전세사기·PF인질극에 판 뒤집혀…부동산, 강남 불패도 끝[부릿지]

"정부는 건설사, 집주인편이 아닙니다."

미분양과 부동산 PF(Project Financing) 부실, 전세사기 등 부동산 시장 관련 악재 해결에 정부가 골머리를 앓고 있다. 이와 같은 문제는 가격에 미치는 영향을 넘어 시장 자체를 부실하게 만들고 있다. 자칫하면 경제 위기로까지 번질 수 있다. 김인만 부동산경제연구소장은 "정부는 집값의 상승, 하락이 아닌 시장 안정화가 최우선 목표"라며 "건설사도, 집주인편도 아니다"고 단언했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김인만 소장과 함께 부동산 시장을 둘러싼 악재를 점검하고 시장에 미칠 영향도 진단했다.

▶조성준 기자
미분양 문제도 사실 하반기 부동산 시장이 아주 큰 영향을 줄 것 같습니다. 분양시장 양극화가 되게 심한 것 같아요. 어떤 지역은 완전 악성 미분양이 쌓여가지고 팔리질 않고 있고, 또 어느 곳들은 완판되고 막 사람들 몰려 줄 서고 뺑뺑 돌고 그 옛날에 풍경이 다시 보이더라고요.

▶김인만 부동산경제연구소장
현상은 똑같아요. 원인도 똑같고요. 자, 집값이 오를 때 상승장에는요. 아무거나 사도 다 올라요. 오르는 폭을 보면 서울이나 인천이나 2017년에서 2021년까지 상승을 보면 결과는 비슷해요. 그게 무슨 말이냐면 강남 같은 경우는 2017년에서 2021년까지 꾸준히 이렇게 올랐고요. 인천 같은 경우는 안 오르다가 2020년, 2021년 이렇게 올랐거든요. 그 오르는 폭은 비슷한데 중심지들은 미리 먼저 오르고 좀 더 근데 많이 오르는 것처럼 보일 뿐이죠. 강남이라고 해서 천정부지 오르진 않는다. 비슷합니다. 비슷한데 자, 모두가 다 오르는 시절이 아니에요. 지금 부동산 시장이 흐름이 바뀌었잖아요. 판이 바뀌다 보니까 어떤 마음? 매수자들도 알죠. 우리는 오르는 집을 사고 싶지. 내려가는 집을 절대 안 사고 싶어요. 그러니까 분양도 진짜 분양가 저렴하고 역세권에 입지가 좋은 지역 위주로 돌아가죠. 그렇기 때문에 지금 같은 분위기에 분양이나 미분양시장도 서울이 먼저 회복하죠. 줄서더라도 물론 분양가도 따져 봐야 합니다. 서울이라고 다 오르진 않아요.

▶김인만 부동산경제연구소장
그러면 그렇게 말씀하시는 분들이 있죠. 아니 건설사들은 미분양이 날 줄 아는데 왜 자꾸 분양하는 거야? 건설사들은 공사할 때 건축할 때 갑자기 짓지 않아요. 땅을 살 때, 브릿지론 받고 PF대출 일으켜서 선분양해서 계약금, 중도금 당겨서 짓고 그러죠. 그래서 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 분양합니다. 그런데 시장의 수요자들이 다 받아주냐고. 못 받아주죠. 그러니까 미분양은 발생할 수밖에 없다.

▶조성준 기자
지금 말씀해주신 대로 브릿지론도 얘기하셨습니다. 이게 분양을 계속해야 하는지 결국 이 문제는 PF문제로 가는 거거든요.

▶김인만 부동산경제연구소장
많은 분들이 왜 자꾸 아니 왜 자꾸 건설회사 도와주지? 왜 자꾸 부자들 도와주려고 하지? 이게 걱정하는 게 금융시장이죠. 지금 PF로 다 인질 잡혔어. 작년이나 이렇게 분양을 어쩔 수 없이 지금 밀어내기 분양하는 사람들은 이제 미분양까지 덮쳐요. 미분양은 더 최악이지. 책임 준공하니까 시공사들도 일단 물렸어. 짓기는 지어야 하는데 시행사들도 계속 이자 내면서 언제 분양이 될지도 모르는데 할 수밖에 없는 상황. 자, 물린 결국 시행사는 돈이 없잖아요. 계속 안 팔리면 어떻게 돼요? PF대출 해준 금융사들이 인질로 잡히고 물렸으니까. 건설사나 시행사들이 지금 다 물려가지고 안 물린 사람이 없어. 그러니까 이게 동맥경화처럼 지금 꽉 막혔거든요. 그래서 국토부도 이걸 예의주시하죠. 만약에 이게 지속이 된다? 6개월, 1년 안에 끝나지 않고 2년, 3년으로 가게 되면 우리나라 금융회사들 한두 곳만 도미노로 넘어져도 굉장히 걷잡을 수 없이 커질 수 있다. 경제·금융 위기로도 번질 수 있다.

▶김인만 부동산경제연구소장
정부는 절대 건설사랑 집 가진 부자들 잘해줄 생각 없어요, 솔직히. PF가 문제죠. 금융시장이 흔들리게 되면 이게 경제 위기이기 때문에 개입할 수밖에 없다. 그래서 저는 개입하리라 봅니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 김인만
구성 김효정
촬영 이상봉, 공하은 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr