[윤석열 부동산 1년]경착륙 막았지만 '전세 공포' 새 변수

임기 후 전국 아파트값 9.2% 하락
금리공포에 규제완화 맞불…경착륙 완화
전세사기에 역전세 등 '전세공포'는 변수

"집이 없는 사람은 부담 가능한 집을 살 수 있고, 세를 살더라도 안심하고 거주할 수 있는 나라를 만들겠습니다." 2022년 5월 16일, 원희룡 국토교통부 장관 취임사

윤석열 정부는 지난해 5월 출범하면서 부동산 정책 최우선 목표로 '집값 하향 안정화'를 꼽았다. 정부 첫 국토부 장관인 원희룡 장관은 인사청문회에서 "부동산 문제를 해결해 달라는 국민의 목소리에 이 자리에 설 수 있었다"며 이런 목표를 제시했다.

결과로만 보면 현 정부는 정책 목표를 달성했다고 볼 수 있다. 지난 1년간 전국 아파트값은 10%가량 하락했다. 다만 이는 정부 정책으로 인한 하향 안정화라기보다는 고금리와 경기 침체라는 대외 변수의 영향이 컸다.

지난해 하반기부터는 되레 부동산 시장 경착륙에 대한 우려의 목소리가 커졌다. 정부는 대대적인 규제 완화로 시장 연착륙을 유도했다. 올해 들어 이런 정책 효과에 더해 금리 인상 기조가 완화하면서 하락세가 잦아지고 수요가 회복하는 흐름이다.

고금리에 주택 시장 위축…역대급 거래절벽

KB부동산에 따르면 윤석열 정부가 취임한 지난해 5월 이후 1년간 전국 아파트 매매가격은 9.22% 하락했다. 서울은 8.77%, 수도권은 11.89% 각각 낮아진 것으로 나타났다.

집값이 하락한 것은 빠른 금리 인상과 전 세계적인 경기 침체 흐름, 그리고 지난 수년간 국내 집값 급등으로 인한 고점 인식이 더해진 영향으로 풀이된다.

실제 집값 상승세가 둔화하기 시작하고 거래량이 줄어든 건 금리 인상이 시작된 2021년 하반기부터다.

한국부동산원의 매매가격지수 추이를 살펴보면 가팔랐던 전국 아파트 매매가격 상승 곡선이 2021년 말쯤 꺾이기 시작했다. 이후 보합세의 흐름을 보이다가 현 정부 출범 뒤인 지난해 하반기부터 본격적으로 하락했다.

거래량 역시 마찬가지다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매량은 2021년 7월 4680건을 기록한 이래 7개월 연속 줄었다. 이후 지난해 하반기부터는 월 1000건 미만으로 축소하며 역대급 거래절벽을 기록했다.

여기에 더해 미분양 주택이 급증하고 전셋값도 급락하면서 부동산 시장 침체가 본격화했다. 이에 따라 시장에서는 되레 부동산 시장 경착륙에 대한 우려의 목소리가 커지기 시작했다.

미분양 주택은 지난해 하반기 들어 월 1만 가구씩 급증하며 연말에는 7만 가구에 육박했다. 전셋값의 경우 KB부동산 통계 기준으로 전국은 11.8%, 서울은 14.9% 떨어졌다. 매매가격보다 더 가파른 하락률을 기록했다.

규제 완화로 연착륙 유도…"시장 안정화 효과"

윤석열 정부는 애초 급등하던 집값을 잡겠다는 정책 목표를 내놨지만, 정책 방향을 바꿔야 하는 상황에 처했다. 급격한 주택 시장 침체에 대한 경고음이 커지자 대대적인 규제 완화로 부동산 시장 연착륙 정책을 추진했다.

올해 초 발표한 1·3 부동산 대책이 대표적이다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 부동산 규제지역을 모두 해제하고 전매 제한을 완화하는 등 강도 높은 완화책을 내놨다.▶관련 기사: 5일부터 강남3구·용산 외 규제지역 다 풀린다(1월 3일)

이런 정부 정책 효과에 더해 올해 들어 금리 인상 기조가 다소 완화하면서 부동산 시장 침체 흐름이 둔화하기 시작했다.

집값 하락 폭이 지속해 축소하고 있고 주택 거래량도 눈에 띄게 늘고 있다. 미분양 주택 규모는 지난 2월 증가세가 둔화한 데 이어 3월에는 전달보다 줄어 눈길을 끌었다. ▶관련 기사: '보합 눈앞' 서울 집값, 뚜렷해진 연착륙…'역전세' 촉각(5월 6일)

전문가들은 정부가 규제 완화 정책을 시의적절하게 추진하면서 연착륙 가능성이 커지고 있다고 평가하고 있다. 정부 정책이 시장 안정화를 끌어냈다는 평가다.

다만 최근 불거진 역전세 문제나 경기 침체 우려 등 불안 요인이 남아 있는 만큼 앞으로도 시장의 흐름을 예의주시해야 한다는 지적이다.

서진형 공정거래포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "정부가 시장 상황에 맞춰서 경착륙을 예방하기 위한 규제 완화 조치를 적절하게 추진했다"며 "다만 글로벌 경제 위기와 우리나라 경기 침체 등 여전히 남아 있는 불확실성에 대응할 수 있도록 대비를 할 필요가 있다"고 조언했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "부동산 시장 안정화 측면에서 보면 윤석열 정부의 부동산 정책은 일단 성공했다고 평가할 수 있다"며 "특히 현 정부가 규제의 정상화를 표방했다는 점에서 정책 목표도 달성했다고 볼 수 있다"고 평가했다.

그는 다만 "최근 서울 주요 재건축 아파트값이 꿈틀하기 시작한다는 점이나 역전세 문제로 전세 기피 현상이 확산하고 있다는 점 등은 향후 시장 불안정을 초래할 수 있는 요인"이라며 "이런 문제가 집값 급등이나 급락으로 이어지지 않도록 하기 위해 미리 대책을 검토할 필요가 있다"고 지적했다.

나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)