12억 넘는 집 월세 받고 있다면, 1주택자도 종합과세

김대경의 절세노트

부동산을 임대하고 받는 임대료는 종합소득 중 사업소득에 해당한다. 즉 상가·토지·주택을 임대하고 소득이 생기면 사업자등록 여부와 관계없이 매년 5월에 종합소득세를 신고 납부해야 한다.

상가와 토지의 임대소득은 무조건 종합과세 대상이다. 주택 임대는 주택 수와 임대 유형에 따라 과세 대상이 달라진다. 주택 임대소득의 주택 수는 인별 계산을 원칙으로 하되 부부는 합산해 계산한다.

월세는 2주택자부터, 보증금은 3주택자부터 과세 대상이다. 다만 1주택자라도 해외 주택과 고가 주택에서 받는 월세는 과세 대상이다. 이때 고가 주택은 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 뜻한다. 올해 수취하는 월세부터는 기준선이 12억원으로 완화된다.

월세는 월 임대료에 임대월수를 곱해 계산한다. 만약 월세를 선납으로 받았다면 해당 연도분만 신고하면 된다. 간주임대료는 보증금에 대한 월세 상당액이다. 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 연 이자율인 1.2%를 곱해 계산한다. 간주임대료 계산의 주택 수에서 소형 주택은 제외한다.

신고 방법은 매출액(월세와 간주임대료)이 2000만원 이하인지 여부에 따라 달라진다. 인별 매출액이 2000만원 이하라면 분리과세(14%)와 종합과세(6~45%) 중에서 선택할 수 있다. 국세청 홈페이지에 있는 ‘모의계산’ 기능을 통해 세액 계산을 비교할 수 있다.

매출액 2000만원을 초과하면 종합과세로만 신고한다. 매출액과 실제비용(재산세·수리비·종합부동산세 등)을 이용해 장부를 작성해 신고한다. 다만 매출액의 일정 비율을 비용으로 보고 추계 신고할 수 있다. 고가 주택의 단순경비율은 37.4%, 기준경비율은 15.2%다. 직전 연도 매출액이 2400만원 미만이면 단순경비율을 적용한다.

한편 직전 연도 매출액이 4800만원 이상일 때 추계 신고하면 무기장가산세 20%를 부담해야 하므로 장부로 신고하는 것이 바람직하다.

김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사

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