[스프] "빅데이터 보면 집값은 15~30% 더 빠지는 게 맞다"…"바닥에 관심 없을 때가 진짜 바닥"

[경제자유살롱] 토크콘서트 2부 '부동산 가격 전망'

안녕하세요, SBS 손승욱 기자입니다. 서울 연남장에서 열렸던 SBS 경제자유살롱 토크콘서트 2부 내용을 요약했습니다. 2023년 부동산 전망입니다. 김기원 리치고 대표님과 김효선 NH농협은행 수석연구위원이 함께 했습니다.
 

바닥 찾기?…김기원 리치고 대표

① 집값, 15~30%는 더 떨어져야 적정합니다.

김기원 리치고 대표는 늘 SBS 경제자유살롱에 출연할 때마다 빅데이터를 기반으로 한 통계로 이야기를 시작했습니다. 이번 토크콘서트에서도 마찬가지였습니다.

아래 첫 번째 표는 'M2 통화량 대비 아파트 버블 인덱스'라는 제목인데, 쉽게 말해 시중에 풀려 있는 돈에 비해 집값이 얼마나 고평가 되어 있는지를 보여줍니다. 두 번째 표는 'GDP 대비 아파트 버블 인덱스'라는 제목인데, 우리 경제 규모에 비춰봤을 때 아파트 가격이 어느 수준인가를 보기 위해 만든 표입니다. 김 대표는 '버핏지수'를 모델로 만든 모델이라고 설명했습니다.

이 2개의 표에서 눈길을 끄는 부분은, 노란색으로 표시해놓은 '하락 가능성'입니다. 통화량을 기준으로 한 표 1에서는 '16~26% 하락 가능성(23년 1월 기준)'을 제시했고, GDP를 기준으로 한 표 2에서는 '20~30% 하락 가능성(23년 4월 기준)'을 언급했습니다.

지역에 따라 차이는 있지만, 고점에서 20~30% 하락한 상황에서 앞으로 16~30%까지 추가 하락 가능성이 있다고 진단한 겁니다.

김 대표는 "여전히 최소한 15%에서, 많게는 30% 더 떨어질 거라고 데이터는 이야기하고 있고요. 그 정도 떨어져야 '코로나 버블'을 포함한 엄청난 고평가가 평균까지 떨어지는 겁니다"

② 주택구매력지수... "당분간 바닥을 기대하기 힘듭니다"

김기원 대표는 "여러 가지 중요한 데이터들이 있지만 가장 중요한 것 하나만 꼽으라면 주택구매력지수 데이터를 꼽는다"라고 했습니다. 주택구매력지수의 정확한 정의는 뭘까요? 한국부동산원의 설명입니다.

주택구매력지수(HAI, Housing Affordability Index)는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다.

이제 김기원 대표가 제시한 표를 보겠습니다. 아래 표에서 주택구매력지수는 막대그래프를 보시면 되는데 왼쪽 중간에 나와 있듯이, 평균은 49.3(파란 동그라미)입니다. 그리고 표 아래 오른쪽 노란 동그라미를 보면 알 수 있듯이, 지금은 30.1로 2000년대 들어 가장 낮은 구간을 지나고 있습니다.

김기원 대표는 이 데이터를 근거로 "대출을 끌어다가 지금 집을 살 수 있는 사람이 없다"면서 현재의 부동산 시장을 이렇게 설명했습니다.

"지금 대출을 끌어다가 서울에 집을 살 수 있는 게 엄청나게 부담스럽다는 거예요. 집 살 수 있어요? 없어요. 집 살 수 없죠. 정부가 특별보금자리론에다가 각종 부양 정책을 펼쳤음에도 불구하고 이 주택구매력지수를 보면 알 수 있듯이 대출을 끌어다가 집을 살 수 있는 사람이 지금 없어요. 작년에 엄청난 폭락이 나왔지만 예전 집값 상승이 아직도 많은 사람들의, 대중들의 뇌리에 다 있어요. '이거 또 이러다 (집값이) 날아가는 거 아니냐' 하실 수도 있는데... 턱도 없는 얘기죠. 앞으로 모든 건 데이터가 보여줄 겁니다. 당분간은 바닥을 기대하지 마세요."
 

4월 거래량…김효선 NH농협은행 수석연구위원

① 바닥일까요? "지하 1층 남지 않았을까?"

김효선 NH농협은행 수석연구위원은 "서울 같은 경우에는 그래도 지하 1층 정도 남긴 바닥이 아닐까"라고 현재 집값 상황을 진단했습니다.

그 근거로 김 연구위원의 '정부의 규제 완화정책에도 불구하고 계속 떨어지는 집값'에 주목했습니다. 정부의 1월 부동산 대책이나, 한국은행의 금리 동결 등을 예로 들었습니다.

"올해 들어서 정부가 심폐소생술을 했죠. 올해 1월 대책, 그게 사실 정부 업무 발표와 국토교통부의 업무 보고예요. 또 금리를 두 차례나 동결했죠. 그래서 올해 들어서서 하락세가 조금씩 완화가 되고 있죠. 그런데 바꿔서 얘기를 해보면 이게 문재인 정권 이전 수준까지 지금 거의 규제가 완화가 됐잖아요. 그럼에도 불구하고 상승 전환이 되지 않고 계속해서 하락을 이어가고 있다는 부분에 주목할 필요가 있습니다."

김 위원은 또 이런 이유들 때문에 서울 아파트 가격의 경우 한 번 더 떨어지는 일이 벌어질 것으로 예상했습니다. 2018년 가격 수준까지 한 층 더 내려갈 수 있을 거라는 겁니다. '지하 1층'이 남았다는 겁니다.

김 위원은 "지금 서울이 2019년부터 2020년도 정도의 수준까지 실거래가가 하락된 상태예요. 그렇지만 2018년 수준까지는 떨어질 수 있을 거라고 판단이 되는 게 매물 증감 추이를 보면 늘어나고 있는 지역들이 더 많이 있고요. 지금 거래량도 계속해서 조금씩 축소되고 있는 모양이 좀 나오고 있습니다. 이제 특례 보금자리론 정책의 효과가 조금 반감이 되고 있기 때문에 이미 그런 부분들이 좀 감안이 돼야 될 것 같습니다."

② 4월에 거래량 다시 줄어든다?

1~3월 거래량이 조금씩 늘었습니다. 이런 거래량 증가를 놓고 '훈풍 부나?'라는 기사가 나오기도 했습니다. 김효선 위원은 거래량이 4월 들어 다시 줄어들 수 있다고 전망했습니다.

김 위원은 "정부에서 기대했던 건 실수요뿐 아니라 투자 수요까지도 시장에 좀 들어와서 거래를 좀 더 증가시키고, 내수 경기도 좀 좋게 만들 그런 의도가 있었을 것 같은데 사실 투자 수요가 지금 들어오기가 쉽지는 않죠"라고 진단했습니다.

김 위원은 1~3월의 거래량 증가에 대해서는, 젊은 세대 중심의 '실수요자 가운데 일부'가 '이제 제법 많이 떨어진 것 아닌가'라는 판단을 하고 있는데, 마침 그때 특례보금자리론 같은 정부 지원책이 나오면서 급매물 위주로 거래가 이뤄진 것일 뿐, 대부분의 실수요자는 여전히 관망 중이라고 분석했습니다.

특히 지역별로는 인천과 경기도 일부 지역은 작년에도 많이 빠졌지만, 올해 입주 물량이 많은 곳을 중심으로는 추가로 더 빠질 수 있다고 말했습니다. 특히 최근 전세사기 피해 확대와 맞물려 더욱 조심할 필요가 있다고 했습니다.

"인천 같은 경우에는 올해 1년 동안 입주 물량이 한 30만 호가 넘고요. 또 전세 사기 논란 기억하실 거예요. 입주가 많으면 사실 이게 전세로 조금 수요가 완충이 돼야 되는데 전세 수요가 없습니다. 이제 인천에 너무 이슈가 되다 보니까, 수요자들이 굉장히 꺼리는 거죠. 안 그래도 전세 물량이 많으니까 인천이나 경기도의 일부 지역들도 장기적으로 조금 침체가 될 가능성은 있다고 판단이 됩니다."

(남은 이야기는 스프에서)

손승욱 기자ssw@sbs.co.kr