주택담보대출 금리 떨어진다…건설주 반등 기회 잡을까

부동산 경기회복 기대에 급등한 건설주 최근 부진
금리하락에 미분양 감소하며 연말 주가반등 전망

주택사업을 주로 하는 건설사들의 주가가 최근 부진을 면치 못하고 있다. 연초 정부의 부동산 정책 기대감으로 반짝 상승했다가 주택시장 지표가 기대를 밑돌면서 상승폭을 모두 반납하고 있는 것이다.

이런 가운데 증권가에선 건설주 주가가 올해 말부터는 다시 반등에 시동을 걸 것이란 전망이 나온다. 주택담보대출금리가 하락하면서 미분양 물량이 감소해 건설사 수익성이 개선될 것이란 이유에서다.

2023년 연초 이후 건설주 주가 추이/그래픽=비즈워치

10일 한국거래소에 따르면 지난 9일 기준 주택사업을 주로 벌이는 현대건설, DL이앤씨, 대우건설, GS건설 등의 주가는 연초 이후 각각 21.3%, 12.1%, 8.1%, 7.5%씩 상승했다. 얼핏 나쁘지 않은 듯 보이지만 현대건설 외 대부분의 건설주는 같은 기간 코스피 상승률(12.8%)에도 미치지 못한다.

이들 건설주는 올 들어 정부가 종합부동산세 완화와 규제지역 해제 등을 포함한 부동산 시장 규제 완화 정책을 발표한 뒤 급등세를 나타냈다. 주택시장 경기 개선에 따라 수익성이 호전될 것이란 기대감이 커지면서다. 그러나 주택시장 회복세가 생각보다 더디게 나타나자 한 달 만에 상승폭을 상당 부분 반납한 뒤 지지부진한 흐름이다.

이런 와중에 증권가에선 최근 주택담보대출(주담대)금리가 하락세를 보이는 점에 주목할 필요가 있다는 의견을 내놓고 있다. 주담대금리가 하락하면서 주택 수분양자의 자금조달 비용이 감소하고, 미분양 주택이 줄어들 수 있다는 것이다. 아울러 분양 경기 개선으로 건설사가 신규 사업을 늘리면서 수익성이 나아질 수 있다고 보고 있다.

한국은행에 따르면 지난 3월 예금은행 신규취급액 기준 주담대금리는 4.4%다. 주담대금리는 지난해 기준금리 인상에 따라 같은 해 8월 4.82%로 정점을 찍은 후 5개월 연속 하락세를 지속하고 있다.

강경태 한국투자증권 연구원은 "미분양 주택 수는 오는 2024년부터 의미있게 감소할 것"이라며 "과거 추이를 살펴보면 주담대금리가 등락하기 시작하고 1년에서 1년6개월 뒤 미분양 주택 수 증감이 나타났다"고 말했다.

국토교통부에 따르면 지난 3월 전국 미분양 주택은 7만2104가구로 전월 대비 3334가구 줄어들었다. 지난해 4월 이후 11개월 만에 증가세가 멈춘 것이다. 

통상 미분양 주택이 줄어들면 건설사 수익성이 좋아진다. 미분양 주택이 많아 자금을 회수하지 못하면 건설사는 신규 주택 공급을 하기 어렵다. 반대로 미분양 주택이 줄어들면 주택 공급을 늘릴 수 있다.

강경태 연구원은 "주담대금리가 하락한 효과가 신축 분양 경기와 구축 실거래 경기 호전으로 이어지는 시기는 내년부터"라며 "올해 말로 갈수록 주택사업을 영위하는 건설사에 대한 시장의 저평가는 멈출 것"이라고 전망했다. 이어 "분양 경기 개선이 예상되는 연말부터 건설사 주가는 반등할 것"이라고 덧붙였다.

최성준 (csj@bizwatch.co.kr)

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