"공시가와 집값 엇박자에 조세저항 키워"···'1년 단위' 산정 주기 줄어들까 [집슐랭]

공시가위원회 "조사·공시 시점 시차로 현실 괴리"
매년 1월 1일 기준 공시가, 전년도 시세 조사로 산정
지난해 공동주택 14.2% 하락에도 공시가 17.1% ↑
집값 내리는데 보유세 부담 늘어···납세자 반발 키워
전문가 "30% 이상 가격 변동 시 공시가 보정해야"
국토부, 제도 개선안 검토···연구용역 거쳐 연내 발표

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. 연합뉴스

[서울경제]

올해 아파트 등 공동주택 공시가격이 역대 최대 폭으로 하락한 가운데 국토교통부 산하 공시가격 심의위원회에서 공시가격 산정 주기를 단축해야 한다는 의견이 나왔다. 연 1회 공시는 급변하는 시장 상황을 제때 반영하지 못하기 때문이다. 국토부는 적정 공시 주기 등 공시가격 제도 전반을 개선하는 방안을 검토하고 있다.

국토부 중앙부동산가격공시위원회(위원회)가 최근 공개한 회의록에 따르면 올해 1월 열린 회의에서 일부 위원들이 부동산 공시가격 산정 주기를 시장 상황에 따라 조정해야 한다는 의견을 제시했다. 이들은 “현재와 같이 가격 변동이 큰 상황에서는 시세 조사 시점과 공시 시점 사이의 시차로 인해 현실과 (공시가격이) 괴리될 수 있다”며 “공시 주기를 줄이거나 시세를 여러 번 조사해 평균치를 적용하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 주장했다.

예컨대 시세 급변기에는 1년 단위인 부동산 공시가격 산정 주기를 1년에 2회 이상으로 조정해야 한다는 것이다. 공시가격을 심의·의결하는 위원회에서 이 같은 의견이 나온 것은 2021년 회의록 공개 이후 이번이 처음이다. 1월 1일 기준인 공시가격은 전년도 시세를 기준으로 산정된다. 이로 인해 1월 이후 시세 변동분은 그해 공시가격에 반영되지 않는다.

현행 연 1회 공시 주기는 부동산 시세 하락에도 공시가격은 급등하는 ‘엇박자’를 초래할 수 있다. 실제로 2022년 전국 공동주택 공시가격은 전년보다 17.2% 오른 반면 같은 해 전국 공동주택 실거래가는 한국부동산원 기준으로 14.17% 내렸다. 2023년 공시가격은 전년 대비 18.63% 떨어져 역대 최고 하락률을 기록했다.

이는 납세자의 조세 저항을 키우는 요인으로 작용한다. 집값 하락에도 보유세는 오히려 늘어나기 때문이다. 공동주택 공시가격은 재산세와 종합부동산세, 상속·증여세 등 과세표준으로 활용되며 재산세와 종부세는 각각 7·9월, 11월에 부과된다. 보유세 부과 시점인 지난해 하반기를 되돌아보면 가파른 집값 하락에 공시가격이 실거래가를 웃도는 ‘역전 현상’이 발생하기도 했다.

다만 전문가들은 공시가격 조사 인력 등을 고려한 현실적인 대안을 마련해야 한다고 조언한다. 조사 인력이 제한적인 상황에서 공시가격 산정 주기만 단축되면 업무 부담이 가중돼 정확성이 떨어질 수 있기 때문이다. 올해 공시 대상 공동주택은 약 1486만 가구로 전년보다 2.2% 늘어난 반면 조사 인원은 520명에 그쳤다. 1명당 2만 8576가구가 넘는 공동주택을 담당한 것이다. 조사 인원은 2019년 550명에서 2020년 520명으로 감소한 뒤 3년째 유지돼 왔다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “공시가격은 국민의 경제적 생활과 연결되는 만큼 현실과의 괴리를 최소화해야 한다”며 “시세와 공시가 차이가 30% 이상이면 공시가를 보정할 필요가 있다”고 제안했다. 양정훈 세무법인 충정 부대표 세무사도 “급격한 시세 변동으로 억울한 납세자에 한해 감정평가를 거쳐 공시가격에 반영할 수 있는 보완 장치를 두는 게 바람직하다”고 말했다.

국토부는 공시가격 산정 주기를 포함해 제도 실효성 제고를 위한 방안을 들여다보고 있다. 현재 공시가격 제도 관련 연구 용역을 진행 중이며 5월 중 결과 보고서가 나올 것으로 전망된다. 국토부는 이에 대한 내부 검토와 전문가 의견 수렴을 거쳐 연내 최종안 발표를 목표로 한다. 국토부 관계자는 “공시가격 제도와 관련해 그동안 제기됐던 문제점을 총망라해서 연구를 진행하고 있다”며 “제도 전반을 원점에서 재검토해 합리적인 방안을 마련할 것”이라고 말했다.

노해철 기자 sun@sedaily.com