[尹정부 1년 부동산] 1·3대책, 연착륙 기여했지만... “DSR 규제 풀어야”

세제 및 대출 규제 완화로 거래량 늘어
”실수요자 위한 추가 대책 필요”

윤석열 정부는 지난해 5월 출범 이후 1년간 1·3대책을 비롯해 대대적인 부동산 규제 완화책을 펼쳤다. 세제 및 대출 규제 완화에 따라 유례없는 거래절벽을 기록했던 아파트 거래량이 늘었고, 서울을 중심으로 청약 시장도 일부 활성화됐다. 특히 특례보금자리론을 출시하면서 사회 초년생과 신혼부부, 1인 가구 등 젊은 층의 내 집 마련 수요가 거래량 증가로 이어졌다. 다만 부동산 전문가들은 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 등 실수요자를 위한 추가 대책 마련이 필요하다고 지적했다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. /연합뉴스

◇ 규제 완화로 시장 연착륙 기여… “文정부보다 월등”

정부는 1·3대책 등 전방위적 규제 완화를 통해 부동산 시장 연착륙에 기여했다. 서울 용산과 강남 3구(강남·서초·송파구)를 제외한 규제지역을 해제하고 분양권 전매제한을 완화했다. 또 중도금 대출과 분양권 전매 제한, 실거주 의무 규제, 청약 요건 등 각종 규제 완화가 본격 시행됐다.

그 결과 1·3대책 이후 아파트 거래량이 늘어나는 등 변화가 감지되고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 거래는 1월만 해도 3만9124건에 불과했지만 대책 이후인 2월부터 6만3909건으로 늘었다. 3월 역시 5만9750건으로 전달보다는 소폭 줄었으나 비슷한 흐름을 유지하고 있다.

하락장이 계속되던 아파트 시장도 대책 이후 하락 폭을 점차 좁혀가고 있다. 5월 첫째 주 전국 아파트값은 전주 대비 0.09% 하락하면서 4주 연속 하락 폭을 줄였다. 특히 최근 상승 전환한 서울 서초구와 강남구는 이 주에도 각각 0.03%, 0.02% 상승하면서 흐름을 이어갔다.

부동산 전문가들은 대체로 규제 완화에 대해 긍정적인 반응을 보였다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “윤석열 정부는 부동산을 규제하기보다 시장 경제 원리에 따라 작동하도록 규제를 완화했다”면서 “결과적으로 전 정부보다는 가격도 안정되는 등 잘 돌아가고 있다고 평가한다”고 했다.

조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “부동산 정책만 따지면 규제 완화 등을 봤을 때 전 정부와 비교해 월등하다고 생각한다”고 했다.

◇ 특례보금자리론에 실수요자 호응... “임시방편·편법” 비판도

특히 특례보금자리론 도입은 실수요자들로부터 긍정적인 호응을 얻고 있다. 신혼부부와 사회초년생 등 젊은 층과 무주택자를 중심으로 내 집 마련의 기회를 제공했다는 평가다. 특례보금자리론은 운영 석 달 만에 신청 금액이 30조원을 돌파하면서 애초 공급 목표인 39조6000억원의 80%에 육박할 정도로 흥행 중이다. 한국주택금융공사(HF)의 조사에 따르면 이용자 10명 중 7명이 3040세대인 것으로 나타나기도 했다. 정부는 재원을 늘려 연말까지 특례보금자리론을 공급할 예정이다.

'특례보금자리론'이 출시된 지난 1월30일 서울 중구 한국주택금융공사 서울중부지사에서 한 시민이 상담을 받고 있다. /뉴스1

하지만 특례보금자리론이 반쪽짜리 대책에 불과하다는 지적도 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정부는 무주택자가 내 집 마련을 할 수 있도록 정책을 펴는 게 당연한 의무”라면서 “한시적으로 운영하는 특례보금자리론은 편법으로 지속 가능한 대책이 아니다”라고 했다.

이 외에 서울을 중심으로 청약 시장 역시 일부 살아났다는 평가가 나온다. 미분양이 급증하면서 추후 10만 가구에 육박할 것이라는 예측이 나오자 정부는 다주택자를 청약시장에 참여하도록 했다. 이에 무순위 청약에 무주택·거주지 요건이 폐지되면서 미분양·미계약 사태를 빚은 단지들이 물량을 털어낼 수 있었다.

둔촌주공(올림픽파크포레온)을 필두로 최근 서울에서 진행된 주요 청약 단지가 예상을 깨고 흥행하기도 했다. 다만 서울 외곽이거나 소규모 단지, 지방에서 진행된 청약은 여전히 사정이 좋지 못하다는 점은 한계로 꼽힌다.

◇ “저소득·무주택자 배려책 부족… DSR 규제 풀어야”

다만 실수요자를 위한 보완책이 추가돼야 한다는 지적도 잇따른다. 정부가 당장 시장을 연착륙하게 하는 데는 성공했지만, 전반적으로 저소득자나 투자 경험이 없는 무주택자 등을 위한 대책이 부족하다는 것이다.

전문가들이 공통으로 지적하는 것은 40%로 유지 중인 DSR 규제 완화다. 박합수 겸임교수는 “DSR 규제는 주택 시장 급등기에 마지막 대책으로 집을 사지 말라는 강력한 정부의 신호였고, 당시에는 통했던 대책”이라면서 “하지만 집값이 하락해 조정이 된 지금도 과도한 억제책을 유지하는 것은 실수요자인 중산층 이하 저소득층에게 치명적인 피해를 주어 ‘부익부 빈익빈’ 현상이 심화할 수 있다”고 했다.

고준석 대표도 “DSR 규제가 없을 당시에도 연체율이 높지는 않았는데, 소득을 따져 대출을 해주면서 저소득자의 내 집 마련 기회가 사라진 것은 아쉽다”면서 “1회에 한해서는 DSR 규제를 적용하지 않는 등 추가 대책이 필요하다”고 했다.

조영광 연구원 역시 “대출 규제 완화도 결국 DSR 규제가 있는 한 대부분 고소득자에게 해당는 것”이라면서 “전반적으로 이번 정부의 부동산 대책은 저소득층에 대한 배려책이 부족하다”고 지적했다.

이어 그는 “둔촌주공 등 청약 시장을 살린 것도 무주택 실수요자 입장에서 보면 집값이 대폭 조정될 가능성을 원천 차단당한 것”이라고 덧붙였다.