압구정 재건축 70층?…서울시 "아직 계획안 못 받았다"

최고 70층 계획안, 가능성은 열려있지만 넘어야할 산 많아
공공기여 비율 특혜 논란도 여전…서울시 "특혜 없다. 일률 원칙 적용"
용적률 더 높이려면 공공기여 비율도 높여야…"주민 선택의 문제"

서울의 대표적 부촌인 강남구 압구정 일대 아파트 재건축 사업이 서울시의 신속통합기획 주민설명회 이후 최고 70층까지 올라갈 수 있다는 예측이 나오면서 뜨거운 관심이 쏠리고 있다.

실제로 해당 지역에서는 토지거래허가제가 엄격히 실행되는 와중에도 일부 매물이 3.3㎡ 당 1억원을 넘는 선에서 신고가를 경신하며 거래가 이뤄졌다. 여전히 관망세가 우세하지만 분위기는 서서히 올라오고 있다.

이처럼 강남이라는 부촌 중에서도 최고의 랜드마크가 될 것이라는 기대감 뒤에는 '최고 70층'이라는 수식어가 자리잡고 있다.

하지만 8일 만난 서울시 관계자는 "최고 70층으로 재건축하겠다는 계획안은 아직 받지 못했다"고 말했다. 언론 기사로 널리 알려졌지만 70층 안에 대해서는 구체적인 계획이 아직 서울시에는 올라오지 않았다는 얘기다.

그래도 70층 가능성은 열어놨다

다만 조남준 서울시 도시계획국장은 "50층이 될지 60, 70층이 될지는 열어 놓고…주민들의 제안을 받아서 검토하겠다"며 완전히 가능성을 배제하지는 않았다.

신속통합기획으로 재건축을 추진 중인 압구정 2-5구역 가운데 일부는 역세권을 중심으로 3종 주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 이뤄져 용적률이 최고 500%까지 확대되기 때문이다.

이 내용이 지난달 25-26일 주민설명회를 통해 공개되면서 일부 동은 50층 이상 건축이 가능할 것이라는 추산이 나왔고, 여기에 혁신 디자인을 적용하는 경우, 용적률을 추가로 20% 더 상향하겠다는 오세훈 서울시장의 방침을 적용하면 최고 70층까지 가능할 것이라는 관측이 나온 것이다.

그러나 '최고 70층 계획안'이 서울시에 올라왔을 때 이것이 받아들여질지는 여전히 미지수다. 무엇보다 경관법에 따라 경관심의를 받게 되는데 70층 높이의 건축물이 경관 심의를 통과할 수 있을지는 계획을 구체적으로 받아봐야 알 수 있다는 것이 서울시 측의 설명이다.

게다가 50층이 넘어가면 피난 통로 등 안전확보 비용이 높아져 건축비용이 크게 상승하고, 용적률을 높이기 위해서는 건축물 부지 면적을 줄여 건폐율을 낮추거나(슬림화), 임대주택 비중을 높이는 등으로 공공기여를 늘려야 하는데 이 또한 넘어야 할 산이다.

공공기여, 주민들은 "너무 많다" vs 일각에선 "특혜다"

서울시에서 최고 70층이 가능하다는 결론에 이르더라도 주민들의 재건축 부담금이 크게 늘어나는 부분이라 합의에 도달하기 쉽지 않기 때문이다.

이미 서울시가 주최한 주민설명회에서 공공기여 부분에 대한 주민들의 불만이 상당수 터져 나왔던 것으로 알려졌다. 모든 시민들이 이용할 수 있도록 공원이 단지를 통과하도록 한 부분이나, 용적률 상향을 위해 임대주택을 늘리는 부분 등에서 반대 의견도 만만치 않았다는 것이다.

또 공공기여의 일환으로 압구정과 뚝섬을 잇는 한강 보행교를 기부채납하겠다는 조합 측의 계획에 대해서도 2500억원에 달하는 공사비 부담이 너무 크다는 일부 조합원들의 볼멘소리가 나오기도 했다.

이처럼 주민들은 공공기여가 과도하다는 목소리가 큰 반면, 다른 한편에서는 압구정 재건축에 적용하는 공공기여 비율이 10% 내외에 불과해, 과거 일부 한강변 아파트에 적용했던 20-30%에 달하는 공공기여 비율보다 크게 낮다는 지적도 만만치 않다. 서울시가 특혜를 주고 있다는 주장이다.

실제로 한강변에 위치하면서 용적률 300% 이상 초고층으로 재건축 된 성수동 트리마제의 경우 공공기여 비율이 32%에 달하고, 용산구 이촌동 래미안첼리투스도 공공기여율이 25% 수준이다.

공공기여 10%는 의무…나머지는 '선택의 영역'

이에 대해 서울시 측은 "과거 한강변 아파트에 공공기여 비율을 15%로 일률적으로 적용하면서 재건축사업 자체가 이뤄지기 어려웠는데, 재건축 정상화 방침에 따라 공공기여비율을 10% 내외로 완화했다"고 설명했다.

그러면서 이는 의무 부담률이고, "(300% 이상) 동일 용적률에 도달하기 위해서는 이에 추가해 공공임대주택 등 별도의 공공기여를 해야 한다"고 덧붙였다. 층수를 그만큼 올리기 위해서는 공공기여 비율을 높여야 하는데 이는 주민들에게 선택의 영역으로 남겨뒀다는 것이다.

대신 과거에는 도로나 공원, 공공청사 등만 공공기여로 인정했지만, 현재는 임대주택, 문화시설 등도 공공기여로 인정해 지역적 특성에 맞게 적용을 하고 있고, 이런 원칙 아래 압구정 재건축 조합에서 제시한 한강 보행교도 공공기여로 인정됐다.

조 국장은 이런 추가적인 공공기여를 모두 포함할 경우 압구정 재건축의 경우도 전체적으로 공공기여 비율이 15~20% 내외로 올라간다고 설명했다.

그는 "35층이라는 상한선을 풀어준 것은 일률적인 경관을 배제하고 서울시 경쟁력이나 볼거리를 위해서 (스카이라인을) 더 리드미컬하게 가는게 좋겠다고 해서 풀어놓은 것"이라며 "주민들에게 선택의 폭이 열려 있는 것이고, 주민들이 어떻게 제안하느냐에 따라서 최종적인 공공기여 비율이 달라질 수 있다"고 말했다.

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CBS노컷뉴스 장규석 기자 2580@cbs.co.kr

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