[알기 쉬운 부동산] 전세사기와 전세피해

박유석 대전과학기술대학교 금융부동산행정과 교수

최근 전세사기로 인한 피해의 심각성이 세상에 알려지면서 전세사기가 하나의 사회문제로 대두되고 있고 이는 국지적 문제가 아닌 전국적인 문제로 확산 되고 있는 모습이다. 전세사기로 인한 피해는 금전적인 피해를 넘어 몇몇 피해자들의 목숨으로써 그 억울함과 사기의 심각성을 일깨워 주었으며 그 안타까움은 배가 되고 있다.

전세사기로 인한 피해자 급증에 따라 정부는 그 피해에 대한 보상대책을 마련했고 이는 법률로써 규정되어야 하기에 관련 논의가 국회에서 이어지고 있다. 현재 3가지의 발의안이 국회에 계류 중인데 특히 피해자 범위에 대한 논의가 뜨겁다. '전세사기'와 '전세피해'는 엄연히 다른 문제이기 때문에 사기에 의한 선의의 피해자를 구제하려는 정부의 노력으로 해석된다.

전세사기와 전세피해는 결론적으로 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못한다는 점에서는 동일하나 전세사기는 전세제도를 악용한 '사기'다. 임대인 등이 처음부터 속이려는 의도를 가지고 있었다는 얘기다. 반면, 전세피해는 전세제도로 인한 모든 피해를 말하며 전세사기에 의한 피해를 포괄하는 개념이라 할 수 있다. 즉, 전세사기와 달리 애초부터 속이려는 의도는 없었으나 부동산시장의 변동성 등으로 임차인에게 피해를 입힐 경우 전세사기에 포함되지 않는 전세피해로 규정할 수 있다.

전세사기나 전세피해가 발생하게 된 원인은 결국 부동산시장의 한계 및 변동성 등으로 해석 할 수 있다. 전세사기는 전형적인 정보의 비대칭 상황에서 소비자의 역선택과 공인중개사의 도적적 해이가 발생한 것으로 볼 수 있고 전세사기를 제외한 전세피해는 시장의 매매가격 하락으로 인해 나타난 역전세 및 깡통전세 현상으로 볼 수 있다. 결국 전세사기나 전세피해 모두 세입자가 피해를 입은 상황이며 정부에선 간접적인 지원대책을 내세우고 있으나 피해에 대한 보상뿐만 아니라 이러한 피해가 발생하지 않도록 불법적인 행위에 대한 예방적 대책을 세우는 것도 시급할 것으로 보인다.