尹 정부 1년간 전방위 규제 완화...부동산 시장 ‘정상화’ 물꼬는 텄다

주택 거래 저해요소 풀어 수요-공급 균형 맞출 수 있도록 길 열었다는 평가가 다수

뉴스1

 
지난 1년 윤석열 정부는 문재인 정부 당시 켜켜이 쌓였던 부동산 규제를 걷어내는 데 집중했다. 집값 급등을 막겠다며 내놓은 규제가 오히려 시장을 왜곡해 과도한 가격 상승을 부추겼다는 판단 때문이다. 정부는 거래 저해 요소를 풀어 시장 균형을 맞추는 데 초점을 맞췄다.

문재인 정부는 부동산 시장에 투기 세력이 진입해 시장이 과열되고 집값이 오른다고 진단했다. 이에 규제지역 지정으로 분양, 정비사업, 대출, 세금 등 전방위에서 규제를 강화했다. 지난해까지 조정대상지역으로 지정된 곳은 112곳, 투기과열지구는 49곳에 달했다.

규제지역으로 지정되면 한 번에 여러 제한이 생긴다. 분양권을 쉽게 사고팔 수 없도록 최대 10년까지 전매가 제한되고, 최대 5년의 실거주 의무가 주어졌다. 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 낮아졌다. 다주택자는 주택담보대출을 받지 못하고, 취득세·양도소득세 중과로 세 부담도 높아졌다.

이외에도 다방면으로 규제가 도입됐다. 안전진단 기준을 강화해 재건축 문턱을 높였고, 초과이익도 최대 절반까지 환수하도록 했다. 부동산 시장에서 정비사업이 '호재'로 읽혀 투기꾼들이 몰려든다는 이유였다. 하지만 수많은 규제에도 전 정부 5년 동안 서울 집값은 2배 뛰었다.

윤석열 정부는 취임 1년 만에 부동산 규제 시계를 전으로 과감하게 돌렸다. 새 정부가 들어선 지 얼마 되지 않아 금리 인상으로 부동산 시장이 급랭하면서 규제 완화에도 속도가 붙었다. 경착륙을 막기 위해선 규제를 풀어 거래를 활성화해야 할 필요성이 제기되면서다.

단계적 해제로 전국 규제지역은 서울 강남 3구(강남·서초·송파구), 용산구 4곳만 남았다. 이에 따라 취득세·양도세 중과도 완화됐다. 분양권 전매 제한은 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 줄였다. 중도금 대출 상한 제한이 폐지되고 실거주 의무도 없애기로 했다.

전 정부에서 옥좼던 대출 규제도 풀었다. 그동안 금지됐던 규제지역 내 다주택자와 주택임대사업자·매매업자의 주담대도 LTV 30%까지 허용됐다. 주택 실수요자들을 위해 소득 제한이 없이 최대 5억원까지 이용할 수 있는 고정금리 상품인 특례보금자리론을 출시했고, 생애 최초 주택구입자금 LTV는 80%까지 확대됐다.

공급 규제도 완화했다. 필수경비 인정 범위를 넓혀 분양가상한제를 개선했고, 재건축부담금 면제 금액도 3000만원에서 1억원으로 늘려 재건축초과이익환수제도 개선했다. 안전진단 구조안전성 비중을 낮춰 재건축 문턱도 낮췄다.

전문가들은 전방위 규제 완화가 시장 정상화의 물꼬를 텄다고 평가했다. 거래 저해 요소를 풀어 수요와 공급의 균형을 맞출 수 있도록 길을 열었다는 것이다.

김현주 기자 hjk@segye.com