"세제·대출 규제완화 '연착륙 대책' 적절…주택공급 구체적 방안 내놔야"

[전문가가 본 윤석열 정부 부동산 정책 1년]
신도시·재건축·재개발 위주 공급
택지 부족…정비사업 선회 긍정적
광역철도 역세권 개발 속도 내고
해외 건설, 단순 숫자 목표 아닌
지속가능한 수주 정책 보완 필요

[이데일리 김아름 기자] 지난 1년 윤석열 정부의 부동산 정책은 냉탕과 온탕을 오가는 모습을 보였다. 지난해 5월 출범 당시에는 ‘집값 안정’이 목표였다면 하반기 들어 급격하게 주택시장이 침체하자 연착륙을 위한 긴급조치를 단행했다. 문재인 정부에서 내놓은 과도한 부동산 규제를 정상화하고 부동산 세제완화 등 대책을 내놓으면서 경착륙 우려에 적극적으로 대응했다는 분석이다. 다만 정책에 대한 후속대처가 미흡해 구체적인 실행방안이 뒤따라야 한다는 지적이 나온다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

세제 등 규제 완화·공급대책 ‘긍정적’

이데일리는 9일 재개발·재건축 및 주택공급, 규제 완화, 해외건설, 교통 등을 포함한 윤 정부의 부동산 정책에 대해 전문가들의 평가를 들었다. 전문가들은 대체로 적절했다고 평했다. 다만 정부 대책의 구체성에 대해서는 추가적인 방안이 필요하다고 했다.

지난해 정부 출범 첫날부터 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제하는 등 세제완화에 집중했다. 이후 △일시적 2주택 등 주택 수 제외 특례 신설 △공동주택 공시가격 현실화 등으로 세금부담을 완화했다. 특히 지난해 하반기 집값이 빠른 속도로 떨어지자 올 초 1·3 대책 등을 통해 △생애 최초 주택구매 가구 주택담보대출비율(LTV) 상한 완화 △무주택자 LTV 규제 완화 △규제지역 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출 허용 △아파트 중도금 대출 기준선 12억원 이하로 상향 조정 △투기과열지구·조정대상지역 해제 등 전방위 규제 완화를 단행했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전 정부의 과도한 부동산 규제를 정상화하겠다는 맥락에선 어느 정도 할 만큼 했다”며 “부동산 세제 개선이 가장 긍정적인 정책이다”고 평가했다.

정부는 8·16 대책을 통해 5년간 270만호를 공급하겠다는 첫 주택공급 로드맵을 내놓는 한편 재건축 초과이익 환수제(재초환) 개편안과 1기 신도시 특별법 등을 내놓고 주택 공급 활성화에도 심혈을 기울이고 있는 것에 대해서도 긍정적인 반응이 나왔다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 “정부가 신도시와 재건축·재개발 위주로 공급정책을 펼치고 있는데 서울 구도심은 택지가 없어 정비사업으로 방향을 선회한 것은 굉장히 긍정적으로 평가한다”며 “다만 시기상 사업성이 좋지 않아 성과가 나오기는 쉽지 않다. 효과가 미미할 수밖에 없다”고 진단했다.

강승필 서울과학기술대학교 철도전문대학원 교수는 “전 정부에서 국지적인 주택 공급부족이 있었는데 주거환경, 교통여건이 좋고 살만한 지역에 공급이 안 됐다”며 “이를 해결하기 위해 윤 정부가 수도권광역급행철도(GTX) 개통 공약을 내세워 부동산이 이상 과열되지 않고 안정적으로 주택개발을 할 수 있는 정책을 내놓은 것은 바람직하다”고 말했다.

해외건설 부문에서도 긍정적인 평가가 이어졌다. 손태홍 한국건설산업연구원 연구위원은 “해외건설수주 500억 달러 달성, 4대 강국 도약이라는 목표를 수립하고 적극적으로 정책을 추진하고 있어 긍정적이다”며 “사우디 ‘네옴시티’나 인도네시아 신수도 이전 등 사업에 적극적으로 동참하고 있어 건설 외교의 중요성을 인식하고 있다”고 했다.

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후속조치 미흡, 지역적 양극화 심화 주의해야

정책에 대한 ‘디테일’, 즉 구체적인 방안에 대해서는 아쉽다는 지적이다. 김제경 투미부동산컨설팅소장은 “정부의 정책에서 가시적인 부분이 부족하다”며 “당장 노후계획도시 특별법도 발표했지만 현실적으로 잘 되려면 후속조치가 필요한데 발표한 사항이 발표를 위한 발표로 마무리될 수도 있다”고 했다.

김 소장은 이어 “공급대책도 270만호 공급하겠다고 했는데 계획만 잡혔지 구체적으로 이뤄지는 게 없다”며 “재초환은 국회를 통과하지 못하고 있다. 규제 완화 발표만 요란하고 후속조치가 미흡해 실속이 없는 상황이다”고 우려했다.

이 연구위원은 “정부가 발표한 노후계획도시 특별법은 아직 선례가 없던 대규모 재건축으로 주택 수요 문제 해결을 위한 정부의 대책이었다”며 “하지만 용적률 상향 등 고밀도 개발로 주택수요 등의 문제를 모두 해결할 수 있는 해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 된다. 용적률 상향의 반대급부로 공공기여기부채납 규모도 늘어날 것이기에 개별 단지별로 의견이 갈릴 수 있는 부분은 신중히 접근해야 한다”고 말했다.

부동산 시장의 국지적·지역적 양극화 심화를 주의해야 한다는 주장도 나온다. 강 교수는 “GTX 등 교통 관련 정책의 실현이 너무 더디다”며 “광역철도 역세권 개발을 빨리 추진해야 하고 GTX 노선 주변에 있는 콤팩트시티 개발 등도 예정대로 가려면 속도를 내야 한다”고 언급했다. 그는 이어 “광역시, 특례시나 수도권 일부 지역의 주택 가격이 비정상적으로 오르는 데 반해 다른 지역은 취약해지고 있다”며 “불합리하게 주택가격이 지역별로 큰 편차가 생기는 것을 방지하는 대책도 필요하다”고 제안했다.

해외 건설도 단순히 목표를 숫자로만 설정하지 말고 지속 가능한 수주를 이룰 수 있도록 정책적인 보완이 필요하다는 의견이다. 손 연구위원은 “우리가 삼아야 하는 목표를 단지 숫자로만 계량화해서 보여주는 것보다 지속 가능한 수주가 좋다”며 “선언적으로 보여주는 건 정부가 잘하는 것이지만 아쉽다. 예전에 중동 등 오일머니 기반의 발주자가 사업을 쏟아낼 때 기술력만 있으면 수주가 어렵지 않았는데 지금은 형태가 많이 바뀌었다”고 설명했다.

이어 그는 “사업의 사이즈가 상당히 크기 때문에 기술력은 기본이고 국가가 가진 경쟁력과 영향력을 요구하고 있다”며 “국가가 산업 차원에서 어떤 걸 지원해 줄 수 있는지 그에 맞는 정책이 따라와야 한다”고 덧붙였다.

김아름 (autumn@edaily.co.kr)