세계 주요도시 집값, 예상보다 빠른 반등 이유는? [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

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영국건축협회(National Building Society)에 따르면 영국의 주택가격은 7개월 연속 하락한 이후 올해 4월에 0.5% 상승했습니다. 1년 전과 비교하면 여전히 2.7% 낮은 수준입니다. 모기지 금리가 하락하기 시작하면서 주택시장이 '완만한 회복'을 보일 것으로 예상했습니다.

물론 가계의 재정이 여전히 어려움에 처해있고 평균 소득 또한 인플레이션을 따라가지 못하기 때문에 이러한 변화도 느리게 진행될 가능성이 큽니다. 영국의 모기지 금리 또한 마찬가지입니다. 14년만에 최고치를 기록한 이후 훨씬 낮아졌지만 1년 전과 비교하면 두 배 이상을 유지하고 있습니다. 핵심은 금리입니다. 인플레이션이 올해 하반기에 급격히 떨어지면 주택수요자들의 매수심리는 더 긍정적으로 바뀔 겁니다.

추락하던 호주 집값도 두 달 연속 상승하고 있습니다. 바닥을 찍고 반등 전환할 것이란 분석이 나오고 있습니다. 호주의 주요 부동산지표인 코어로직 전국주택가격지수(CoreLogic’s monthly Home Price Index)가 4월달에는 0.5% 상승했습니다. 시드니가 1.3% 오르며 상승세를 주도했습니다. 시드니는 팬데믹 기간동안 집값이 30%가량 폭등했다가 금리인상으로 가장 빠르게 하락했던 곳입니다.

호주 또한 중앙은행(Reserve Bank Board)의 금리정책의 영향 때문으로 분석됩니다. 기준금리를 동결하자 지난 3월부터 반등을 이어가고 있습니다. 이민자들이 증가하고 주택부족 현상이 심화되면서 임대료가 폭등한 원인도 큽니다. 호주 최대은행인 커먼웰스뱅크(Commonwealth Bank)는 최근 보고서에서 시드니와 멜버른 등 주요 도시들의 집값이 올해와 내년 각각 3%와 5% 상승할 것으로 예측했습니다.

미국 주요도시의 집값도 8개월만에 반등했습니다. 올해 2월 S&P코어로직 케이스-실러주택가격지수(S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices)는 전월보다 0.2% 상승했습니다. 미국의 주요 도시들의 평균 집값을 측정하는 이 지수를 1년 전과 비교한 지표입니다. 상승폭은 지난 2012년 7월 이후 11년만에 가장 적었습니다. 따라서 이를 미국 부동산시장이 다시 살아나는 신호로 보기에는 아직 이릅니다.

세계 주택시장이 상반기에 반등을 시작했습니다. 생각했던 것보다 빠른 반등입니다. 2022년 대부분의 선진국 연구기관이 올해 계속된 주택가격의 하락을 예측했던 것과는 상반된 결과입니다. 하락했던 원인도 유사했지만 상승의 이유도 비슷합니다. 집값 하락의 주요 요인이었던 기준금리가 동결되었기 때문입니다. 그리고 금융시장은 이러한 변화에 선행해서 시장금리를 떨어뜨리는 중입니다.

공급부족의 문제도 있습니다. 영국의 경우 임대할 수 있는 주택의 수가 지난 18개월 동안 3분의 1로 줄었다고 합니다. 반면 세입자는 증가해서 지난 3월에 5개월 최고치에 도달했다고 합니다. 미국도 주택부족의 문제는 심각합니다. 더 큰 문제는 저렴주택(affordable housing)의 부족입니다. 주택부족은 임대료를 올립니다. 맨해튼의 중간 임대료 가격은 20%나 올랐습니다. 영국의 평균 요구 임대료(average asking rents) 또한 현재 13분기 연속 상승 중입니다.

우리나라의 경우에도 최근 주택시장의 분위기가 달라지면서 실거래가격은 이미 반등했습니다. 3월과 4월에 거래된 주택들은 지난 1월과 2월에 비해 57.6%가 상승 거래입니다. 세종이 77%로 가장 높으며 서울도 64%로 그 뒤를 이었습니다.

상승한 이유도 전세계에서 발생한 사례와 크게 다르지 않습니다. 금리가 정점에 도달했다는 인식이 커지는 중이며 정부의 규제완화도 한몫 했습니다. 아직은 두드러지지는 않지만 주택공급부족 또한 만만치 않은 변수입니다. 1분기 주거용 건축물의 인허가와 착공물량은 두 자릿수의 감소를 보였습니다. 전세에서 월세로 급격히 이전한 임대차시장은 월세가격의 상승을 유발했습니다. 전세보증금 미반환의 문제가 잦아들면 월세가격의 불안이 임대차시장의 주요이슈가 될 가능성이 커졌습니다.

주택수요자들은 급하게 생각할 이유가 없습니다. 집값이 바닥이라는 인식이 확산되는 중이지만 지역별로는 다르게 받아들여야 합니다. 현재는 시세가 크게 중요하지 않으며 매수를 원하는 지역이나 단지의 매매가격 변동을 체크해봐야 합니다. 최고가격이 어느 정도였고 급매가 어느 수준에서 나오는지에 따라 매수여부를 결정해야 합니다.

정책담당자들 또한 고민이 깊어지고 있습니다만 주택시장의 장기적인 안정을 위해서는 공급물량과 임대차시장을 주기적으로 모니터링해야 합니다. 급증하는 공사비에 대응해 지역별로 편차가 심해질 공급부족 문제를 사전에 대비해야 합니다. 해외의 사례를 본다면 임대차시장 또한 안심할 수 없는 상황입니다. 글로벌 주택가격이 동조화 되는 지금 해외 주택시장의 변화방향에 더욱 주목해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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