[THE FINANCE] `경린이`라면 주목! 재건축·신도시 아파트에 집중하세요

경매땐 임차인 여부 등 선순위권리 꼭 따져야
자금 부족하다면 인프라 갖춰진 신도시 추천

최근 글로벌 경기침체와 고금리 기조, 집값 하락 등으로 경매 매물이 빠르게 늘어나고 있다. 시세보다 싼 가격에 집을 마련할 수 있다는 소식에 경매에 참여하려는 사람들도 증가세다. 각 법원 경매법정은 임장객들로 붐비고 있다. 특히 학원 등에서 경매 공부를 하고 있는 젊은층이 많다.

경매에 처음 입문하면 가격에 가장 먼저 놀란다. 감정평가액이 3억원으로 나와있는데 입찰가격은 1억원이 되지 않는 매물이 쌓여있다. 하지만 값이 싸다고 무턱대고 입찰에 참여하면 이상한 빚을 떠안는 곤란한 상황을 겪을 수 있다.

경매시장 최고 전문가 중 하나로 꼽히는 고준석 제이에듀투자자문 대표는 경매 초보자들이 가장 먼저 주목해야 할 매물로 재건축 아파트를 꼽았다. 다만 무조건 싼 가격에 재건축 아파트 입찰에 참여하는 것은 주의해야 한다고 조언했다. 권리해석과 물건의 미래가치 등을 꼼꼼히 분석하지 않으면 이상한 집을 떠안는 낭패를 볼 수 있다는 것이다.

고 대표는 "경매에 처음 도전하시는 분들에게 가장 먼저 말하는 것은 '권리해석'"이라며 "내가 이 집을 낙찰받았을 때 인수해야 하는 선순위 권리들이 어떤게 있는지를 꼭 따져봐야 합니다"라고 강조했다.

등기부등본에 나와있는 근저당권, 가압류, 경매처분, 소유자 이전, 임차인 여부 등 다양한 권리 중에 매수 이후에도 남아있는 권리가 있다면 이는 경매 낙찰자가 인수해야 한다. 3억원짜리 빌라를 2억원에 낙찰받았다 해도 선순위 대항력이 있는 임차인의 1억5000만원 전세보증금이 남아있다면 보증금에 대한 책임도 낙찰자에게 넘어온다는 의미다.

수 차례 유찰을 겪으며 시세의 10%까지 떨어진 매물이라고 하더라도 주의깊게 살펴야 한다. 통상 인기가 없는 매물은 이유가 있다. 2억원짜리 집에 1억8000만원의 대항력 있는 임차인이 있다고 한다면 이 집을 5000만원에 낙찰을 받더라도 결과적으로 3000만원을 더 내고 산 셈이 된다.

권리해석 다음으로 고려할 점으로는 입지를 꼽았다. 경매에 활용할 수 있는 자금을 정하고 자금에 따라서 현재 가치와 미래 가치를 고려한 목표 지역을 확실하게 정하라고 조언했다.

그는 "강남에서 재건축이 추진되고 있는 아파트가 경매에 나온다면 가장 확실한 물건이 되겠죠. 하지만 모든 사람이 수중에 20억원씩 들고있는 것이 아니니 서울 외곽 수도권 지역부터 차근차근 밟아서 보유자금을 늘려야 합니다."라고 말했다.

자금이 부족한 투자자들에게는 수도권 외곽 중 이미 인프라가 갖춰져 있는 신도시 지역 매물을 추천했다. 서울 접근성과 현재 주거환경을 모두 고려하면 아직 개발이 되지 않은 경기도 외곽지역은 값은 싸지만 언제 오를지 모르는 도박에 가까운 투자가 될 수 있다.

최근 수도권 광역철도와 지방 국가산업단지 등 새로 조성되는 인프라를 바탕으로 가격이 급등하는 지역이 있지만, 대규모 프로젝트의 경우 사업 기간이 길고 중간 변수가 너무 커 무턱대고 해당 지역의 집값 상승을 고려해 경매에 참여하는 것은 지양해야 한다.

재건축 아파트에 집중하는 것도 하나의 방법이라고 소개했다. 사업시행인가를 받고 추진위 단계에 있는 재건축 아파트가 경매에 나온다면 유심히 살펴볼 필요가 있다는 것. 나홀로 아파트거나 재건축이 추진된지 십수년이 지난 아파트가 아니라면 승산이 있다고 봤다.

고 대표는 "조합설립인가가 떨어진 아파트라면 은행권만 조합원 자격을 부여받을 수 있고 일반 매수자는 현금청산 대상이 된다"며 "통상 재건축 아파트의 권리가액은 시세보다 낮은 경우가 많아 이득을 볼 수 없다는 뜻"이라고 설명했다. 이어 "은마아파트처럼 추진위 단계에서 조합설립을 눈앞에 두고 있는 단지들은 낙찰 이후 바로 조합원 자격을 얻을 수 있다"고 덧붙였다.

김남석기자 kns@dt.co.kr