[윤석열 정부 1년] 전방위 규제완화, 부동산시장 연착륙 견인… 깡통전세는 과제

양도세·종부세 등 부담 낮추고
각종 재건축 규제도 대폭 풀어
1·3대책후 거래절벽 점차 해소
전세사기·미분양 문제는 부담

사진 연합뉴스

서울 아파트 재건축 현장 전경. 사진 연합뉴스

부동산 정책

지난해 5월 출범한 윤석열 정부는 취임 후 1년간 대출·세금·재건축·규제지역·분양·청약 등 부동산 전 분야 규제를 대대적으로 풀었다. 부동산 폭등을 잡기위해 문재인 정부 때 도입된 규제 대부분이 사라진 것이다.

특히 올해 초 단행한 전방위적 규제 완화로 부동산 시장의 경착륙 위기는 피했다는 평가가 나온다. 다만 고금리와 경기 침체 여파로 깡통전세와 미분양 문제가 등장해 부동산 시장의 불안이 가중되고 있는 모습을 보이고 있다.

◇尹 정부 출범 첫날 '다주택자 양도세 중과 유예'= 현 정부는 출범 첫날부터 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제했고, 이후 유예 조치를 내년 5월까지 1년 더 연장했다. 또 종합부동산세법 시행령을 개정해 주택분 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 인하하고, 일시적 2주택 등 주택 수 제외 특례를 신설해 세 부담을 낮췄다. 이에 따라 지난해 주택분 종합부동산세 결정세액은 당초 추산치였던 약 9조원에서 4조1000억원으로 줄었다.

공동주택 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율) 낮춰 올해는 1가구 1주택은 물론 다주택자 보유세 부담까지 2020년 이전 수준으로 떨어질 것으로 전망된다. 대출 규제도 완화됐다. 생애최초 주택구매 가구의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 완화해 집값의 80%·최대 6억원까지 대출받을 수 있게했고, 무주택자 LTV 규제는 50%로 일원화했다. 이어 규제지역 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 제한도 풀었고, 아파트 중도금 대출이 제한되는 기준선은 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향했다. 이 외에도 주택 구입이나 '대출 갈아타기'가 필요한 실수요자가 소득 제한 없이 이용할 수 있는 특례보금자리론을 내놓았다.

◇ 270만호 공급 로드맵·각종 재건축 규제 완화="5년간 270만호를 공급하겠다." 윤 정부의 첫 주택공급 로드맵(8·16 대책)으로 이는 대선 공약보다 20만호 늘어난 물량이다. 재건축 사업의 걸림돌로 꼽혔던 재건축 초과이익 환수제 개편안도 내놨다. 부담금 면제 기준을 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 높이고, 부담금 초과이익 기준 구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 조정하겠다고 발표했다.

재건축의 첫 관문인 안전진단 문턱은 크게 낮췄다. 구조안전성 점수 비중을 전체의 50%에서 30%로 줄이면서 주차 공간 부족, 층간소음 등으로 주거환경이 나쁘거나 배관 설비가 낡은 아파트의 재건축 가능성이 커졌다.

부동산 시장 경착륙 우려가 커진 올해 초에는 대출·실거주·전매제한·청약 규제까지 확 푸는 전방위적 규제 완화를 단행했다. 부동산 규제지역은 1·3 대책을 통해 서울 강남 3구·용산만 제외하고 모두 해제했다. 수도권 아파트를 분양받을 경우 최장 5년간 거주해야 하는 실거주 의무를 폐지하고, 전매제한을 수도권은 최대 10년에서 3년, 지방은 최대 4년에서 1년으로 줄이겠다고 발표했다. 무주택자만 가능했던 무순위 청약인 '줍줍청약' 대상에는 유주택자도 포함시켰다.

◇"1·3 대책으로 연착륙 기여…입법 지연에 효과 반감"=금리 인상 여파로 효과는 제한적이지만 1·3 대책 이후 거래절벽이 점차 해소되고 서울 등 주요 지역 아파트값 하락 폭도 둔화하는 모습이다. 윤석열 정부의 남은 임기 기간 중 부동산 정책과 관련한 가장 시급한 과제로는 그간 발표한 정책을 시행하기 위한 입법 완료가 꼽힌다.

특히 재건축 초과이익 환수제 개편은 발표 8개월 가까이 지났지만, 관련 법 개정안은 국회 문턱조차 넘지 못하고 있다. 시행령 개정만으로 가능한 전매제한이 지난달부터 완화됐는데, 패키지 격인 실거주 의무 폐지를 위한 개정안은 아직 국회에 계류돼 있다. 다주택자 취득세 중과제도 완화, 분양·입주권 단기 양도세율 하향, 아파트 매입임대사업 허용 등도 국회 입법이 필요한 사안이다.

안정적 주택 공급을 위한 부동산 정책 보완이 필요하다고 지적하는 전문가들이 많다. 금리 인상과 자잿값 상승으로 인한 최근 분양·착공 물량 급감이 2~3년 후 공급 부족 현상으로 돌아올 수 있다는 예상이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "공급은 정권 교체, 시장의 부침과 관계 없이 지속돼야 부동산값이 롤러코스터를 타지 않는다. 270만호 공급 로드맵이 제대로 추진되고 있는지 정부가 중간 점검에 나서야 한다"며 "특히 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 관련 규제 완화를 통한 재건축 활성화와 3기 신도시 개발로 수급 안정화를 꾀할 필요가 있다"고 진단했다.

이 외에도 최근에는 특별법 제정까지 추진하게 된 전세사기·깡통전세 대란과 8만호 가까이 쌓인 미분양 문제도 정부의 주요 과제로 등장한 상태다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr