이달 계약 만기되는 수도권 빌라 10채 중 1채 이상 깡통전세

화곡동서 가장 많은 깡통전세 발생할 것으로 전망
"2021년 급등기 계약 갱신 시점 도래···역전세·깡통전세 당분간 나올 듯"

지난 1일 전세사기·깡통전세 문제해결을 위한 시민사회대책위원회 관계자가 서울 중구 파이낸스빌딩 앞에서 피켓을 들고 전세사기 피해자에 대한 대책 마련을 촉구하고 있다. 연합뉴스

[서울경제]

이달 전세계약이 종료되는 수도권 소재 빌라 10채 중 1채 이상은 ‘깡통전세’일 수 있다는 분석이 나왔다. 본격적인 부동산 침체기가 지난해 하반기부터 시작된 가운데 급등기에 체결된 전세계약의 종료 시점이 돌아오는 내년 상반기까지 깡통전세는 물론 역전세도 대폭 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.

4일 서울경제가 공간 인공지능(AI) 기업인 빅밸류로부터 받은 ‘수도권 내 2021년 5월 대비 2023년 5월 전세가율 100% 이상 추정 거래’를 분석한 결과 2021년 5월 체결된 전세 계약 4만3033건 중 6.3%(2706건)의 이달 전세가가 매매가를 웃도는 ‘깡통전세’일 것으로 나타났다. 이는 대부분의 전세계약이 2년이란 점을 고려해 2021년 5월 체결된 전세계약의 실제 보증금을 기반으로 최근 실거래가와 빅밸류가 자체 AI를 이용해 산출한 해당 주택의 현 시세를 기준으로 산정했다.

주택 유형별로는 오피스텔의 상황이 가장 심각했다. 오피스텔의 경우 전체(5076건) 중 13.5%(683건)의 전세가율이 100%를 웃돌 것으로 추산됐다. 빌라(연립·다세대)는 전체(1만715건)의 11.5%(1229건)가, 아파트는 전체(2만7242건)의 2.9%(794건)가 깡통전세일 것으로 추정됐다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "오피스텔은 빌라와 함께 아파트의 대체제로 주목 받으면서 부동산 호황기 시절 가격이 상승했지만 침체기에는 아파트보다 더 크게 가격이 하락한 상황"이라며 "오피스텔의 경우 원래도 대체로 아파트나 빌라보다 전세가율이 높았던 만큼 지금과 같은 하락기에는 깡통전세가 나타날 가능성이 더욱 높다"고 설명했다.

지역별로는 서울 강서구 화곡동에서 가장 많은 깡통전세가 발생할 것으로 분석됐다. 2021년 5월 화곡동에서 체결된 전세 계약은 688건이었는데, 그 중 151건이 깡통전세일 것으로 나타났다. 주택 유형별로는 빌라가 129건으로 가장 많았으며 아파트(16건)와 오피스텔(6건) 순이었다. 화곡동은 지난해 말부터 줄곧 전세사기와 깡통전세의 온상으로 지목되고 있는 대표 지역이다. 이어 인천 부평구 부평동이 57건이었으며, 서울 강서구 등촌동과 경기도 하남시 망월동이 각각 47건, 인천 미추홀구 주안동이 43건, 서울 양천구 신월동이 37건으로 뒤를 이었다. 다만 화곡동과 주안동, 신월동에서는 깡통전세 대부분이 빌라로 추정된 반면, 부평동과 등촌동, 망월동은 오피스텔이 차지하는 비중이 가장 높았다.

깡통전세가 심각해지면서 세입자가 경매를 통해 낙찰 받는 사례도 늘고 있다. 지지옥션에 따르면 올 들어 세입자가 경매에서 낙찰받은 건수는 수도권 기준 89건(4월 24일 기준)으로 나타났다. 지난해 1~4월 낙찰 건수가 42건이었던 점을 고려하면 두 배 이상 급증한 셈이다. 지역별로는 인천이 1건에서 20건으로 폭증했으며, 서울이 24건에서 40건, 경기가 17건에서 29건으로 늘었다.

곳곳에서 나타나는 역전세도 문제다. 호갱노노에 따르면 올 4월 화곡동 우장산아이파크이편한세상 전용면적 85㎡는 5억3000만 원에 전세계약이 체결됐는데 이는 보증금을 이전보다 1억7000만 원이나 낮춘 갱신계약이었다. 화곡동 강서힐스테이트 전용면적 60㎡도 올 3월 이전보다 보증금을 1억 원 낮춘 5억 원에 전세계약이 갱신됐다. 역전세란 이전에 체결된 전세계약의 보증금보다 현재의 전세가가 낮아진 것을 뜻한다. 이 때문에 보증금을 돌려줄 여력이 없는 일부 집주인들은 전세계약 종료를 원하는 세입자들에게 전세보증보험을 통해 보증금을 받아갈 것을 통보하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세가격은 2020~2021년 상승하다가 지난해 하반기부터 큰 폭으로 하락했다”며 “2021년과 같은 급등기에 체결됐던 전세 거래의 갱신계약이 본격적으로 돌아오고 있는 만큼 역전세나 깡통전세로 분류되는 거래들이 당분간 나올 것으로 보인다”고 말했다.

김연하 기자 yeona@sedaily.com