재건축 기대감에… 강남3구 30년 초과 아파트 거래 비중 증가

부동산R114 尹정부 출범 이후 1년간 거래 분석

현 정부 출범 이후 강남권 아파트 중 건축 30년이 넘은 노후 단지의 거래 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 정부의 재건축 규제 완화 정책으로 재건축 추진 단지의 거래가 증가한 것이다. 준공 40년 안팎의 노후 아파트가 밀집한 서울 강남구 압구정동 일대는 최고 50층 내외의 초고층 아파트 단지로 재건축하는 방안이 추진된다.

5일 부동산R114가 지난해 5월 10일 윤석열 정부 출범 이후 이달 4일까지 약 1년간 아파트 건축 연령별 거래 건수를 분석한 결과 강남3구(강남·서초·송파구)내에서 30년 초과 아파트의 거래 비중이 24%를 차지했다.

이는 윤석열 정부 출범 이전 1년간 30년 초과 아파트 거래 비중이 20%였던 것에 비해 4%포인트 높아진 것이다.

30년 초과 단지의 거래가 증가한 것은 새 정부 출범 이후 안전진단 규제 완화와 초과이익환수제 부담금 축소안 발표 등 재건축 규제 완화 기조가 영향을 미친 것으로 보인다.

정부는 재건축 안전진단 합리화 방안으로 안전진단 평가항목 중 구조안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 낮췄다. 주거환경과 설비노후도 점수 비중을 각각 현행 15%와 25%에서 각각 30%로 높이면서 30년 이상 된 서울지역 노후 재건축 단지들이 대거 안전진단 문턱을 넘고 있다.

이로 인해 강남권에서는 방이동 올림픽선수기자촌, 문정동 훼밀리타운, 송파동 한양1차, 풍납동 미성맨션 등 송파구를 중심으로 안전진단 통과가 줄을 잇고 있다. 부동산R114 여경희 수석연구원은 “금리 인상 등에 따른 극심한 거래 침체 속에서도 거주와 투자가치를 겸한 강남권 30년 초과 재건축 추진 단지에 상대적으로 많은 매수세가 유입된 것으로 보인다”고 말했다.

이와 달리 강남3구에서 30년 이내 연령의 아파트는 모두 거래 비중이 동일하거나 감소했다.

5년 이내 신축 아파트와 6∼10년 내 준신축 아파트 거래 비중은 각각 14%와 11%로 1년 전 수준이었고, 11∼20년 이하인 아파트는 윤 정부 출범 전 38%에서 정부 출범 후 36%로 떨어졌다. 21∼30년 아파트 비중은 새 정부 출범 이후 15%를 기록해 이전 1년(18%)보다 3%포인트 감소했다.

반면 강남3구 이외 지역에서는 5년 이내 신축 아파트 거래가 눈에 띄게 증가했다.

윤 정부 출범 이전 14%에서 출범 이후 22%로 증가했다.

30년 초과 단지 거래 비중은 윤 정부 출범 이후 14%를 차지해 강남 3구보다는 낮았지만, 윤 정부 출범 이전 1년(12%)보다는 2%포인트 증가했다.

양천구 목동, 노원구 상계동 일대 안전진단 통과로 상대적 거래량 비중이 커진 것으로 보인다. 이에 비해 11∼20년 이내 비중은 30%에서 24%로, 21∼30년은 32%에서 25%로 각각 감소했다.

한편 서울 강남구 압구정동 일대는 최고 50층 내외의 초고층 아파트 단지로 탈바꿈할 전망이다. 서울시는 최근 압구정 재건축 2·3구역 주민들을 상대로 설명회를 열고 이 같은 재건축 방안(신속통합기획 초안)을 제시했다. 

초안에는 이 지역을 준주거지역으로 용도상향해 200∼500%의 용적률을 적용하고 최고 50층 내외인 아파트를 짓는 방안을 담았다. 올림픽대로 위에 덮개를 씌우고 압구정동에서 성수동까지 한강을 가로지르는 보행교를 설치한다는 내용도 포함됐다. 

현재 12∼15층인 서울 강남구 압구정동 현대아파트가 최대 50층 높이의 초고층 아파트로 탈바꿈하게 된다.

김기환 기자 kkh@segye.com