5번의 '文 흔적 지우기'… 부동산 연착륙 길 다졌다 [尹정부 1년 성과와 전망 (9)부동산 정책]

대출·세제·청약·재건축 등 전방위 규제 완화
기준금리 인상과 함께 집값 안정화 큰 효과
건설사 위기·깡통주택 등 해결 과제 수두룩
역전세 대란 우려 속 규제완화 입법화 시급

윤석열 정부 출범 1년간 부동산 정책은 전 정부 '흔적 지우기'로 요약된다. 대출, 세금, 규제지역, 분양, 청약, 재건축 등을 총망라한 '대못규제'가 5차례에 걸쳐 대대적으로 풀렸다. 전방위 규제완화로 전 정부 때 급등했던 집값도 안정화 추세에 접어드는 등 시장 연착륙 기대감도 한층 커지고 있다. 규제완화 일변도 정책과 맞물려 고금리, 경기침체 등 대내외 변수가 복합적으로 반영된 결과로 분석된다. 다만 서울과 지방 간 집값 양극화와 미분양 증가, 전세사기·깡통전세 대란 등 풀어나가야 할 과제도 산적해 있다.

■부동산 대못규제 뽑았다

11일 정부와 업계에 따르면 지난해 정부는 첫 부동산 대책인 6·21 대책을 통해 전 정부의 대표적인 부동산 '대못규제'인 세제분야 규제를 대폭 완화했다. 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시 배제하고, 종합부동산세법 시행령을 개정해 주택분 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 내렸다.

공동주택 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)도 인하했다. 이로써 올해 1가구1주택은 물론 다주택자 보유세 부담까지 2020년 이전 수준으로 돌아갔다.

대출규제도 대거 풀렸다. 생애 최초 주택구매 가구의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 완화해 집값의 80%·최대 6억원까지 대출을 허용하고, 규제지역 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 가능토록 했다. 아파트 중도금 대출이 제한되는 기준선은 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 6년 만에 상향 조정했다.

두 달 후 발표한 8·16 대책에서는 첫 주택 공급 로드맵이 나왔다. 공약보다 20만가구 늘어난 270만가구를 5년간 공급하는 게 핵심이다. 재건축 사업의 걸림돌로 꼽혔던 재건축 초과이익 환수제 개편안과 재건축의 첫 관문인 안전진단 문턱도 크게 낮췄다.

올해도 1·3 대책을 통해 대출·실거주·전매제한·청약 규제 등 전방위적 규제완화 행보를 이어갔다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산만 제외하고 규제 지역에서 모두 해제했다. 수도권 분양 아파트의 5년 실거주 의무도 폐지했다.

■규제완화 입법은 공회전

이 같은 전방위 규제완화는 집값 안정화와 함께 시장 연착륙을 이끄는 동력이 되고 있다.

실제 한국부동산원 조사에 따르면 5월 첫째 주 전국 아파트 매매가는 지난해 같은 기간에 비해 12.50% 하락했다. 서울은 10.94% 하락했고, 비수도권은 10.22% 떨어졌다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "지난 1년간 종합부동산세 양도세 중과, 대출규제, 전매제한 등 전반적인 부동산 규제가 완화됐다"며 "지난 정부 시절 집값 급등기에 비정상적으로 강화됐던 규제들이 완화된 부분은 긍정적"이라고 말했다.

한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 "규제완화가 부동산 시장 연착륙으로 이어지고 있다"며 "다만 규제완화라는 방향성은 맞지만, 투기적인 요소를 제공했다는 점에서 우려도 제기된다"고 진단했다.

남은 과제도 만만치 않다. 당장 미분양 급증에 따른 건설사 위기론이 커지고 있다. 국토부가 집계한 지난 3월 기준 전국의 미분양 주택은 7만2104가구에 달한다. '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 물량은 8650가구로 늘어났다. 전국적으로 주인을 못 찾은 분양물량은 국토부가 '미분양 위험선' 기준으로 제시한 6만2000가구를 훌쩍 넘어선 규모다.

최근 전세사기 논란에 따른 역전세 대란 우려도 봉합해야 한다. 또한 그동안 발표한 정책을 시행하기 위한 입법도 마무리지어야 한다. 재건축 초과이익 환수제 개편 관련 법 개정안, 실거주 의무 폐지를 위한 개정안이 아직까지 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 이 밖에 다주택자 취득세 중과제도 완화, 분양·입주권 단기 양도세율 하향 등도 국회 입법이 필요한 사안이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 규제완화를 추진하고 있지만, 야당과 합의가 안 돼 시행되지 못하고 있다"며 "정부와 여당은 적극적으로 야당을 설득해 규제완화에 속도를 내야 한다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 "이미 발표한 규제완화 방안들이 아직 입법화되지 않고 있는 것은 풀어야 할 숙제"라고 지적했다.