사기 피해 사례를 보면 계약 전 권리관계나 신탁소유 관계 등 기초적인 정보 확인만으로도 피해를 예방할 수 있는 경우가 적지 않다. 주택 거래 전 주의점을 사전에 교육받아 숙지할 수 있는 제도가 우선돼야 하고, 특별법의 경우 실질적 효과보다는 자칫 과잉 지원이 될 수 있어 유의해야 한다"며 "전세사기 범죄자에 대한 처벌을 강화하되 선의의 임대인까지 잠재적 가해자로 인식되는 등 법이 악용되는 것은 경계해야 한다"고 강조했다.