[부동산폴] ”2025년 공급부족, 집값 오를까” 전문가 5대 5 ‘팽팽’

주택시장 3대 선행지표 ‘추락’, 2~3년뒤 공급부족 유발
전문가 50% “공급, 부동산시장 주요변수… 집값 오를 것”
”역전세·미분양·인구이동 등 여러 변수도 작용”

2~3년 후 주택 공급량 부족으로 집값이 급등할 것이라는 전망이 나오고 있지만 실제로 부동산 전문가들 의견은 팽팽하게 엇갈리고 있다. 공급이 부동산 시장의 중요한 변수인 것은 맞지만 그것 만으로 집값 상승을 확신할 수는 없다는 주장도 만만치 않았다.

8일 조선비즈가 부동산 전문가 10명을 대상으로 진행한 설문조사에 따르면 5명은 2025~2026년 공급부족으로 집값이 상승할 것으로 예상했다. 주택시장의 3대 선행지표인 인허가 건수와 착공실적, 분양물량 등이 일제히 추락하면서 공급 공백이 심화할 것이라는 게 주요 근거였다.

나머지 5명은 집값 상승 가능성을 낮게 봤다. 역전세 현상과 미분양, 가구수 증가세 둔화, 글로벌 경기불황 등의 변수도 주택시장에 영향을 미치는 요인으로 언급했다.

그래픽=정서희

◇전문가 절반 “2~3년 뒤 공급부족發 상승장 온다”

전문가 10명 중 5명은 2~3년 뒤인 2025~2026년 집값이 다시 상승할 것으로 전망했다. 주요 배경은 ‘공급부족’이다. 추후 공급물량을 가늠해보는 지표들이 올해 1분기 크게 감소한 것으로 나타났기 때문이다. 국토교통부 통계누리에 따르면 올해 1분기 전국 주택 인허가 실적은 8만6444가구로 전년 동기(11만2822가구) 보다 23% 줄었다. 같은 기간 전국 주택 착공 실적은 5만3666가구로 36.2% 감소했다. 또 한국주택협회가 취합하는 1분기 분양물량도 1년 전의 40%에 불과한 것으로 나타났다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공공택지와 정비사업이 위축이 되는 가운데 민간 개발사업 또한 부동산 금융이 어려워지면서 손을 놓고 있는 상황”이라면서 “금리인상도 사실상 종료 수순으로 대출금리 또한 낮아지고 있어 공급공백기로 인한 집값 상승이 재연될 소지가 높다”고 했다.

우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “서울의 연간 적정 주택수요는 4만5000만호로 보고 있는데 2025~2026년 입주가 현저히 적다”면서 “분양 또한 줄어들고 있어 미스매칭이 발생할 수 있다”고 했다.

주택수급 지표를 보면 현재도 이미 공급은 부족한 상황이다. 한국은행에 따르면 인구 1000명당 주택수는 2021년 기준 423.6채로 경제협력개발기구(OECD) 34회원국 가운데 27위 수준에 그쳤다. 특히 우리나라의 자가 보유 비율은 60.6%로, OECD 34개국 중 33위라로 꼴찌에 가깝다. 이미 집이 충분하지 않은 상황에서 공급이 부족해지게 되면 집값 상승은 자명하다는 것이 일부 전문가들의 얘기다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “지금도 공급은 부족한 상황으로 최근 일련의 전세사기 사건도 아파트 공급이 부족하다 보니 대체주택인 빌라로 수요가 쏠려서 나타난 측면에 있다”고 했다. 이어 “일부 단지에서 반등이 시작됐는데, 올해 하반기부터 본격적인 가격 상승이 예상된다”고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “부동산 시장을 움직이는 변수는 많지만 공급량은 가장 중요한 변수”라면서 “수도권을 중심으로 인허가를 받아놓고 착공에 들어가지 못하는 현장이 부지기수라 분양가를 올려야 할 필요성이 있는데 그렇게 되면 기존 주택가격도 오른다”고 했다. 또 “40대 이하 절반 이상이 무주택가구여서 신축공급은 원할하게 해야 한다”고 덧붙였다.

공급물량이 총 36만여가구에 이르는 3기 신도시의 등장도 서울을 중심으로 한 공급난을 해소하기에는 역부족이라는 의견도 나왔다. 조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “차후 공급량에서 가장 중요한 부분은 3기 신도시인데, 재고 주택 시장에 위협은 되지 않는다고 본다”면서 “대부분이 신혼부부나 사회초년생을 대상으로 해 평형이 작아 인기를 끌 수 있을지 모르겠다”고 했다.

지난 3일 서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지의 전경./뉴스1

◇”공급이 주요 변수는 맞지만 절대시 해선 안돼”

나머지 5명의 전문가들은 2~3년 뒤 공급부족이 일어날 것이라는 데는 동의했지만, 그 영향력이 절대적이지는 않을 것으로 내다봤다. 그간 우리나라에서 집값이 폭락했던 건 대부분 글로벌 금융위기, 외환위기 등과 같은 외생변수 였다는 점에 주목하는 시각도 있었다. 공급이 주택에 중요한 변수이지만 100%를 좌우하지는 않는다는 점을 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “우리나라의 집값을 폭락시켰던 건 모두 외생변수로 현재는 인구감소나 저성장, 통화량 감소 등의 요인까지 겹쳐 있다”면서 “공급이 집값의 불안요인은 맞지만 좀 더 신중하게 봐야 할 필요가 있다”고 했다.

현재 주택시장은 과거와 달리 유형별·지역간 격차가 커지고 있어 수급에 따라 일률적으로 상승과 하락을 논할 수 없다는 주장도 있었다. 전국적 수요가 몰리는 서울은 공급 문제가 가격상승을 부를 수는 있겠지만 그 중에서도 유형별로 격차가 나타나는 데다 일부 지방 미분양 지역에서는 공급량 부족을 우려할 상황은 아니라는 것이다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “지방 중에는 대체로 공급이 과잉돼서 문제가 되는 곳이 많아 공급이 부각되지 않을 것”이라면서 “오피스텔이나 연립, 다세대 등도 준공 등 공급량이 부족하지 않다”고 했다.

공급 변수 외에 가구수 감소나 인구이동 문제에 주목하는 시각도 볼 수 있었다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “지난 4~5년간 수요증가를 불렀던 2030세대의 1인가구 증가가 계속되지 않을 것 같다”면서 “수요와 공급 측면에서 모두 부정적인 상황이 벌어지고 있어서 과거의 해석은 한계가 있을 수 있다”고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “서울은 신축이 부족해 질 수 있지만 그렇다고 해서 공급부족이 집값 상승을 부추기는 원인이 되진 않을 것”이라면서 “서울 이구가 경기권으로 빠져나가는 등 대체 지역이 있다”고 했다.

아파트를 중심으로 한 역전세 현상이 심화되면서 매매가격 상승을 점치기는 어렵다는 의견도 있었다. 백광제 교보증권 연구원은 “지금 공급보다 중요한 변수는 역전세로, 서울은 내년 6월 역전세가 정점에 이를 가능성이 크다”면서 “경매, 급매도 올해 하반기 부터 내년까지 이어질 것”이라고 했다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -