"집주인 여러분 집값 포기하세요" 전문가의 '2차 하락' 경고[부릿지]

서울 주요 지역의 집값 낙폭이 줄어들며, 변곡점이 도래했다는 분석과 추가 하락 전 '데드캣 바운스'라는 분석이 팽배하게 맞서고 있다. 일부 아파트의 반등 거래까지 확인되면서 부동산 커뮤니티 등에서는 약 1년의 하락장이 곧 끝날 것이란 희망 섞인 전망이 많은 공감을 얻었다.

하지만 전세가격 하락, PF(프로젝트 파이낸싱)대출 부실 위험, 미분양 문제, 심지어 전세 사기까지 여전히 부동산 시장의 안정성을 위협하는 요소는 즐비하다. 김인만 김인만 부동산경제연구소장은 "아직 하락장은 이어지고 있으며, 소폭 반등 후 추가 하락도 대비해야 한다"고 조언한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김인만 소장과 함께 집값 추가 하락 가능성과 시점까지 짚어봤다.

▶조성준 기자
이번 달 서울 아파트 평균 매매가격이 11억 원대로 집계됐습니다. 2년 전 수준으로 떨어졌다. 이렇게 보이는데 반면 하락폭은 좀 둔화하고 있다. 이런 얘기도 있습니다.

▶김인만 부동산경제연구소장
의견이 또 분분해요. 자, 이제 집값 하락이 멈췄다. 급매물이 소화가 되고 호가가 올라가고 올라갈 일만 남았다라고 말씀하시는 분들이 있고요. 아니다. 잠시 멈췄다가 더 떨어진다. 라고 이야기하는 분들이 있는데, 그럼 과거에 금리가 올랐을 때 지금보다 더 높았을 때는 왜 집값이 올랐을까? 이번에는 왜 떨어지는 거야? 이유가 있죠. 왜? 떨어질 때가 됐다. 2015년 서울 기준에서 말씀드립니다. 2015년에서 2021년까지 미친 듯이 올랐죠. 아파트가 한 2배에서 3배 정도 올랐어요. 사실은 계속 오를 순 없어요. 서울 기준에서 7년에서 8년 정도 올라가면 더 이상 올라가지 못합니다. 과거 최장이 7년에서 8년이에요. 그 정도 오르면 쉬어가야 해요. 상승 흐름을 끊어주는 그런 트리거가 있어야 하는데, 이번 트리거는 금리다.

▶김인만 부동산경제연구소장
저는 개인적으로 그때 이제 미국이 거의 제로금리였으니까 한국은행도 0.5%였죠. 2023년 말에는 3%까지는 갈 것이다. 저는 그렇게 예상을 했어요. 그러면 2024년부터 금리가 좀 문제가 되지 않을까? 제 예상보다도 거의 1년 만에 금리가 수직으로 상승하죠? 집주인들이 불안하기 시작하죠. 매수자들은 야, 진짜 사면 안 되겠다. 이런 상황에서 굳이 내가 아무리 실수요자라도 사야 될까? 다 멈추자. 다 홀딩이죠. 이번에는 공교롭게도 전세가 같이 떨어졌습니다. 과거에는 전세가 떨어진 적이 없어요.

▶조성준 기자
전세가 집값을 받쳐줬죠.

▶김인만 부동산경제연구소장
2009년도 이후에 이제 전세 대출이란 제도가 생기고 이제는 대출이 아니면 전세금 마련 못 하잖아요. 내 돈에 맞춰서 전세를 가는 거예요, 그전에는 2009년도 이전에는. 전세 가격이 전세 대출 제도가 도입되니까 이제 천정부지로 올라가죠. 거의 나중에는 제로금리까지 갔는데 갑자기 금리가 오르니까 이제 대출이자 부담이 늘어나죠. 집주인들은 내 집은 안 팔고 싶은데 세입자가 전세금을 돌려 달래.

▶조성준 기자
근데 돌려줄 전세금이 없는 거죠?

▶김인만 부동산경제연구소장
없어. 전세 가격이 떨어졌어요. 전세가 10억이라고 우리가 예를 들면 7억으로 떨어졌어요. 30% 정도. 근데 3억을 메워야 되는데 다른 세입자가 새로운 세입자가 7억에 들어오면, 3억을 메워야 되는데 메울 돈이 없어. 현실적으로 그럼 다른 대출을 받거나 뭔가를 해야 되는데 그 중에 많은 분들이 금리도 오르고 집값 그동안 많이 올랐고 과도한 상승에 대한 피로감이 누적이 되어있고 야, 이런 상태에선 안 되겠다. 나 그냥 팔자. 라고 해서 이제 급매물들이 나옵니다. 그러다 보니까 가격이 몇 개 급매물들이 가격하락을 주도하는 거죠.

▶김인만 부동산경제연구소장
양쪽에 급한 사람들만 아주 일부가 거래하기 때문에. 올해 1년은 저는 이렇게 가리라고 보고요. 변수가 있다면 금리. 근데 지금 보면 2번 연속 동결을 했기 때문에 시장에서는 이 정도면 많이 올랐어. 이렇게 생각하는데, 예상과 다르게 금리를 올려야 되는 상황이 발생했다. 한국은행이 언제가 될지는 모르겠지만 0.25% 포인트 25bp를 올려 버렸어요. 그럼 시장에서는 또 멘붕 오죠. 그러면 하락폭이 커질 수도 있습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 김인만
구성 김효정
촬영 이상봉, 공하은 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr