"주담대 금리 하락에 내년 미분양 주택 감소…건설株 기대"

한국투자증권 보고서

[이데일리 이은정 기자] 주택담보대출금리가 연말까지 점진적으로 하락할 것으로 예상되면서 미분양 주택 수 감소세가 2024년부터 부각될 것이라는 전망이 나왔다. 미분양 주택 감소는 분양 경기 개선으로 이어지면서 건설사 주가에 긍정적인 영향을 미칠 것이란 분석이다.

한국투자증권은 9일 한국은행에서 예금은행들의 신규취급액을 가중평균해서 구한 주택담보대출금리는 2023년 3월 4.40%를 기록한 점을 짚었다. 이는 4.82%까지 상승했던 2022년 10월 이후 5개월 연속 하락한 것이다.

강경태 한국투자증권 연구원은 “대출 기준금리인 CD91 일물 월평균 유통수익률과의 스프레드 또한 100bp(1bp=0.01%포인트) 내외로 안정적”이라며 “이 차이가 유지되면 주택담보대출금리는 현재 4% 초중반 수준에서 등락을 반복하다가 하반기 말로 갈수록 점차 하락해 갈 것이다”이라고 말했다. 이어 “5월 초에 열린 연방공개시장위원회(FOMC)를 끝으로 지난 1년 2개월 간 이어진 미국의 기준금리 인상 사이클이 마무리된 점을 반영했다”고 덧붙였다.

미분양 주택 수는 2024년부터 의미 있게 감소할 것이라고 내다봤다. 2023년 3월 미분양 주택 수는 2월 대비 3334세대 감소했다. 서울, 경기 지역 위주로 해소되면서 11개월 만에 전월대비 감소세는 멈췄지만, 6대 광역시를 포함한 지방 권역에 공급된 민영아파트의 참혹한 초기분양률을 감안하면 미분양 주택 수는 7만 세대 수준을 유지할 전망이다.

과거 추이를 살펴보면, 주택담보대출금리가 등락하기 시작한 1~1.5년 뒤에 기준금리가 동일한 방향으로 등락했고, 기준금리 등락이 시작된 시점부터 미분양 주택 수 증감이 나타났다. 이를 현 시점에 적용하면, 미분양 주택 수는 2024년부터 감소세로 접어들 것이라고 판단했다.

미분양 주택 감소는 분양 경기 개선으로 이어진다. 주택 분양 실적이 늘어나기 위해서는 현재 쌓여있는 미분양 주택이 줄어야만 하기 때문이다. 올해 전국에 분양될 주택은 20만세대(전년 대비 -46.0%)에 그칠 것으로 내다봤다. 시행사와 건설사들이 사업성을 확보한 일부 현장 위주로만 공급하고, 미분양 주택의 마케팅에 더 주력할 것으로 예상되면서다.

강 연구원은 “주택담보대출금리가 하락한다는 것은 신축 아파트 수분양 가계와 구축 아파트를 실거래 한 가계들의 잔금 조달 비용이 감소한다는 의미”라며 “주택담보대출금리가 하락한 효과가 신축 분양 경기와 구축 실거래 경기 호전으로 이어지는 시기는 2024년부터이며, 올해 하반기 말로 갈수록 주택 도급 사업을 영위하는 건설사에 대한 시장의 밸류에이션 디스카운트는 멈출 것”이라고 했다. 그러면서 “건설 업종에 대한 비중확대 의견을 유지하며, 최선호주로 DL이앤씨(375500)를 제안한다”고 전했다.

이은정 (lejj@edaily.co.kr)