"보유세·규제 완화 효과 … 전세대란·거래세 개편 과제 남아"

오는 10일 윤석열 정부 출범 1년을 맞이하는 가운데 부동산 전문가들은 현 정부의 부동산 공약 중 가장 이행이 잘되고 있는 것으로 재건축 등 규제 완화를 꼽았다. 많은 전문가들이 전세사기 문제 대응을 위한 추가 보완책을 제언했고, 현 정부의 지난 1년간 부동산 정책에 대해서는 평균 75점이라는 평가를 내놨다.

매일경제신문이 대학, 연구기관, 협회, 컨설팅 분야 등의 부동산 전문가 50인을 대상으로 실시한 설문에서 응답자 44%가 '규제 완화'를 가장 이행이 잘되고 있는 부동산 공약이라고 답했다. 세제 정상화(32%), 대출규제 완화(12%) 등이 뒤를 이었다. 글로벌 금리 인상과 경기 침체 위기에도 현 정부가 1·3 부동산 대책 등을 통해 주택담보대출과 청약 규제를 대폭 풀어줘 시장 붕괴를 막았다고 평가한 것이다.

부동산 세제정책 가운데서는 규제지역 완화(58%)와 종부세·재산세 등 보유세 완화(56%)가 가장 파급 효과가 컸다는 평가를 받았다. 양도소득세 중과 완화를 꼽은 응답자도 38%(복수 응답 기준)였다. 정부는 그동안 단계적으로 수도권 등에 대한 조정대상지역을 해제했고 이에 따라 취득세와 양도세, 종합부동산세 등의 중과가 완화됐다.

눈길을 끄는 부분은 전문가들이 향후 보완이 필요한 정책과 관련해서도 '세제 정상화'(40%)를 첫손에 꼽았다는 것이다. 최근 발표된 아파트 공시가격에서 드러나듯 1주택자의 보유세 부담은 줄어들었지만 분양권 양도세와 2주택자 취득세 등에 대한 중과 완화는 정부가 방침을 발표한 뒤에도 국회에서 후속 입법이 지연되며 시장의 혼란이 지속되고 있는 상태다. 세제 정상화의 뒤를 이어 미분양 해소(34%), 대출규제 완화(26%)를 선정한 응답자가 많았다. 윤석열 정부에서 중도금 담보대출 규제가 대거 해제됐지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로 유지되고 있다.

최근 수도권에서 다발적으로 터지고 있는 깡통전세·전세사기와 관련해서는 전세보증보험 가입 요건 강화(36%), 공인중개사 책임·처벌 강화(32%) 등의 방안이 우선적으로 꼽혔다. '전세금 전액 또는 일부에 주택담보대출비율(LTV), DSR 적용' 응답도 14%였다. 많은 전문가들이 '기타' 답변을 통해 전세보증금 신탁제 등 전세 피해 예방책을 제시했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "전세보증금을 투기에 활용하지 못하도록 보증금의 일정 부분을 금융권에 맡겨두고, 집주인에게 이자를 지급하는 식으로 운용하는 방법을 고려할 만하다"고 밝혔다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "선순위 채권이 있는 주택에 대해서는 전세계약을 제한하고, 월세만 가능하게 주택임대차보호법을 개정할 필요가 있다"고 말했다.

정경진 밸류맵 연구원은 공인중개사 이력 조회 시스템을 제안했다. '건축왕'과 '빌라왕' 사건에 연루된 부동산중개업자처럼 지역을 옮겨다니며 간판만 바꿔 달고 영업하면 소비자들이 사기 피해에 노출될 수 있기 때문에 계약 전 중개사의 과거 이력을 조회할 수 있도록 하자는 취지다.

자유 의견을 받은 '윤 정부 남은 임기 동안 부동산 정책 방향'과 관련해서는 안정적 공급을 강조한 전문가들이 압도적으로 많았다. 다수의 응답자들은 최근 분양 물량 급감 현상을 언급하며 2~3년 뒤 공급대란이 다시 나타날 것을 우려했다. 그러면서 재건축초과이익환수제 폐지 등 공급 관련 규제 완화를 통해 중장기적으로 수급 안정을 추구해야 한다고 강조했다. 임채우 KB국민은행 부동수석전문위원은 "2~3년 후 공급 부족과 집값 급등을 막기 위해 3기 신도시 개발, 재개발·재건축 확대 등 공급 정책이 필요하다"고 밝혔다.

DSR 규제를 완화해야 한다는 의견도 다수였다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "대출 규제의 핵심인 DSR 규제를 청년층에 대해서는 60~70%로 완화해야 한다"면서 "그렇게 해도 종전 기준인 총부채상환비율(DTI) 60%와 비교하면 강한 수준"이라고 설명했다.

미분양이 위험 수위에 다다른 지방 부동산 시장을 안정화하기 위해서는 보다 적극적인 대책이 필요하다는 의견이 많았다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "분양 물량 초과와 프로젝트파이낸싱(PF)의 어려움으로 패닉 상태에 빠진 지방에 대해서는 조정대상 위축지역으로 지정해야 한다"고 밝혔다. 위축지역으로 지정되면 취득세 감면과 다주택자 중과 배제 혜택 등으로 투자를 유인할 수 있다.

정부의 부동산 대책이 이미 충분하다며 앞으로는 시장에 맡기고 개입을 최소화해야 한다는 의견도 적지 않았다. 한 응답자는 "다소 부작용이 있더라도 지금은 비정상 가격을 정상으로 바꾸는 과정이니 부동산 경기를 부양하기보다 연착륙 수준에서 관리해야 할 것"이라고 조언했다.

[박만원 기자]