임대료 3개월 못내면 쫓겨나는게 마땅?...법원이 판단한 근거는

코로나 기간 개정된 특례규정 영향
“6개월 연체해도 계약해지 사유 아냐”

서울 서초구 대법원 모습. [김호영 기자]

상가 임대료 연체로 계약해지를 당할 뻔한 임차인이 임대인을 상대로 소송을 벌여 승소했다.

대법원 2부(주심 천대엽 대법관)는 최근 임차인(세입자) A씨가 건물주 B씨를 상대로 낸 강제집행 불허 청구 소송에서 B씨의 상고를 기각하고 원심이 내린 원고 승소 판결을 확정했다고 9일 밝혔다.

A씨는 2018년 7월 B씨가 소유한 서울 서초구 소재 상가 중 일부를 임차하는 계약을 맺었다. 이후 A씨가 월세를 내지 않자 B씨는 임대차계약 해지를 주장하면서 같은해 10월 A씨를 상대로 건물 명도 소송을 냈다. 결국 이듬해 3월 ‘월세와 관리비 연체액 합계가 3개월분(1200여만원)에 달하면 임대차계약 자동해지, 해지일로부터 한달 내 상가 인도’ 등을 내용으로 하는 조정이 성립했다.

이들은 2020년 7월 임대차 계약을 한 차례 갱신했다. 하지만 A씨는 2021년 9월까지 3600여만원을 다시 연체했고, B씨는 “조정 성립 이후 연체액이 3개월분에 달했으므로 임대차계약이 자동해지됐다”고 주장하면서 건물 명도 집행을 하려 했다. 반면 A씨는 계약이 자동해지되지 않았다면서 강제집행을 불허해달라며 소송을 제기했다.

법원은 개정한 상가임대차법 특례조항을 적용했다. 앞서 국회는 코로나19가 한창이던 지난 지난 2020년, 어려움을 겪는 임차인을 위해 상가임대차법을 개정했다. 개정법이 적용된 2020년 9월29일부터 6개월간 임대료를 연체해도 이를 계약해지 사유로 보지 않는다는 게 핵심이다. A씨는 이를 근거로 법에서 정한 6개월분 연체액을 제외하면 전체 연체액이 결과적으로 3개월분에 달하지 않게 된다고 주장했다.

하급심(1·2심)은 이를 인정해 임대차 계약이 자동해지되지 않는다고 판결했다. 대법원도 “임대인의 계약 해지 등 일부 권리의 행사를 제한함으로써 임차인을 구제하기 위해 만들어진 임시 특례규정”이라며 “특례기간이 쟁점이 되는 사건에서 세입자가 갚은 돈이 있다면 특례기간이 아닌 시기의 연체분부터 갚은 것으로 봐야 한다”고 덧붙였다.