집값 폭락 ‘브레이크’… 부동산 시장 연착륙 유도 [윤석열 정부 출범 1년 下]

분당·일산·평촌 등 신도시 직격탄… 미분양 물량 ‘시한폭탄’ 우려
규제 완화로 ‘돌파구’… 250만가구 공급 공약 실현 가능성 낮아

1기 신도시. 경기일보DB

 

윤석열 정부의 1년 동안 부동산 시장은 분당, 판교, 일산, 평촌 등 신도시를 중심으로 ‘롤러코스터급’ 등락을 겪었다는 평가다. 지난해 5월 이후 집값 급락세가 지난해 말까지 이어졌지만 올해 대규모 규제 완화안을 시행하면서 시장 경착륙을 막고 진정 국면으로 유도했다.

국토교통부는 지난해 8월 ‘국민 주거안정 실현 방안’을 통해 총 270만가구(연평균 54만가구·인허가 기준)를 5년간 공급하는 내용을 발표했다. 이는 당초 공약인 250만가구에서 20만가구가 추가로 늘어난 것이다.

그러나 분당, 일산, 평촌 등 신도시의 부동산 시장이 약세를 면치 못하고 있고 미분양 물량이 쌓여 가고 있는 상황이다. 여기에 글로벌 공급망 혼선으로 원자재 값이 급등하는 바람에 일부 건축 현장에선 대형 건설사마저 착공 단계에서 계약을 파기하고 위약금을 물면서까지 발을 빼는 현상도 나타나고 있다. 

이런 가운데, 노태우 대통령 시절 200만가구 건설 달성을 위해 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본)가 건설됐는데 당시 5개 신도시의 신규 주택 물량이 30만가구였다는 점을 감안하면 250만가구는 실현 가능성이 매우 낮아 보인다는 지적이 제기된다. 250만가구 공약을 달성하려면 분당, 일산 같은 1기 신도시 같은 대형 공사를 전국에 8개 정도 추진해야 한다.

이와 함께 부동산 시장 불안이 가속화하자 정부는 대규모 규제 완화안을 잇따라 내놨다. 

올해 초 정부는 1·3대책을 통해 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 전국 부동산 규제지역 해제와 대출 규제 완화, 주택 매수를 위한 정책금융대출인 특례보금자리론 시행 등을 쏟아냈다. 또 주택 전매제한 완화를 시행하고 실거주 의무 폐지를 위한 법 개정도 추진했다.

부동산 거래 문턱을 높인 관련 세금도 대폭 인하됐다. 다주택자 대상 취득세 중과세율은 4~6%로 완화했다. 지난해 말에는 종합부동산세(종부세) 개정으로 세율을 최대 2.7%로 낮췄다. 

기본 공제액도 1주택자 기준으로 11억원에서 12억원까지 늘렸다. 또 올해 만료를 앞둔 양도소득세 중과 배제도 1년 연장하고 분양권과 입주권 단기 양도세율도 45%까지 낮췄다.

한편 제1기 신도시 재건축·리모델링 10만가구 공급 공약은 노후한 1기 신도시 주택을 재건축과 리모델링 방안을 통해 재탄생시키는 것이다. 

윤 대통령은 지난해 1월6일 ‘신도시 재정비’ 정책공약을 발표했다. 그는 수도권 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 주택 10만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 신도시 5곳에서 재건축과 리모델링 등 재정비사업을 펼치겠다는 것이다.

이 공약은 10만가구 주택 공급과 이주 대책으로 구성됐다. 공약은 169~226%인 1기 신도시의 평균 용적률을 종상향으로 늘려 10만가구 이상 주택을 추가 공급하겠다는 것이었다. 10만가구는 3기 신도시 2, 3곳을 추가로 짓는 규모였다.

3기 신도시 청약 대기자와 입주 희망자들에게 피해가 없도록 택지공급 순위 자체를 늦춘 후순위 부지와 임대주택부지, 미분양 토지 중 중소 규모 공공택지를 활용하겠다는 것이었다.

강해인 기자 hikang@kyeonggi.com