전세 사기 막는 필수조건 “전입신고 확정일자 반드시 해야”

“사회 초년생입니다. 주머니 사정이 좋지 못해 저렴한 전셋집을 알아보다 최근 괜찮은 매물을 발견했습니다. 문제는 집주인이 전입신고를 꺼린다는 겁니다. 그 대신 관리비와 보증금을 시세보다 저렴하게 해준다고 하는데 계약을 해도 되는 건지 걱정이 앞섭니다.”

주택 임대차에서 세입자가 전입신고를 제대로 하지 않아 전세금 피해를 당하는 사례가 적지 않다. 전문가들은 전입신고와 확정일자는 전세금 피해 예방을 위한 필수 절차라고 조언한다.

10일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “세입자가 새로운 곳에 이사할 때 전입신고는 필수 절차 중 하나”라면서 “현실에선 법적인 강제성이 약하기 때문에 사회 초년생들은 잘 몰라서 생략하는 경우가 의외로 많다”고 지적했다. 이어 “전입신고와 확정일자는 집주인의 잘못으로 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자의 전세금을 지켜줄 핵심 수단이므로 절대 잊지 말아야 한다”고 강조했다.

전입신고란 세입자가 이사하려는 집의 주소지를 주민등록상에 등록하기 위한 법적 절차다. 하지만 전입신고는 단순히 주소지 등록이나 변경을 의미하는 것만은 아니다. 집주인의 채무 상태가 좋지 못해 집이 부동산 경매에 넘어갈 경우, 전입신고와 확정일자가 되어 있지 않다면 전세금이 사라질 위기에 놓여 전세 사기나 피해의 유형으로 나타나기도 한다. 때문에 전입신고와 확정일자는 세입자의 보증금을 지키는 안전장치가 되는 셈이다.

엄 변호사는 “세입자가 이사 후 전입신고 확정일자를 받으면 그 즉시 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 발생한다”며 “세입자의 대항력과 우선변제권은 집이 부동산 경매에 넘어가더라도 전세금을 우선 변제받거나 변제받지 못하더라도 그 집에 계속 거주할 권리가 있기에 매우 중요한 요소”라고 말했다.

한 가지 주의할 점은 종종 전입신고와 확정일자를 같은 개념으로 이해하는 세입자가 있다는 점이다. 하지만 전입신고와 확정일자는 문제 발생 시 서로 다른 역할을 한다.

전입신고는 세입자로서 대항력을 행사할 수 있는 권리를 뜻하며, 계약에 대한 법적 효력을 인정받는 확정일자는 세입자의 우선변제권을 뜻한다. 다시 말해 전입신고만 되어 있을 경우 부동산 경매 시 세입자가 대항력은 행사할 수 있지만, 확정일자가 없다면 전세금 변제가 어려울 수 있다는 의미다. 따라서 전입신고를 할 때 확정일자도 반드시 함께 받아놔야 문제가 없다.

반면 전입신고의 중요성에도 불구하고 이를 생략하는 사례가 많다. 대부분 집주인이 계약 조건으로 내세는 경우다. 가령 사무용으로 허가된 건물임에도 거주용으로 세입자를 받거나 불법 건축물일 때 집주인이 세입자의 전입신고를 꺼린다.

엄 변호사는 “집주인이 세입자의 전입신고를 꺼리는 가장 큰 이유는 세금혜택을 노리거나 해당 건물에 문제가 있기 때문”이라며 “이 경우 보증금이나 월세를 저렴하게 조건을 제시하기도 하는데 전입신고가 되지 않으면 전세금 보호는 물론 월세 세액공제도 불가능하기 때문에 전입신고를 볼모로 한 매물은 계약을 피해야 한다”고 조언했다.

전입 신고절차는 어렵지는 않지만, 세입자가 주의해야 할 사항이 존재한다. 전입신고는 기본적으로 신청일로부터 다음날 자정에 효력이 발생한다. 즉 전입신고를 신청하는 즉시 효력이 발생하는 게 아니라 하루가 지나야 효력이 발생한다는 것이다.

이를 악용해 전입신고의 효력이 있기 전 집주인이 근저당을 잡아버리는 사기 피해도 있다. 때문에 예비 세입자들 사이에선 “잔금을 치르기 전 미리 전입신고를 하면 되지 않을까”라는 잘못된 판단을 내리기도 한다.

전입신고는 원칙상 세입자가 해당 거주지에 살아야만 신청할 수 있다. 즉, 이사를 온 후부터 신청할 수 있다는 말. 만약 거주하지도 않는데 미리 전입신고를 한다면 주민등록법 제37조 제3의 2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있다. 다만 전세 사기 피해가 우려된다면 전입신고 효력 기간의 단점을 역 이용해 보는 방법이 있다.

엄 변호사는 “잔금을 치르기 전이지만, 집주인의 동의를 얻어 이사를 먼저 했다면 전입신고가 가능하다”며 “이후 세입자는 등기부를 통해 전입신고 및 확정일자와 집주인의 근저당 상태를 확인하고 잔금을 치러야 전세금 피해에서 안전할 수 있다”고 귀띔했다.

송치훈 동아닷컴 기자 sch53@donga.com