신우산업 분양전환 불법 알고도… 아직 대안 못찾은 충주시

신우산업, 100억 추가 이익에 계약서 일방적으로 파기
충주시 "더 기다려봐야"… 전세사기급 피해 발생 우려

공공건설임대로 지어진 '충주기업도시 신우 희가로아파트' 임차인들이 지난 1일 충주시청 앞에서 조속한 분양전환을 요구하는 집회를 열었다.

주택기금이 투입되는 공공건설임대사업에서 미숙한 운영이 드러났다. 사업자가 일방적으로 분양전환을 미루고 관련 법령을 지키지 않고 있는 정황이 포착됐지만 국토부와 지자체, 주택도시보증공사(HUG) 모두 명확한 대안을 내놓지 못하고 있다.

2일 관련업계에 따르면 충북 충주시 한 공공건설임대아파트에서 분양전환을 두고 사업자와 임차인 간 분쟁이 발생했다. 이미 사업자의 불법 내용이 드러났지만 과태료 처분에 그쳤을 뿐 관련기관 모두 임차인 구제를 위한 대안은 내놓지 못하고 있다.

이 단지는 주택도시기금이 투입된 공공건설 임대주택이다. 기금으로 건설사업자금을 저금리에 대여해 주는 대신 사업자는 5년 이상 임대아파트를 운영한 뒤 분양해야 한다.

사업주체인 신우산업개발은 당초 올해 1월 임대계약 종료 후 분양전환하기로 계약서를 작성했지만, 이를 일방적으로 파기했다.

입주민들의 민원이 이어지자 인허가 기관인 국토부와 충주시, 기금을 출자한 HUG가 입주민과의 간담회 자리를 마련했지만 이 자리에서도 마땅한 대책은 찾지 못했다. 사업자가 간담회에 참석하지 않으면서 반쪽짜리 간담회가 돼버렸다.

관련 기관들이 이 자리에서도 입주민들에게 문제 해결을 위한 해법을 내놓지 못하면서 임차인보다 사업자의 상황을 먼저 고려해주는 것이 아니냐는 비판도 나온다. 충주시는 신우산업개발이 분양가 산정을 위한 감정평가사 선정을 신청한 만큼 조금 더 기다려봐야 한다는 입장이다.

지난 2월부터 공공건설임대주택 표준건축비가 약 9.8% 올라가면서 신우산업개발은 기존 계획대로 1월에 분양하는 것보다 세대당 약 1500만원(84㎡ 기준)의 추가 이익을 얻게 된다. 지자체가 분양전환 연장을 허가하면서 사업자가 얻는 추가 수익은 약 100억원에 달한다.

담당 기관들이 대안을 내놓지 못한 것은 명확한 지침이 없기 때문이다. 2015년 특별법 제정 이후 민간사업자의 공공임대아파트가 빠르게 늘어났지만 사업자가 계약서를 어기고 분양전환을 하지 않은 것은 이례적인 일이다.

충주시와 국토부는 올해 초 사업자가 임차인에게 분양전환 연장을 요구했을 때 이를 막을 방법이 없다는 입장을 내놨다. 사인간의 계약이 체결된 만큼 허가할 수밖에 없었다는 것이다.

하지만 당초 기금을 통한 대출을 실행할 당시 내건 조건이었던 '5년 이후 분양전환'을 어긴 것에 대해 사업자는 아무런 불이익을 받지 않았다.

임차인들이 임대계약 해지를 요구하자 사업자 측은 분양전환계약 해지의 귀책사유가 임차인에게 있다며 위약금을 요구했다.

법률에서 정한 표준임대차계약서 외 사업자와 임차인 간의 합의계약서가 체결된 정황까지 포착되면서 이에 대한 처리 방안을 두고 관련 기관의 고민은 더 깊어질 것으로 보인다. 충주시는 별도 계약서에 대해 과태료 처분을 내리면서도 계약 자체는 유효하다는 입장을 내놨다. HUG 역시 법에서 정한 표준임대차계약서가 아닌 합의계약서를 기준으로 추가 보증을 발급하면서 사실상 이면계약을 인정한 꼴이 됐다.

사업자인 신우산업개발이 수백억원대 부채를 진 사실까지 알려지면서 임차인들의 불안감은 더 커지고 있다. HUG는 현재 임차인들이 사업자에게 예치한 보증금은 보증금반환보증으로 보호받을 수 있지만, 분양전환 과정에서 세대별로 나눠진 기금대출에 대한 책임은 임차인에게 있다는 입장이다.

사업자의 부도 이후 책임 주체도 명확하지 않아 이 단지 외 다른 곳에서도 비슷한 사례가 나올 수 있다는 우려도 나온다. 최악의 경우 공공임대에서 전세사기에 가까운 피해가 발생할 수 있다.

한 피해 임차인은 "다른 공공임대단지들에서도 비슷한 문제가 발생한 사실을 발견했지만 간담회에서도 아무도 명확한 대답을 하지 못했다"며 "언제까지 사업자의 요구에만 끌려다녀야 하는지 모르겠다"고 토로했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr