주택 여러채 ‘무자본 갭투자’도 전세사기 특별법 적용 가능성

“전세보증금 지렛대로 무리한 매입 ‘미필적 고의’”

지난 3일 오전 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에서 재개된 전세 사기 피해 지원을 위한 특별법 제정안 심사에서 김재정 위원장이 발언하고 있다. 여야는 지난 1일 소위에서 특별법 심사에 착수했지만, 전세사기 피해자 인정 요건과 보증금 반환 채권 매입 등 쟁점 사안에 대한 이견을 좁히지 못했다. /연합뉴스

임대인이 무자본으로 주택을 여러채 갭투자해 전세보증금을 돌려받기 힘든 이른바 ‘깡통전세’가 전세사기로 인정될 가능성이 커졌다. 전세사기로 인정될 경우 우선매수권 부여와 경매 낙찰자금 지원 등 전세사기 특별법의 적용을 받을 수 있게 된다.

4일 국회와 국토교통부 등에 따르면 법무부는 국토교통위원회 법안심사소위원회의 전세사기 피해지원 특별법안 심사 과정에서 무자본 갭투자로 전세보증금을 돌려받지 못한 경우도 특별법 적용대상에 포함돼야 한다는 취지의 의견을 냈다.

정부는 지난달 27일 관계부처 합동으로 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정 방안’을 발표하고 전세사기 피해자 인정 요건을 담았다. 전세사기 피해자로 인정받으려면 ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차 주택에 대한 경·공매 진행 ▲면적·보증금 등을 고려한 서민 임차 주택 ▲수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 ▲다수의 피해자가 발생할 우려 ▲보증금의 상당액이 미반환될 우려 등 6가지 요건을 모두 충족해야 한다.

피해자 인정 요건 중 ‘전세사기 의도’와 관련해 경기 화성 동탄, 구리, 서울 은평 등의 사례처럼 갭투자로 인한 피해도 특별법 적용이 가능한지에 대한 의견이 나뉘었다.

무자본 갭투자로 인한 전세사기가 인정된다면 구리 피해자들은 특별법에 적용될 가능성이 있다. 전세사기 가해자 A씨가 임차인들로부터 받은 전세보증금을 활용해 오피스텔 등 수백채를 사들였는데, A씨 명의 주택만 500여채인 것으로 알려졌다.

법무부는 임차보증금 반환 불가라는 객관적 사건 발생과 임차 계약 당시 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없던 경우를 전세사기 성립의 기본 요건으로 본다. 법무부는 임대인이 자기자본이나 특별한 수익 없이 전세보증금을 지렛대 삼아 다수 주택을 무리하게 매입하는 등 미필적 고의가 인정되는 경우도 포함돼야 한다는 의견을 국토위 소위에서 밝혔다.

법원은 임대인이 전세보증금을 받을 때부터 돌려주지 않겠다는 고의가 없더라도 차후 전세보증금을 돌려주지 못한다는 상황을 감지하면 사기죄 유죄 판결을 내리고 있다. 무자본 갭투자로 전국에 오피스텔과 빌라 3400여채를 사들인 전세사기 일당 3명은 지난달 25일 1심 법원에서 각각 징역 5∼8년을 선고받았다.

국회 국토위원들은 무자본 갭투자 피해자까지 특별법 적용 범위를 넓히는 것에는 긍정적이지만, 어디까지 사기 행위로 볼 것인지에 대한 경계선 설정에 고심 중이다. 국토부에 설치되는 전세사기피해지원위원회 판단에 따라 피해자 인정 요건 기준이 달라지면 형평성에 문제가 생길 수 있다는 우려도 나온다.

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