공실 증가 美 상업용 부동산 '투자주의보'

어태수 네오집스 대표
"美 규제 많지 않다지만
우량상품 잘 선택해야"

미국 상업용 부동산 침체가 심상치 않다. 글로벌 신용평가사 무디스에 따르면 2019년 이후 미국 상위 25개 상업용 부동산 시장 공실률이 모두 상승한 것으로 나타났다. 샌프란시스코에서는 3년 전 5%였던 공실률이 지난해 말 19%까지 치솟았다.

어태수 네오집스 대표(사진)는 최근 매일경제신문 인터뷰에서 고정금리와 변동금리 차이 때문이라고 설명했다. 그는 "미국 상업용 부동산은 대부분 5년 변동금리·25년 만기 상환 구조를 지니고 있다"며 "요즘과 같은 고금리 상황에서는 대환대출이 쉽지 않고, 대환대출이 되더라도 이자 부담이 높아지고 있다"고 밝혔다.

코로나19 이후 재택근무 비중이 높아진 점도 미국 상업용 부동산 시장에 악영향을 끼쳤다. 어 대표는 "재택근무 활성화와 함께 정보기술(IT) 회사들 실적 악화로 오피스 사용 공간이 줄어들고 있다"며 "공실률이 높아지면서 자산 가치는 낮아지고, 대출 금리는 오르면서 은행 부실 자산도 커지는 결과가 나타나는 것"이라고 밝혔다. 그는 "모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)의 미국 상업용 부동산 가격지수에서 오피스는 지난해 초 대비 약 25% 하락했고, 쇼핑몰은 약 15% 하락했다"고 덧붙였다.

주거용 부동산 역시 거래량이 감소했으나 가격 하락폭은 상대적으로 덜한 상황이다. 어 대표는 "미국 주거용 부동산은 전년 대비 거래가 약 36% 줄었지만 전년 동기 대비 하락폭은 2% 내외에 머물고 있다"며 "2020~2021년 주택 대출 금리가 낮았을 때 대환대출을 통해 고정대출 금리를 1.5~2.5% 내외로 변경했기 때문"이라고 밝혔다.

어 대표는 이 같은 상황일수록 미국 부동산 투자에서 꼼꼼한 데이터 확보가 중요하다고 강조했다. 그는 "네오집스는 거래량이 많은 곳, 가격 상승폭과 학군 수요가 높은 지역 등을 사전에 빅데이터로 분석해 소비자에게 제공한다"며 "이를 기반으로 미국 전역에 있는 공인중개사들에게서 매물을 확보해 전 세계 모든 투자자에게 정보를 제공하고 있다"고 밝혔다.

[정석환 기자]