삼성FN 5.87% 상승… 반등조짐 보이는 `K-리츠`

리츠TOP100지수 820.33p
4월 27일 이후 1.83% 올라
지난달 상장 시가총액 7.4조

미국의 중소형 은행들이 촉발한 금융 시스템 위기가 미국 내 상업용 부동산으로 번졌다. 세계 최대 사모펀드 운용사인 블랙스톤의 부동산 펀드에 환매요청이 잇따르는 등 부동산시장의 위기가 재확인되고 있다.

하지만 국내 상황은 다르다. 부동산 간접투자에 대한 관심이 커지고 있다.

금리 상승 종료 기대감이 커진데다 SG증권발 하한가 사태가 증시를 흔들면서 부진한 흐름을 보였던 국내 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)들에서 반등 조짐이 포착되고 있다.된다.

7일 한국거래소에 따르면 지난 5일 'KRX 리츠 TOP 10지수'는 820.33포인트로 전거래일 대비 0.40% 올랐다. 지수는 올해 2분기 들어 0.34% 하락하며 지난 1분기 등락률(-4.27%) 대비 낙폭을 크게 줄였다. 지수는 지난달 27일 종가 기준 805.60으로 저점을 찍은 이후 꾸준히 우상향 곡선을 보이고 있다. 하루를 빼놓고 상승했고 이 기간 상승률은 1.83%였다.

개별 리츠들도 상승세를 나타냈다. 4월 들어 이달 5일까지 케이탑리츠(11.8%), 신한알파리츠(5.5%), 이지스밸류리츠(4.9%), NH프라임리츠(3.7%), 에이리츠(2.8%), SK리츠(2.2%) 등 오름세였다. 올해 상장한 한화리츠도 이 기간 3.88% 올랐다. 지난 4월 10일 상장한 삼성그룹 첫 공모 상장 리츠 삼성FN리츠는 5.87% 올라 공모가를 회복했다.

리츠는 투자자에게서 모은 자금을 부동산에 투자·운용하고 여기에서 나온 임대 수익과 매각 차익 등을 배당으로 지급하는 간접 투자 상품이다. 리츠의 투자대상으로는 오피스빌딩이나 상가와 같은 상업용 부동산, 임대주택, 물류창고, 데이터센터 등이 있다

부동산은 실물 자산들 중 대표적인 인플레이션(물가 상승) 헤지(위험 방어) 자산이지만 소액으로는 투자할 수 없고 세금과 관리비용이 크기 때문에 부동산에 간접 투자하려는 수요가 늘고 있다. 특히 리츠는 저금리 상황에서 조달금리의 하락과 예·적금 이자를 뛰어넘는 안정적인 배당 매력으로 인기를 끄는 상품이다. 안정적이고 상대적으로 높은 배당수익이 리츠의 가장 큰 매력이다. 리츠의 연평균 배당수익률은 가장 낮았던 2016년에도 6%였다. 저금리 시대였던 지난 2021년 기준 운용 중인 리츠 전체의 상장리츠 배당수익률은 7.7%에 달했다. 정책형 리츠(공공임대리츠)를 제외한 국내 리츠 평균 배당수익률은 두 자릿수에 달한다.

리츠는 2001년 국내 도입 이후 운영 리츠 수와 투자규모 모두 꾸준한 증가세다 한국리츠협회와 대신증권에 따르면 현재 국내 상장 리츠는 23개(자기관리리츠 3개)다. 지난달 기준 상장 리츠의 시가총액은 7조4000억원, 종목당 평균 시가총액은 3200억원 수준이다.

전문가들은 향후 미국의 긴축 사이클 종료와 함께 차환 부담이 감소하며 반등세가 이어질 것으로 보고 있다. 미국발 상업용 부동산 부실 우려가 국내 부동산으로 번질 가능성도 없지는 않지만, 상황이 꽤 다르다는 견해다. 미국 주요 지역 상업용 부동산의 공실률이 최대 20% 수준으로 치솟았지만 국내 오피스 공실률은 역대 최저 수준이다. 게다가 임대료와 자산가치 모두 오르고 있어 리츠 투자자에게는 유리한 환경이다. 글로벌 부동산 서비스기업 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면, 지난 1분기 'A급' 오피스 빌딩 평균 공실률은 전분기 대비 소폭(0.2%) 상승한 2.6% 수준이었다. 반면 공실 부족과 인플레이션이 겹쳐 임대료는 전분기 대비 2.6%, 전년 동기 대비 9.4% 급등했다.

국내 주요 리츠가 순자산가치(NAV) 대비 0.6배 수준으로 저평가돼 있다고 판단한 투자자들이 늘고 있다. 실제로 기관 투자자들은 삼성FN리츠가 상장한 이후 현재까지 18거래일 동안 지난 4일 단 하루만 빼고 매일 순매수했다.

배상영 대신증권 연구원은 "미국 상업용 부동산 부실화는 투자 심리에 부정적인 영향을 줄 수 있으나, 해당 문제는 금리나 글로벌 경기와 같은 거시 이슈가 아닌 특정 지역과 섹터의 공실 증가로 인한 자산가치 하락이 핵심이기 때문에 국내의 경우와는 다르다"고 설명했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr.