“공실이 왜 이렇게 많지”…투자주의보 내려진 미국 상업용 부동산

어태수 네오집스 대표
상업용 부동산도 공실 늘어
“美 규제 많지 않다지만
우량상품 잘 선택해야”

미국 상업용 부동산 침체가 심상치 않다. 글로벌 신용평가사 무디스에 따르면 2019년 이후 미국 상위 25개 상업용 부동산 시장의 공실률은 모두 상승한 것으로 나타났다. 샌프란시스코의 경우 3년전 5%였던 공실률이 지난 해 말 19%까지 치솟았다.

이같은 상황에 대해 어태수 네오집스 대표는 최근 매일경제신문과의 인터뷰에서 고정금리와 변동금리의 차이 때문이라고 설명했다. 그는 “미국 상업용 부동산은 대부분 5년 변동금리·25년 만기상환의 구조를 지니고 있다”며 “요즘과 같은 고금리 상황에서는 대환대출이 쉽지 않고, 대환대출이 되더라도 이자 부담이 높아지고 있다”고 밝혔다.

코로나19 이후 재택근무 비중이 높아진 점도 미국 상업용 부동산 시장에 악영향을 끼쳤다. 어 대표는 “재택근무 활성화와 함께 오피스 시장의 주요 고객인 IT 회사들의 실적 악화로 오피스 사용 공간이 줄어들고 있다”며 “오피스 공실률이 높아지면서 자산 가치는 낮아지고, 대출 금리는 높아지면서 은행의 부실자산도 높아지는 결과가 나타나는 것”이라고 밝혔다. 그는 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)의 미국 상업용 부동산 가격지수에서 오피스는 지난 해 초 대비 약 25% 하락했고, 쇼핑몰은 약 15% 하락했다“며 ”은행의 입장에서는 건전성 위기로 인해 대출 기준을 까다롭게 해 대출을 줄이는 것“이라고 덧붙였다.

금리 인상 기조 속에 미국 주거용 부동산 역시 거래량이 감소했다. 그러나 가격 하락폭은 상대적으로 덜한 상황이다. 어 대표는 ”미국 주거용 부동산은 전년 대비 거래가 약 36% 줄었지만 전년 동기 대비 하락폭은 2% 내외에 머물고 있다“며 ”2020~2021년 주택대출금리가 낮았을 때 대환대출을 통해 고정 대출 금리를 1.5~2.5% 내외로 변경했기 때문“이라고 밝혔다. 그는 ”금리 인상은 미국부터 시작이 됐지만 미국의 주택가격 하락폭은 소폭 조정에 그쳤다“며 ”반면 한국 등 변동금리 대출이 많은 국가들은 하락폭이 컸다“고 덧붙였다.

어 대표는 이같은 상황일수록 미국 부동산 투자에서 꼼꼼한 데이터 확보가 중요하다고 강조했다.

투자자 입장에서 가장 중요한 것은 수익을 꼬박꼬박 거둬들이는 일이다. 미국 부동산 침체 속에서 투자자에게 안정적인 수익을 돌려주기 위해서는 데이터 분석을 통한 ‘우량 매물’을 확보하는 것이 중요하다는 설명이다.

어 대표는 ”미국에서도 거래량이 많은 곳, 가격 상승폭이 높은 곳, 임대차 분쟁 발생 가능성이 낮은 지역, 학군 수요가 높은 지역 등을 사전에 빅데이터로 분석해 소비자에게 제공한다“며 ”이를 기반으로 미국 전역의 공인중개사들로부터 매물을 확보해 미국 뿐만 아니라 전 세계 모든 투자자들에게 정보를 제공하고 있다“고 밝혔다.

어 대표는 2014년 미국으로 건너가 부동산 중개사업을 시작했다. 그동안 2조2000억원 규모의 부동산 거래를 성사시켰고, 네오집스는 미국에서도 주목하는 부동산 프롭테크 업체로 자리매김했다.

어 대표는 이달 매일경제신문 주최로 서울 코엑스에서 열리는 ‘2023 서울머니쇼’ 연사로도 나선다. 그는 ”미국은 한국처럼 부동산시장을 안정시키겠다며 무분별한 규제 정책을 펼치지 않는다“며 ”부동산 시장이 빠르게 변하지 않고 경제 상황에 따라 완만하게 움직이기에 우량 상품을 고르면 투자에 성공할 수 있다“고 설명했다.