[부동산 INSIGHT] 이사하면 전월세 계약 반드시 신고 ‘관리비 꼼수’ 주의

보증금 6000만원·월세 30만원 초과 의무
30일 이내 신고 위반시 최대 100만원 과태료
계도기간 연장 후 강원 신고건수 대폭 상승
임차인 권리 보호·거래 투명성 확보 효과
전세사기 대비 기대 vs 과도한 세금 비판
월세 대신 관리비 인상 편법 만연 ‘빈틈’
관리비 상한선 조정 등 선제적 조치 필요

‘임대차 3법’ 중 하나인 전·월세 신고제가 이달 말 계도기간이 끝나 내달 1일부터 본격적으로 시행된다. 전·월세 신고제가 시행됨에 따라 전·월세 시장의 거래 투명성이 확보되는 등의 효과가 기대된다. 그러나 과도한 세금 징수란 비판과 함께 월세를 30만원 이하로 낮추고 관리비를 높이는 ‘꼼수 계약’도 존재해 자발적 신고율을 높이기 위한 정부의 대책 마련이 요구된다.

■ 이달 말 전·월세 신고제 계도기간 종료

10일 국토교통부 등에 따르면 이달 말 전·월세 신고제 계도기간이 종료됨에 따라 6월 1일부터 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인이나 임차인이 계약 내용을 신고해야한다. 전·월세 신고제는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하고 임차인의 권리보호를 위해 지난 2021년 6월 1일부터 시행되고 있다. 특히 상대적으로 확정일자 신고가 적던 월세, 아파트가 아닌 물건의 정보량이 증가해 정확한 시장 모니터링이 가능해져 거래의 투명성이 확보된다는 장점이 있다. 또 최근 사회 문제로 자리 잡은 전세사기에 대한 대비책의 효과도 기대된다. 신고 의무를 위반하면 미신고 기간과 계약금액에 따라 최소 4만원부터 최대 1000만원까지 과태료가 부과된다. 또 허위로 신고하는 경우에는 계약금액 등과 상관없이 100만원의 과태료가 부과된다.

앞서 정부는 세금 부담 완화와 지자체의 행정 여건 등을 감안해 전·월세 신고제 계도기간을 1년 더 연장했다. 통상 임대차 계약기간이 2년이며 대다수의 임대인과 임차인 등이 시행 사실을 몰라 제도정착에 어려움을 겪었다. 실제로 국토부 자료를 분석한 결과 강원도 전월세 거래량은 신고제 시행 전인 2020년 3만8001건에서 신고제가 시행된 2021년 4만910건으로 2909건(7.65%) 소폭 증가에 그쳤다. 이후 새정부 출범 직후 임대차 3법의 요구가 있어 1년 연장했다. 또 계도기간 연장과 함께 행안부 국민비서(구삐) 서비스를 통해 임대차 신고의무 안내, 계약 시 유의사항 등을 안내하는 서비스를 제공했고, 지자체별 순회교육 등 생활밀착형 홍보를 강화했다. 계도기간이 추가 연장된 지난해에는 5만3644건으로 전년 대비 신고 건수가 1만2734건(31.12%) 크게 늘었다. 이에 국토부는 이달 말 계도기간을 종료하고 내달 1일부터 지자체를 통해 단속을 본격화할 방침이다.

■ 정부 임대차 3법 해법 주목

신고제 대상인 임대인과 임차인은 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 임차 주택 소재지 관할 주민센터를 방문하거나 온라인 부동산거래관리시스템으로 반드시 신고해야 한다. 또 정부 24를 통해 전입신고를 하면 임대차 신고 메뉴로 연결되며 임대차 계약서를 등록하는 것으로도 신고 처리가 가능하다.

다만 지나친 세수 확보란 의견과 소득세 부과 등 과세 자료로 활용될 것이란 비판과 함께 공정한 거래를 위해 필요하다는 의견도 엇갈리고 있어 향후 정부의 전·월세 신고제를 포함한 임대차 3법에 대한 해법이 주목된다.

특히 전·월세 신고제 대상에서 제외되기 위해 월세를 30만원 이하로 낮추고 관리비를 높이는 경우를 막기 어려워 여전히 빈틈이 많다. 현재계약서에 표시된 월세와 관리비는 자율로 정할 수 있어 파악조차 쉽지 않다. 게다가 일부 공인중개사들이 탈세를 노리는 임대인들의 요구를 들어주며 월세 시장에 혼란을 주고 있다.

강문식 한국공인중개사협회 춘천시지회장은 “원룸이나 투룸의 경우 월세는 30만원인데 관리비가 7만~15만원에 광고를 올린 곳이 많다”며 “이미 월세시장에서 편법을 봐주는 경우가 있어 신규 공인중개사들이 생계로 인해 울며 겨자 먹기로 받아줄 수밖에 없는 구조” 라고 설명했다. 이에 “정부 차원에서 관리비 항목을 세분화해 상한선을 정해주는 등의 선제적인 조치가 필요하다”며 “과태료를 물리는 방식으로는 해결하기 쉽지 않다”고 지적했다. 정우진 jungwoojin@kado.net