믿었던 너마저 가격이 떨어지다니…강남 꼬빌도 꺾였다 [부동산360]

1분기 강남3구 꼬빌 평단가 하락세
“최근 들어 크게 오른 가격 반납하는 모양새”
서울은 250억원·광주는 90억원…월세는 약 4000만원 비슷한 수준
“수익률 높은 건물 경기 변동에 영향도 덜 받아”

[헤럴드경제=서영상 기자]천정부지로 치솟던 강남 꼬마빌딩들의 가격이 떨어지는 것으로 나타났다. 고금리와 경제의 불확실성이 확대되면서 현금 보유 비중을 늘리려는 자산가들이 많아지자 시세보다 저렴한 급매 빌딩들이 시장에 나오고 있다는 분석이다. 또 가격이 떨어지다보니 시세차익보다는 임대수익이 좋은 물건을 찾는 수요도 늘어나면서 수익형 건물 투자 패턴에 변화가 감지되고 있는 것으로 파악됐다.

3일 밸류맵이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 바에 따르면 올해 1분기 강남3구(강남·서초·송파) 꼬마빌딩(연면적 330~2000㎡ 이내 상업업무 시설) 3.3㎡ 당 평균 거래가격은 1억 3204만원인 것으로 파악됐다. 지난해 평균 1억 3351만원보다 내린 가격이다.

강남3구 평균 거래가격은 금리가 내리며 본격적으로 유동성이 풍부해진 2018년부터 급격히 올랐다. 2018년에 3.3㎡ 당 평균 6760만원이었던 것이 2019년 7661만원, 2020년 9197만원, 2021년 1억 1877만원, 2022년 1억 3351만원까지 치솟았다. 4년 사이 2배 치솟은 것이다.

반면 전국적으로 살폈을 때는 풍부한 유동성에도 불구하고 강남3구처럼 가격이 급등하지는 않았다. 2018년에 전국 꼬마빌딩 3.3㎡ 당 평균 거래 가격은 1756만원이었던 것이 2022년에는 2498만원으로 40% 수준 오르는데 그친 것이다.

정경진 밸류맵 에디터는 “최근 들어 초고가 건물들은 거래가 전무하다거나 나머지 건물들도 가격을 많이 낮춘 상태에서 거래가 돼 평단가 하락이 목격된다”면서 “산이 높으면 골도 깊듯이 수년간 급격히 오른 가격을 반환하는 모양새”라고 설명했다.

가격이 꺾이자 자산가들도 투자의 방식을 바꾸고 있다는 게 부동산 업계의 설명이다. 얼마 전까지만 해도 강남 구축을 사서 리모델링을 한 뒤 임대료를 올려 시세차익을 얻는 방식을 많이 선호했다면 최근 들어서는 공사비, 금융비용도 오르면서 안정적인 수익이 나오는 상대적으로 저렴한 건물을 찾는 이들이 많아지고 있다는 것이다.

예를 들어 강남구 청담동에 위치해 대지면적 약300㎡에 지하1층 지상 5층 A건물은 현재 보증금 5억여원에 월세 3900만원을 받고 있는데 호가는 250억여원에 이른다. 반면 광주광역시 상무지구 유흥가에 위치한 B빌딩은 지하 1층에 지상 6층 대지면적 약 500㎡인데 현재 보증금 5억여원에 월세 4000만원을 받고 있으며 호가는 90억에 이른다.

과거였다면 잠재적 가치가 높아 보이는 강남 건물을 선호하던 수요가 최근 들어 수익률이 당장 많이 나오는 다른 지역들까지도 후보군에 넣는다는 것이다.

빌딩을 주로 거래하는 한 중개법인 관계자는 “높은 임대수익을 원하면서 투자할 건물을 찾는 사례가 많아지고 있다”면서 “수익률이 높은 빌딩은 경기의 영향에 따라 가격 변동도 덜하니 안전자산이라 생각하는 경향이 강하다. 6~7% 수익률이 나온다면 지방으로 건물을 보러 가겠다는 손님들도 있다”고 분위기를 전했다.

sang@heraldcorp.com