지난해 누진세율로 2건 이상 매도…이달 31일까지 양도세 합산신고해야

매년 5월이 되면 양도소득세 합산과세에 대한 안내 문자를 받는다. 그러면 본인이 신고 대상인지부터 판단해야 한다. 이번에는 양도소득세 합산신고(확정신고)에 대해 세법에서 어떻게 규정하고 있는지를 살펴볼 계획이다. 개인별로 어떻게 적용할 수 있을지 알아두면 좋다.

먼저 양도소득세 합산신고를 이해하기 위해 과세기간과 단기세율(단일세율), 일반세율(누진세율), 고가주택 과세에 대해 명확한 개념을 알고 있어야 한다. 양도소득세에서 과세기간은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지다. 이 과세 기간 동안 누진세율로 2건 이상 매도한 경우라면 다음해 5월 1~31일 합산신고를 해야 한다.

단일세율이 적용되는 분양권의 양도만 2건 이상이거나 조합원 입주권을 포함해 주택을 2년 미만 보유하고 양도한 경우가 2건 이상인 경우에는 산출세액의 변동이 없다. 이 때문에 신고하지 않아도 세액 차이가 발생하지 않는다. 다만 세무서에서는 그 세부 명세를 확인할 수 없기 때문에 일괄적으로 매도 건수가 2건 이상인 경우에는 안내 문자를 받게 될 수 있다.

그러나 주택을 2년 이상 보유하고 비과세 조건을 만족하지 못한 경우나 일시적 2주택의 비과세 조건을 만족하지만, 고가주택을 2가구 모두 동일한 연도에 매도한 경우라면 합산신고의 대상이 된다. 각 거래의 양도소득을 합산해 누진세율을 적용하게 된다. 예를 들어 일시적 2주택이 적용되는 고가주택의 경우 비과세 조건을 만족하더라도 양도차익 중에서 12억원을 초과한 부분에 대해서는 일반세율로 세금이 매겨진다. 이럴 경우에는 합산신고를 해야 한다.

합산과세가 적용되는 경우 실제 양도소득세는 어떻게 변동되는지 사례를 들어 설명해 보겠다. 장기보유공제와 기본공제 등을 고려한 뒤 양도소득 과세표준이 각각 1억원, 1억5000만원인 경우가 있다. 일반세율 적용 대상인 주택을 동일한 연도에 2가구 매도한 경우에는 기존 양도 후 예정신고에서 각각 1956만원, 3706만원의 양도소득세(지방소득세 제외)를 계산해 납부하게 된다. 두 개의 양도소득세 과세표준 합산 금액인 2억5000만원을 기준으로 계산한 양도소득세가 약 7506만원이 되기 때문에 그 차액인 1844만원을 합산신고 때 추가로 납부해야 한다.

이러한 합산과세에 따른 추가적인 세 부담은 계약서 작성 시점에 조금만 신경 쓰면 적용을 피할 수 있다. 매도 시점이 연말에 근접한 경우이고 특별한 사정이 있지 않다면 잔금 납부 시기를 조절해 연말을 넘겨 매도 잔금을 받음으로써 합산과세를 피할 수 있다.

또 부동산 등의 양도가 항상 양도소득이 발생할 수는 없기 때문에 이 합산과세를 반대로 이용하는 경우도 있을 수 있다. 하나의 과세기간 동안 양도차손이 발생한 경우라면 다른 양도차익과 합산해 신고할 수 있다. 합산과세이기 때문에 양도차손이 발생한 경우에는 양도차익과 합산해 양도소득금액을 줄일 수 있다. 이렇게 되면 양도소득세 역시 줄어들게 된다.

예를 들어 분양권 매도로 인해 60%(또는 70%, 양도소득세 기준·지방소득세 별도)의 세율로 양도소득세를 예정 신고 납부하고, 다른 부동산을 양도차손으로 매도한 경우라면 합산 신고를 통해 양도차손에 해당하는 부분은 통합 계산이 가능하다. 60%(또는 70%)를 적용한 세액만큼 환급이 가능하다는 의미다. 다만 이 양도차손은 비과세 대상 주택에서 발생한 경우라면 합산 대상이 되지 않는다.

김성일 리겔세무회계법인 대표

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