"무리한 `무자본 갭투자`는 미필적 고의" 전세사기 특별법 적용되나

정부, 국회 국토위서 '전세사기 인정 가능 깡통전세' 요건 밝혀

전세사기 피해자 대책마련 촉구 집회. 사진 연합뉴스

정부가 '무자본 갭투자'로 주택들을 임대한 집주인(임대인)의 경우를 '전세사기'로 보고 세입자(임차인)을 구제하는 쪽으로 입장을 정리한 것으로 알려졌다. 정부는 앞서 역전세로 인한 단순 전세보증금 미반환 피해자는 특별법으로 구제하기 어렵다는 뜻을 밝혔지만, 무자본 갭투자로 '다수의 임차인'에게 피해가 발생한 경우는 전세사기 의도가 있다고 보고 특별법 적용 가능 대상으로 보겠다는 것이다.

4일 국회 등에 따르면, 국토교통위원회 법안심사소위원회의 전세사기 피해지원 특별법안 심사 과정에서 법무부는 임대인의 무자본 갭투자로 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인, 즉 '깡통전세' 피해자도 특별법 적용 대상에 포함할 수 있다는 취지의 의견을 제시했다.

다만 정부는 '다수의 임차인'에게 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상되는 경우에 특별법을 적용해야 한다고 보고 있다. 집값 하락 때 전세보증금 반환이 불가능할 정도로 여러 채의 주택에 무자본 갭투자를 한 임대인이라면 사기의 미필적 고의가 인정된다는 것이 정부의 입장이다.

실제 국토교통부는 인천 미추홀구 건축업자 남모(62) 씨와 서울 강서구 임대업자 김모(42) 씨 사건은 전세사기가 분명해 대부분이 특별법 적용 대상이 포함된다는 점을 밝혀왔다.

그러나 경기 화성 동탄, 구리, 서울 은평 등에서 우후죽순으로 대규모 전세 피해가 발생하는 가운데 깡통전세와 전세사기를 어떻게 구분할 것인지를 놓고 의견이 분분한 상황이다.

이번 정부 입장으로 본다면 구리 피해자들은 특별법 적용 대상이 될 가능성이 있다. 임대인이 임차인들의 전세보증금으로 500여채의 오피스텔 등을 사들였기 때문이다.

법무부는 임차보증금 반환 불가라는 객관적 사건 발생, 임차 계약 당시 보증금을 반환할 능력·의사가 없었던 경우를 전세사기 성립의 기본 요건으로 보고있다. 여기에 임대인이 적극적인 기망 행위가 없더라도 세입자들의 전세보증금을 이용해 다수 주택을 무리하게 매입하는 등 미필적 고의가 인정되는 경우도 포함해야 한다는 의견을 국토위 소위에서 밝혔다.

이미 법원은 임대인이 전세보증금을 받을 때부터 돌려주지 않겠다는 고의를 갖지 않았더라도 나중에 전세보증금을 못 돌려줄 수 있겠다는 것을 감지했다는 게 인정되면 사기죄 유죄 판결을 내리고 있다.

무자본 갭투자로 전국에 오피스텔과 빌라 3400여채를 사들여 이른바 '빌라의 신'으로 불린 전세사기 일당 3명은 지난달 25일 1심 법원에서 각각 징역 5~8년을 선고받았다.

재판부는 이들이 무자본 갭투자 수익 외에 별다른 수입이 없어 종합부동산세, 취득세 등 세금 납부나 전세보증금 반환과 관련한 구체적 계획이 없었고 임대차계약이 끝난 뒤 반환 노력을 하지 않았다고 판단했다.

국회 국토위원들 사이에서는 무자본 갭투자 피해자까지 특별법 적용 범위를 넓히는 것은 좋지만, 어떤 행위가 사기이고 아닌지 여전히 경계 구분이 어렵다는 우려가 나온다. 국토부에 설치되는 전세사기피해지원위원회 판단으로 어떤 피해자는 구제되고, 또 다른 피해자는 배제되면 형평성에 문제가 생길 수 있다는 것이다.

'전세사기'와 '깡통전세'를 구분하지 말고 지원 대상을 넓혀야 한다는 의견도 있다.

이강훈 참여연대 부집행위원장(변호사)은 "정부가 여전히 전세사기의 고의를 핵심 요건으로 하고 있어 특별법 적용 대상이 좁다"며 "전세 피해 파동의 핵심은 집단적 깡통전세 피해인데, '사기 의도'를 요건으로 두면 지원 대상이 너무 축소된다"고 말했다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr