[토크와이드] "토지 불로소득 환수 없이는 전세 사기 백약이 무효"
그동안 내 집 마련을 위한 수단으로 활용된 '전세 제도'가 전국에서 발생한 사기 사건을 계기로 논란이 되고 있습니다. 현재 정부와 여야 모두 전세 사기 특별법을 위해 머리를 맞대고 있지만 입장차를 좁히지 못하고 있습니다. 이 같은 문제의 핵심은 '토지 불로소득'이고, 임시적인 특별법을 넘어 전세 제도에 대한 근본적 해결책이 필요하다는 지적이 나오는데요. 19세기 토지 개혁가인 헨리 조지의 사상을 따르는 '지공주의' 주창자인 김윤상 경북대 행정학부 명예교수로부터 부동산 투기를 막기 위한 근본적인 해법을 들어봅니다.
[김상호 사회자]
19세기 미국 토지 개혁가인 헨리 조지의 사상을 따르시는 경제학자십니다, 김윤상 경북대 행정학부 명예교수 모셨습니다. 어서 오십시오.
[김윤상 경북대 명예교수]
네, 안녕하십니까?
[김상호 사회자]
교수님, 모신 이유가 요즘 전세 사기다 해서 문제들이 많은데요. 그것의 근본적인 원인은 부동산에 대한 열풍 아니겠습니까? 교수님 모시고 오늘 부동산 공화국으로 불리는 대한민국에 100년 전 토지 개혁가인 헨리 조지의 사상인 '지공주의'라고 교수님께서 명명하신, 거의 토지공개념이라고 보면 되겠습니까? 이 비슷한 사상을 주창하고 계시는데, 이게 어떤 시사점을 주고 있는지 말씀을 좀 듣고자 오늘 모셨습니다.
[김윤상 경북대 명예교수]
'지공주의'라는 단어는 제가 헨리 조지 사상을 우리말로 번역하다가 그렇게 됐는데 토지공개념의 지공 두 자를 따서 거기다가 주의를 더 붙인 겁니다. 단순한 토지공개념보다는 조금 더 상위의 개념이다, 이렇게 보시면 되죠. 그런데 이거는 세상에 존재하는 물자는 사람이 만든 인공물과 자연물 두 가지가 있는데 인공물은 생산자의 것이고 자연물은 우리 모두의 것이라는 아주 상식적인 사상입니다. 그런데 사회가 오래 그렇지 않은 상태로 오다 보니까 사람들 오해를 하고 있는데 우리나라의 경우는, 가령 토지가 또는 일체 자연이 우리 모두의 것이고 어떤 특정 개인이 전혀 알 수 있는 것이 아니라고 하면 부동산 문제가 생길 리가 없고 환경 문제도 쉽게 해결이 된다고 저는 그렇게 보고요. 우리 시사점은 바로 그런 거라고 봅니다.
[김상호 사회자]
최근 전세 사기 문제가 가장 중요한 이슈로 등장하고 있는데요. 심각한 사회 문제로 떠올랐습니다. 그런데 정부는 범정부 합동 TF라는 걸 구성해서 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정 방안이라는 건 발표를 했습니다. 교수님, 이 안정 방안 정부 대책, 어떻게 보시는지요?
[김윤상 경북대 명예교수]
물론 물에 빠진 사람이 생기면 건지고 봐야 하니까 정부가 나서는 거는 당연하다고 저는 생각을 합니다. 그런데 그게 근본적인 대책이 아니고 단기 대책이라는 말이에요. 물에 빠진 사람을 건지는 데 치중할 게 아니고 다음부터 다시는 안 빠지도록 이렇게 만들어야 할 거 아닙니까? 그런데 그런 측면에서 정부 정책이 굉장히 아쉽다, 이렇게 보고 있죠.
[김상호 사회자]
미봉책에 지나지 않는다, 이렇게 보시는군요?
[김윤상 경북대 명예교수]
그렇습니다. 그런데 그게 나쁘다는 것이 아니고 그것도 해야 하지만···
[김상호 사회자]
해야 하니까···
[김윤상 경북대 명예교수]
근본 대책은 세워야 한다는 거죠.
[김상호 사회자]
이것은 이것대로 진행하고 여기서 있었던 문제들을 좀 더 심도 있게 살핀 다음에···
[김윤상 경북대 명예교수]
그렇습니다.
[김상호 사회자]
근본 대책을 만들어야 한다.
[김윤상 경북대 명예교수]
예, 예.
[김상호 사회자]
그런데 이런 얘기들을 확장하면 두 가지 또 논쟁이 있는데요. 교수님께서 어떻게 보시는지 한번 여쭤보고 싶은데, 전세 사기를 당한 사람들은 개인이 당한 사기다, 개인이, 지금 정부의 입장도 이런 쪽에 가까워진 것 같은데요, 개인이 당한 사기를 국가가 어떻게 보상하느냐 이런 쪽도 있는 것 같고, 그다음에 그거 보상해 주는데 내 세금을 왜 쓰느냐 반대하는 분들도 계시고, 이 부동산 전세 사기가 어떻게 일반 사기냐, 이거는 국가가 저지른 구조적인 사기다, 그래서 이거는 그냥 한꺼번에 이런 많은 사람이 사기를 당한 것은 그냥 사기를 당한 사람들이 숫자가 많은 게 아니고 일종의 사회적인 재난으로 봐야 한다는 시각이 있는 것 같은데 교수님 입장 듣고 싶습니다.
[김윤상 경북대 명예교수]
전세 사기가 개인 문제라는 시각도 일리가 있습니다. 사실 모든 문제는 다 개인 문제죠. 그런데 개인 문제가 여러 사람한테 이렇게 일어나면, 문제가 발생하면 그거는 사회 문제가 되는 거예요. 사회라는 뜻이 바로 그런 거 아닙니까? 그런데 사회 문제가 발생하면 당연히 정부가 개입해야죠. 그런데 이게 여러 정부나 정치권에서 대책을 마련하고 있긴 있습니다마는 조금 전에 말씀드린 것처럼 물에 빠지지 않도록 하는 일이 근본적인 대책 아니라는 것이 참 아쉽죠.
[김상호 사회자]
사회적 재난의 측면도 여전히 가지고 있기 때문에···
[김윤상 경북대 명예교수]
그렇습니다.
[김상호 사회자]
국가가 개입하는 거는 당연한 일이다. 교수님 말씀 중에 인상적인 말씀이 '부동산 투기는 전 국민이 언제라도 감염될 수 있는 팬데믹이다' 이렇게 말씀하셨습니다. 이 말씀을 보자면, 어떻게 보면 전세 사기를 비롯한 최근의 일련의 일들이 교수님 말씀하신 이 팬데믹에 감염된 것 같은 일종의 근본적인 질병에 벗어나지 못하고 많은 대한민국 국민들이 다 감염이 돼 있는 전 국민에게 감염된 현상, 이렇게 보인다고 말씀하신 것 같은데···
[김윤상 경북대 명예교수]
예, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
어떤 의미인가요?
[김윤상 경북대 명예교수]
부동산 문제는 1960년대 후반부터 우리 국민을 전부 괴롭혀 온 그런 심각한 문제죠. 그러니까 국민들은 모두 부동산 투기는 나쁜 거야라고 생각하면서 나도 기회가 있으면 부동산으로 좀 돈을 벌고 싶다, 이런 생각이 있단 말이에요. 그러니까 기회가 생기면 누구든지 하고 싶어 하고 다른 식으로 표현하면은 기회가 생기면 언제라도 쉽게 감염될 수 있는 그런 병이라는 점에서 저는 팬데믹이라는 용어를 썼고요.
조금 전에 말씀드린 건 전세 사기하고 연계시키면 전세 사기가 생기는 이유, 가령 빌라왕이 왜 나오느냐, 부동산을 소유하면은 이익이 생기기 때문에 그래요. 그 사람들이 부동산 임대업, 주택 임대업을 하기 위해서 그거 한 거 아니거든요? 그걸 소유하면 나중에 돈이 생길 거다, 이런 생각이거든요? 그러니까 근본 대책은 부동산에서 돈이 생기지 않도록 만드는 거예요. 그런데 부동산이라는 거는 잘 아시다시피 토지와 건물로 구성이 돼 있는데 건물이라는 거는 시간이 지나면 자연히 가치가 떨어진단 말이에요. 사람이 만든 건 다 그렇단 말이에요. 그러면 결국은 가격이 올라가는 거는 토지인데 그래서 토지에서 불로소득이 생기지 않도록 만드는 거예요.
또 하나는 전세 사기의 피해자가 대부분 젊은 층입니다. 또 젊은 층이 아니라고 하더라도 부동산 문제에 대한 경험이라든지 거기에 대한 대응 방법이라든지 그거를 사람들이 잘 몰라요. 또 덩치가 너무 크고 사람들한테 영향을 많이 주는 그런 문제니까, 그러니까 결국은 공공부문에서 부동산 거래 관련된 그런 어떤 플랫폼을 만들어서 개입해 줘야 할 거 아니냐, 가령 예를 들면 한국부동산원, 혁신도시에 있는 한국부동산원이라든지 아니면 보증서는 주택도시보증기금 같은 거, 이런 데에서 거래 중개도 하고, 그다음에 마무리도 해 주는 그런 서비스를 만들어야 하지 않을까, 이렇게 생각합니다.
[김상호 사회자]
지금 우리 국민이 유달리 감염되기 쉬운 문화적인, 지금까지 보이는 부동산 투기, 팬데믹 치료할 수 있는 백신은 어떤 거라고 생각하십니까?
[김윤상 경북대 명예교수]
그거는 경제학 원론을 배우신 분은 다 아실 거예요. 경제학 원론에는 맨 처음에 나오는 것이 '완전 경쟁시장'입니다. 완전 경쟁시장에서는 모든 정보가 완전하기 때문에 미래의 토지 가치가 전부 현재 매매가격에 반영이 된다, 그 가격을 주고 산 사람은 도대체 불로소득이라는 거를 얻을 수가 없어요. 그러니까 그 시장에서는 모든 사람이 실수요자입니다. 투기적 가수요자는 하나도 없어요. 그러니까 교과서에는 그거만 가르치기 때문에 사람들이 부동산 문제가 생기는 이거는 공급 부족이다, 이러는데 사실은 최근에 있었던 사태는 공급 부족하고는 전혀 관계가 없고 사람들이 부동산에서 불로소득을 얻겠다는 그 욕망 때문에 그런 거거든요?
그러니까 그 욕망을 없애줘야 하는데 그런데 조금 전에, 처음에 말씀하셨듯이 헨리 조지의 제안처럼 토지 가치를 모두 징수하면 매매 가격이, 토지 가치에는 다 아시겠지만 매매 가격과 임대 가격 두 가지가 있습니다. 임대 가격이 변하지 않더라도 매매 가격이 임대 가격 거기에 해당하는 세금을 거두면 매매 가격이 제로가 됩니다. 이론상 제로가 넘어 현실에서는 제로에 가까운 그런 금액이 되겠죠. 그러면, 그러니까 큰 문제란 말이에요. 사람들이 왜 내 재산이 갑자기, 어제 가령 10억을 주고 그 집을 샀는데 갑자기 그게 제로가 된다면 사유재산권 침해다, 이거는 헌법위반이다, 그리고 세금 낼 돈이 내가 어딨어, 이런 식으로 사람들이 불만을 가지게 되죠. 그래서 제가 마련한 현실적 방안이 지대를, 그러니까 토지 임대 가치를 헨리 조지 이야기처럼 다 걷지 말고 매입 가격에 대한 이자는 빼고 나머지만 걷자는 거예요. 가령 10억을 주고 샀는데 1년에 이자가 3%라면 3,000만 원이 이자 아닙니까? 그러면 1년에 임대 가치 중의 3,000만 원을 빼고 나머지만 걷자는 거예요. 그러면 생각해 보십시오. 토지 소유자. 그러니까 주택 소유자한테 돌아가는 이익이라는 거는 매입 가격에 대한 이자밖에 없어요. 나머지는 없어요. 불로소득이라는 건 없습니다. 제대로 쓰지 않으면 사놓고 제대로 쓰지 않으면 오히려 손해를 봐요. 세금을 내야 하니까. 그러면 그 세금을 내고 난 다음에 자기한테 이자밖에 안 남으니까 매매 가격은 이자에 상응하는 원금, 즉 매입 가격. 그거로 고정이 됩니다. 그러니까 가격이 안 떨어진단 말이에요. 가격은 매매가는 그대로 유지가 되면서 불로소득은 다 걷죠. 그러니까 투기는 완전히 없어지고 아무도 손해 보는 사람 없고 그야말로 시장 경제가 자연스럽게 형성이 되는 거죠. 교과서대로 이렇게 이루어지는 거죠.
[김상호 사회자]
제가 교수님께 지금 실제로 들리시진 않겠지만 많이 들으셨고, 제게 지금 일부의 교수님 말씀에 반대하는 사람들의 목소리가 들려오는 것 같습니다. 심하게 얘기하면 공산주의자, 사회주의자, 빨갱이 이런 소리 들을 것 같습니다. 많이 들으셨죠?
[김윤상 경북대 명예교수]
그럼요.
[김상호 사회자]
어떻게 당신 얘기를 지금 듣자 하면 이거는 거의 뭐 공산주의, 사회주의 하자는 얘기처럼 들린다, 이렇게 주장하시는 분들도 계실 것 같은데 어떻게 반론하시겠습니까?
[김윤상 경북대 명예교수]
사람은 자기가 익숙해져 있던 거를, 사회 제도를 당연하게 생각하고 당연한 거를 또 좋게 생각하는 그런 경향이 있습니다. 그러니까 익숙한 거와 다른 이야기를 하면 의심부터 하는 거예요. 그건 자연스러운 반응입니다. 의심해야죠. 새로운 아이디어가 나오면 의심을 해야 하는데, 그런데 조금 전에 제가 설명을 드렸듯이 교과서에 나오는 완전 경쟁시장에서는 투기가 있을 수 없고 토지 불로소득이 생길 수가 없습니다. 그러면 자유시장 경제를 옹호하는 경제학 교과서처럼 만들어 주자 그러는데 그거를 공산주의다 하는 거는 도저히 이해가 안 되죠. 그러니까 우리나라에서는 아마도 경제학 개론을 잘못 가르친 게 아닌가 이런 생각이 듭니다.
그런데요, 그 세금에는 크게 봐서 두 가지가 있어요. 불로소득에 대한 세금이 있고 생산적 결과, 생산적 노력의 결과에 대한 세금이 있습니다. 가령 부가가치세 예를 한 번 들어보죠. 부가가치라는 거는 원료를 사 와서 거기서 생산적인 노력을 가미해서 그 가치가 올라간 부분이 부가가치입니다. 우리는 그 부가가치에 대해서 10% 세금을 걷잖아요? 그게 어떻게 시장 경제입니까? 익숙하기 때문에 시장 경제에 부합한다고 오해하는 겁니다. 소득세도 마찬가지입니다. 땀 흘려 열심히 일해서 돈을 벌었는데 거기에 세금을 매기잖아요? 그런데 그것도 너무 익숙하기 때문에 '아, 그건 하는 수 없지'라고 말하죠. 그러나 그거는 시장 친화적 세금이 아니고 토지 불로소득 이런 거는 시장 친화적 세금이죠.
윤석열 대통령이 가장 존경하는 학자 중에 '밀턴 프리드먼'이라는 사람이 있습니다. 여러 번 아마 뉴스에서 보셨을 거예요. 밀턴 프리드먼이 뭐라고 했냐면 그 사람은 신자유주의의 자유시장경제의 이론적 대부거든요? 그야말로 자유적인 경제학을 펴는 데 큰 공헌을 했던 사람이죠. 그 사람이 뭐라 그랬냐면 헨리 조지가 제시한 그 토지보유세는 가장 덜 나쁜 세금이다, 이렇게 이야기했습니다. 그 사람이 왜 좋은 세금이라 안 하고 덜 나쁜 세금이라 했냐면 그 사람은 세금을 싫어하니까 정부 계획도 싫어하고 세금도 싫어하니까, 그러나 정부가 존재할 수밖에 없고 세금도 존재할 수밖에 없기 때문에 그거는 필요악이라고 그렇게 생각을 했어요. 그래서 세금은 다 나쁘지만 그 중에 제일 덜 나쁜 세금이다, 이렇게 표현을 했죠. 그러면 밀턴 프리드먼이 가장 좋은 세금이라고 했는데 그거를 시장 경제에 반한다, 그게 사회주의다, 이렇게 생각하는 거는 우리가 아까도 말씀드렸지만 경제학 교육이 잘못된 거예요.
[김상호 사회자]
오히려 훨씬 더 강화하는 게 반사회주의적 시장 경제에 친화적으로 가는 일인데···
[김윤상 경북대 명예교수]
그렇습니다.
[김상호 사회자]
잘못 보고 있다···
[김윤상 경북대 명예교수]
예, 오해가 많죠.
[김상호 사회자]
말씀하셨으니까. 윤석열 대통령이 경제학의 멘토처럼 여기는 밀턴 프리드먼을 자주 언급을 했었는데 윤석열 정부의 부동산 정책 어떻게 평가하십니까?
[김윤상 경북대 명예교수]
윤석열 대통령은, 제가 이해할 수 없는 점은 밀턴 프리드먼을 그렇게 존경한다고 해놓고 프리드먼이 원하는 방향으로 정책을 안 폅니다. 아니, 새 정부 들어오자마자 기존에 있던 토지보유세를 약화했어요, 오히려. 그게 이해가 안 되죠. 밀턴 프리드먼이 이야기했듯이 토지보유세를 가장 우선적인 세금으로 하고 그다음에 그걸로 부족하면 다른 세금을 조금씩 걷는 이런 방향으로 가야 한단 말이에요.
지금 말씀드렸듯이 부가가치세라든지 소득세 같은 거는 시장 저해적, 시장 기능을 저해하는 나쁜 세금인데도 불구하고 밀턴 프리드먼이 들었다면 깜짝 놀랍니다. 왜 나쁜 세금을 걷느냐고 할 그런 세금을 계속 걷고 정부 수입의 주된 원천으로 삼고, 토지보유세를 올린다고 그러면 시장적이라고 자꾸 비난하는 이거는 참 이해가 안 되죠. 그러니까 윤석열 대통령도 정말로 밀턴 프리드먼을 존경하고 그 밀턴 프리드먼이 쓴 '선택할 자유' 그 책에서 깊은 감명을 받았다면 그것대로 하시면 돼요. 그것대로 하시면 부동산 문제도 한꺼번에 해결이 되고, 그뿐만 아니고 부동산 문제는 온 사회 문제의 일부분이니까요, 우리나라가 그야말로 윤석열 대통령이 지향하듯이 그야말로 자유시장경제 그쪽으로 완전한 초석을 깔게 되는 거죠.
[김상호 사회자]
교수님 생각하시는 얘기를 좀 더 듣고 싶은데 시간이 마지막 질문 한 번 드려봐야 할 것 같습니다. 말씀하셨는데 윤석열 대통령이 원래 존경하는 방향으로 갔으면 좋겠다고 하는데 위로는 전통적으로 가장 위에 있는 대통령들부터 시작해서 국회의원, 정부 요직에 있는 장·차관들 이런 분들이 한꺼번에 이렇게 싸잡아서 매도한다고 생각하실 수도 있겠지만, 왜냐하면 나머지는 일반적인 대부분의 우리 국민들은 자기 집 한 채 마련하는 것도 힘들어서 그런 부동산 투기에 눈을 돌릴 여유조차 없습니다. 그런데 정작 정책을 시행하고 바꿔야 하는 사람들이 가장 이 질병에 심하게 감염이 돼 있는 것 같습니다. 그래서 항상 말은 많은데 근본적인 대책을 내놓고 바꾸지 않습니다. 교수님이 보시기에 아무리 그렇다고 하더라도 가장 먼저 이 정책부터 시행했으면, 그러면 좀 변화가 조금 시작이 되지 않겠냐고 생각하시는 정책은 어떤 건지 한 번 듣겠습니다.
[김윤상 경북대 명예교수]
진행자님께서 저보다 더 훌륭한 말씀을 해 주셔서 그건, 개혁이라는 거는 사실 쉽지 않습니다. 하나씩 하나씩 이렇게 점진적으로 할 수밖에 없는데 지금 말씀하셨듯이 개혁의 제일 큰 걸림돌은 정책 결정의 위치에 있는 사람들이 기득권자라는 그 점입니다. 그러니까 우리나라 기득권자의 이해관계를 없애는 아주 좋은 선례가 있습니다. 주식백지신탁제가 있습니다. 미국이 이제 그런 제도를 하고 있기 때문에 쉽게 도입이 된 것 같은데 주식백지신탁제는 그야말로 고위공직자 또는 정책 결정자의 이해 충돌을 방지하는 아주 좋은 제도거든요? 그러니까 토지 문제, 부동산 문제도 '부동산 백지신탁제' 즉, 고위 공직자나 정치인의 부동산 백지신탁제부터 우선 해야 한다고 생각해요.
우리나라에서 주식으로 인한 불평등 문제가 더 큽니까? 아니면 부동산으로 인한 불평등 문제가 더 큽니까? 이건 말할 필요도 없습니다. 그렇다면 당연히 주식백지신탁제가 있으면 그보다 더 먼저 부동산 백지신탁제를 했어야 하는 거죠. 지금이라도 해야 합니다. 다음 대선후보께서는 이거를 좀 공약으로 내줬으면 좋겠습니다.
[김상호 사회자]
오늘 토크 와이드, 전세 사기를 비롯한 각종 부동산 문제를 근본적으로 해결해 볼 수 있는 '지공주의'라는 개념을 김윤상 경북대학교 행정학부 명예교수님 모시고 좋은 말씀 나눴습니다. 오늘 나와 주셔서 감사합니다. 고맙습니다.
[김윤상 경북대 명예교수]
감사합니다.
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