[법률S토리] 입주권과 분양권, 어떻게 다를까

사진=이미지투데이

재개발·재건축 조합원 입주권과 분양권은 둘다 주택을 취득할 수 있는 권리라는 측면에서 비슷해 흔히 이 둘을 혼용해서 사용하곤 한다. 하지만 세법에서는 이 둘의 차이를 명확히 구분해 적용한다.

재개발·재건축 조합원 입주권은 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 사업시행계획인가로 입주자로 선정된 지위를 말하는 것이며 분양권은 주택법 등에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 선정된 지위를 말한다. 간단히 말하자면 조합원 입주권은 기존 노후주택에 거주하고 있던 조합원에게 부여되는 새주택에 입주할 수 있는 권리, 분양권은 주택 청약에 당첨되면 주택을 공급받을 수 있는 권리라고 말할 수 있다.

세법에서 조합원 입주권과 분양권은 둘다 주택을 취득할수 있는 권리이지 부동산은 아니다. 그럼에도 정부는 주택시장의 상황을 관리하기위해 조합원 입주권과 분양권을 부동산으로 보겠다고 규제하는 것이다.

주택을 양도해 1세대1주택 양도세 비과세 및 다주택자 양도세 중과세율을 판단할 때에는 보유하는 조합원 입주권은 주택 수에 포함하고 분양권은 주택수에 포함하지 않았었다. 이는 조합원 입주권의 성격이 기존에 주택을 보유하고 있었던 사람들에게 주어지는 권리임을 고려했기 때문이다.

2021년 1월1일 이후 취득하는 주택 분양권도 1세대1주택 양도소득세 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과여부를 판단할 때 입주권과 동일하게 주택 수에 포함하도록 세법이 개정됐다.

한편 주택이 아닌 조합원 입주권 또는 분양권 그 자체를 양도할 때는 세율부분과 장기보유특별공제 적용에 있어 차이가 발생한다.

첫 번째로 세율부분에 있어서 조합원 입주권을 1년 미만 보유하다가 양도할 경우에는 70%, 1년 이상 2년 미만 보유시 60%, 2년 이상 보유시 다주택자인 경우에도 중과세율은 적용되지 않고 기본세율(6~45%)이 적용된다. 분양권을 1년 미만 보유하다가 양도하는 경우 70%, 1년 이상 보유하다가 양도하는 경우에는 60%의 세율이 적용된다.

두 번째로 장기보유 특별공제는 3년 이상 보유한 부동산(주택)에 대해 적용하므로 조합원 입주권의 경우 종전주택 취득일부터 관리처분인가일까지 3년 이상 보유한 조합원에 대해서만 적용되는 것이며 분양권은 부동산이 아닌 권리에 해당하므로 장기보유 특별공제 적용이 불가능 한 것이다.

재건축 조합원 입주권을 양도하는 사례를 보자. 갑은 2010년 10월에 A아파트를 취득해 현재까지 거주 중이고 2016년 10월 B아파트를 추가로 취득해 2주택인 상황이다. 이때 A아파트와 B아파트는 모두 조정대상지역주택이다. B아파트를 재건축하기로 해 2022년 1월에 관리처분계획이 인가됐고 현재 철거되어 건축중이다. 2023년 1월에 갑은 조합원 입주권 매매 계약 체결 후 2023년 3월에 잔금을 수령했다.

위와 같은 경우 재건축 조합원 입주권은 종전 토지 및 건물의 취득일인 2016년 10월부터 보유한 것으로 본다. 따라서 조합원 입주권의 단기양도(1·2년)에 해당하지 않아 양도소득세 중과세율(60·70%)을 적용받지 않으니 기본세율(6~45%)에 따라 계산된 세금만 부담하면 된다.

이에 따라 다주택자가 보유하고 있는 재건축 조합원 입주권이 전매금지대상이 아니라면 조합원 입주권을 먼저 양도하는것이 양도세를 절감할수 있는 방법이 될 수 있다.

실무적으로 관리처분계획 인가이후 건물멸실이 돼야 재건축 조합원 입주권의 양도로 판단하고 관리처분계획 인가 이후라도 사람이 사는 등 주거기능이 남아 있으면 주택의 양도로 판단한다는 것에 주의해야 한다.

또한 1주택 보유자가 이사 등을 위해 주택이 아닌 조합원입주권(2021년 1월1일 이후 취득한 분양권)을 취득하는경우 일정한 요건을 충족하면 1주택자 비과세와 동일한 혜택을 주고 있다.

즉 종전주택 보유자가 조합원입주권(2021년 1월1일 이후 취득한 분양권)을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하거나 조합원입주권(2021년 1월1일 이후 취득한 분양권) 취득 후 3년이 경과했더라도 신축주택 준공 후 3년 이내에 종전주택을 양도하고 전입 및 거주 요건을 충족하면 종전주택은 1주택으로 양도세 비과세가 가능할 것이다.

김형철 하나은행 자산관리그룹 세무사
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