판치는 전세사기, 위험 줄이려면 필수인 특약 3가지

[아이뉴스24 김동현 기자] 최근 전세 보증금을 돌려받지 못해 극단적 선택을 하는 세입자들을 비롯해 전국적으로 전세 사기 피해자가 늘어나고 있는 가운데 전문가들은 전세 계약 시 특약을 넣어 위험을 줄여야 한다고 조언했다.

8일 부동산 전문변호사인 엄정숙 법률사무소 법도 대표는 "주택 임대차계약서를 어떻게 작성하느냐에 따라 안전한 계약이 되기도 하고 위험에 노출되기도 한다"면서 "계약서를 작성할 때 전세 사기와 돌발적인 상황에 따른 피해 유형을 고려해 계약서상 특약으로 대응하면 위험을 줄일 수 있다"고 말했다.

금리 인상, 전세 사기 등 우려로 월세를 찾는 경우가 늘면서 올해 1분기 동안 월세 100만원을 상회하는 서울 소형 오피스텔 거래가가 1천 건을 넘은 것으로 알려졌다. 전체 월세 거래 중 100만원 이상 거래 비중도 지난 2021년 3.6%에서 올해 10.8%로 크게 늘었다. 사진은 30일 서울의 한 오피스텔 분양 관련 사무실 모습. [사진=뉴시스]

이어 "전세금 피해 유형은 크게 2가지다. 집주인이 세입자의 전세금을 가로챌 악의적인 의도로 피해 주는 것과 집주인이 불법이나 악의적인 목적은 아니었으나 결과적으로 세입자의 전세금에 피해를 주는 것"이라며 계약서 작성 시 도움 되는 특약 3가지를 소개했다.

◆ 계약 후 새로운 근저당 사실이 발견될 경우 계약 해지 및 보증금 반환

임대차 계약 시 대부분의 세입자는 주택에 관한 등기부등본을 꼼꼼히 확인한다. 이를 역이용해 공인중개사와 임대인이 등기부등본상의 근저당을 숨기는 경우가 종종 있다. 근저당이란 임대인이 은행과 같은 금융기관으로부터 부동산을 담보로 돈을 빌린 것을 말한다. 세입자의 전세 보증금은 계약 종료 시 임대인이 돌려줘야 하지만 계약 전 근저당이 잡혀 있으면, 세입자의 전세금은 근저당보다 후순위로 밀리게 된다.

엄 대표는 "서류 조작으로 인한 사실관계 은폐는 형사처벌이 가능해 특약 사항 불이행 시 민사와 형사소송을 동시에 제기해야 한다"고 부연했다.

은평구 전세사기 사건 관련 수사가 이어지고 있는 3일 오후 서울 은평구청에 마련된 전세피해 상담센터에서 민원인이 상담을 위해 대기하고 있다. [사진=뉴시스]

◆ 타인에게 주택 매도 시 계약 해지 및 보증금 반환

두 번째는 대표적인 전세 사기 유형 중 하나인 '바지 사장'을 앞세운 방식을 방지하기 위한 특약이다. 바지 사장들은 대부분 일정 금액을 받고 자신의 명의를 넘겨 해당 부동산의 새로운 임대인이 된다.

이 경우 세입자는 서류상 임대인인 바지 사장에게 전세금 반환을 요청해야 하지만 이미 전세 보증금은 이전 임대인이 가로챘고 명의상으로만 집주인인 바지 사장은 보증금을 반환할 능력은 없다.

엄 대표는 "집주인이 집을 다른 사람에게 팔 경우 임대차계약을 해지하고 세입자에게 보증금을 반환해야 한다는 특약을 넣는 게 좋다"고 전했다.

전세사기 피해자가 24일 오전 인천 부평구 ‘인천 전세피해지원센터’를 방문해 상담을 기다리고 있다. [사진=뉴시스]

◆ 계약 후 임대인의 세금 체납 발견 시 계약 해지 및 보증금 반환

집주인이 사기 의도가 없을지라도 개인 사정으로 인해 세금이 체납될 수도 있다. 집이 경매로 넘어갔을 경우, 아무리 세입자가 전입신고를 빨리 했다 해도 체납된 집주인의 세금이 변제 순위에서 앞선다. 그렇기 때문에 세금 체납 여부도 계약 후 지속해 확인할 필요가 있다.

/김동현 기자(rlaehd3657@inews24.com)