[돈세지]내 집 반전세 준 1주택자, '이것' 확인 안 하면 '세금폭탄' 맞을 수도

핵심요약

소중한 자산을 지키기 위해 꼭 알아야 하는 '돈이 되는 세금 지식'을 알기 쉽게 전달해드립니다

■ 진행 : CBS 산업부 김수영 기자
■ 출연 : 엄해림 세무사(세무법인 다솔)

◇ 김수영> 안녕하세요. 돈이 되는 세금 지식을 알려드립니다. '돈세지'입니다.

혹시 본인은 전세에 살면서 자기 집 전세로 주고 계신가요? 자가로 살고 계시면서 오피스텔에 월세를 받고 계신 분들 오늘 편 꼭 보셔야됩니다. 어떤 주택을 임대하느냐, 그리고 월세로 얼마를 받느냐에 따라서 종합소득세를 내셔야 하는 경우가 있습니다. 이거를 신고하지 않으면 나중에 '이거 뭐야?' 하면서 '세금 폭탄'을 맞으실 수 있다고 해요.

그래서 오늘은 나도 종합소득세 대상인지 확인하는 방법, 주택 임대소득세는 얼마나 내는지 내가 1주택자 혹은 2주택자인 경우 모두 저희가 설명드릴 거고요. 그 다음에 임대소득세 조금 덜 내려면 어떻게 해야 되는지까지 저희가 차근차근 준비해서 알려드리겠습니다.

주택임대소득신고, 대상자인데 안 했다가는…가산세까지 낼 수도

◇ 김수영> 이거 혹시 주택 임대소득 신고, 이거 안 했다가 나중에 추징당하거나 이런 사례가 좀 있어요?

◆ 엄해림> 네. 사실 저는 간혹 종종 뵙습니다. 납부 대상인데 신고 안 하고 있다가 걸린 사례들이 좀 있는데 대부분 강남 대치동, 압구정동, 도곡동 이런 데에 이제 위치했던 주택들이긴 했어요. 월세로 한 400만 원에서 500만 원 정도 받으시는 분들이 '내가 월세 꼭 신고해야 돼? 이거 (신고 안 한다고 과세당국이) 알겠어?' 이러면서 소득(신고) 안 하고 있다가 '소명 자료 해달라'고 세무서로부터 (통보를) 받고 황급하게 (세무법인에 상담) 오시는 분들이 종종 있으셨습니다.

◇ 김수영> 소시민이고 소소하게 월세 받는데 이런 거 신고 안 해도 (과세당국이) 다 알아요?

◆ 엄해림> 국세청의 정보 수집 능력이라는 게 좀 슬프겠지만 세계 최고 수준입니다.

등기부 등본을 떼서 '을구'를 보시면 전세권이 설정되어 있는 경우가 있어요. 그거는 이제 바로 국세청에게 (관련된 통보가) 간다고 보시면 될 것 같고요. 꼭 전세권 설정 안 하더라도 확정일자라는 게 있잖아요. 그것 역시도 과세 자료 바로 파생이 된다고 보시면 될 것 같습니다. 우리나라 지금 전월세 신고제가 의무화가 됐어요. 이게 꼭 집주인이 안 해도 세입자가 가서 할 수 있는 그런 거거든요.

그리고 또 임차인이 회사를 다녀서 근로소득 연말정산을 하는 경우가 있잖아요. 월세세액공제라는 항목이 있습니다. (임차인이) 세액공제 받으려고 (월세 납부 내역을) 연말정산에 넣으시는 순간 이거 역시도 (집주인의 월세소득으로) 국세청에서 바로 캐치 된다라고 생각을 하시면 될 것 같습니다.

그리고 주택 임대 자료가 없는 경우에는 또 국세청이 엄청 똑똑해요. 그래서 주변에 빅데이터 자료 같은 걸 분석을 해서 '여기에서 만약에 월세를 받았으면 얼마 정도를 받았을까?', 다 추측해서 만들어놓은 그런 자료가 있기 때문에 사실상 국세청이 몰라서 안 잡는 건 아니거든요.

◇ 김수영> 그러면은 월세를 소액이라도, 단 얼마라도 받으신다면 이거(주택임대소득 관련 세금)를 내가 내야 되는 대상인지 아닌지를 조금 꼭 확인하실 필요가 있겠네요.

◆ 엄해림> 네, 맞아요. 이게 지금은 당장은 안 걸리더라도 나중에 이제 다른 이유로서 뭔가 조사 대상이 되실 수도 있는 거잖아요. 그때 이게 또 가산세까지 붙어서 폭탄으로 돌아오실 수도 있기 때문에, 꼭 해라 안 해라 이러기 전에, 내가 이걸 해야 되는 대상이냐 아니냐 이건 한 번 쯤 꼭 체크를 해보실 필요는 있다고 생각을 합니다.

9억 초과 주택 1주택자, 월세 10만 원이라도 받는다면 임대소득 신고대상

◇ 김수영> 그러면 이제 주택임대소득 신고대상인지, 내가 이걸 내야 되는지 아닌지에 대해서 일단 판단을 해야 될 것 같은데 뭐부터 봐야 되나요?

◆ 엄해림> 일단은 내가 가진 주택이 몇 개냐 주택 수를 판단하는 게 우선입니다.

◇ 김수영> 이건 개인 기준인가요? 아니면 가구 기준인가요?

◆ 엄해림> 정확히는 부부 기준입니다. 그래서 자녀가 가지고 있는 주택 수는 여기에 또 판단이 되지 않아요. 그렇기 때문에 나와 내 남편 또는 내 아내가 가진 주택 수만 합산해서 내가 1주택자인지 2주택자인지 3주택자 이상인지를 확인해 보셔야 됩니다.

제가 주택 임대소득 과세 대상 판단 흐름도라는 것을 좀 가지고 와봤어요. 그래서 이것을 보시면서 여러분들이 내가 몇 주택자인지 보시면 될 것 같습니다.

여기도 보시면 합산한 보유 주택 수라고 되어 있어요. 그래서 먼저 1주택자이신지 확인을 해보시면 일단 이 1주택이 국외 소재 주택인지 국내 소재 주택인지 확인을 해야 되는데, 국내에 있으면 일단 기준 시가가 9억 원을 초과하는지 보셔야 되고요. 이게 기준 시가가 9억 원이 초과되지 않으면 과세 대상이 아니고, 1주택자라고 하더라도 기준 시가가 9억 원이 초과되면 그때는 월세 임대 소득을 신고를 하셔야 되는겁니다.

◇ 김수영> 기준 시가가 여러 가지니까, KB시세도 있고 최근 거래가도 있고, 뭐가 기준이에요?

◆ 엄해림> 아파트의 경우에는 공동주택 가격이고요. 그냥 단독주택 같은 경우에는 개별 주택가격입니다. 그래서 이거는 KB시세 이런 게 아니라 저희 공동주택 가격을 조회하실 수 있는 홈페이지가 따로 있어요. 거기서 2022년도 공동주택 가격 또는 개별주택 가격을 확인하셔서 내가 9억 원 넘는 집을 전세를 준 건지 9억 원 아래의 집을 전세를 준 건지 확인을 해보셔야만 합니다.

그리고 이번에는 부부가 합산한 보유 주택 수가 2주택자이신 분들이 있을 거예요. 이분은 그냥 다 월세 임대 수입을 신고하셔야 된다고 보시면 될 것 같고요. 근데 2주택자 이상인데 '내가 월세 임대 수입 외에도 비소형 주택이 3채 이상입니까?'라는 데 내가 만약에 해당이 된다고 하면 그 비소형 주택에서 내가 갖고 있는 전세보증금의 합계가 3억 원을 넘어서면 그 부분에 대해서 '간주임대료'라는 것을 계산을 해서 우리가 세금 신고를 하셔야 한다고 생각을 하시면 됩니다.

'마래푸' 반전세 준 1주택자, 주택임대소득세, 얼마인지 계산해보니

◇ 김수영> 그러면 내가 주택 임대소득 신고를 해야 된다, 그 다음에 주택 수에 따라서 내야 되는지 안 내야 되는지 판단을 했다, 그러면 실제로 얼마나 내는지 계산을 해봐야 될 것 같은데 제가 케이스를 하나 갖고 왔어요.

◆ 사연자> 안녕하세요. 저는 남산타운에 전세로 지금 살고 있고요. 보증금은 6억에 들어왔어요. 제가 '마포래미안푸르지오'를 가지고는 있는데 반전세로 지금 임대를 준 상태입니다. 이게 원래는 전세였는데, 임차인 분이 이거를 반전세로 바꾸고 싶다고 얘기를 하시더라고요. 그래서 2022년 1월 1일자로 반전세로 임대를 준 상태고요 보증금은 5억 5천 그리고 월세는 165만 원씩 받고 있습니다. 현재 직장에서 나오는 소득은 연 4800만 원 정도 되고요. 주택 임대사업자 등록은 되어 있지 않은 상태 저처럼 집 한 채 가지고 있어도 월세 받은 거에 대해서 세금 내야 되나요?

◆ 엄해림> 일단은 우리 위에 아까 보여드렸던 흐름도 한번 보면서 한번 판단을 해볼까요.

이분은 지금 1주택자이시죠. 부부 합산한 보유 주택 수가 1주택자이시지만, 지금 갖고 있는 이 마포래미안푸르지오의 공동주택 가격이 9억 8,400만 원으로 (기준시가가) 9억 원을 넘어요. 그렇기 때문에 이분은 월세 임대 수입에 대해서 세금 신고를 해야 되는 그런 분입니다. 1년에 한 1,980만 원 정도의 월세소득이 있으셨네요.

◇ 김수영> 그러면 이분은 (세금을) 얼마나 내셔야 될까요?

◆ 엄해림> 이분이 지금 근로소득이 있으신 분이잖아요. 그렇기 때문에 5월 31일까지 근로소득과 주택임대 소득을 합산해서 신고를 하셔야 되는데요. 주택 임대소득으로 우리 통장에 딱 꽂힌 금액은 1,980만 원이에요. 근데 여기에 우리가 어떤 사업을 하든 간에 경비를 빼주는 게 있잖아요. 그걸 이제 단순경비율로 그래서 가정을 하면, 이게 주택 임대 소득 금액이라는 게 1,239만 원 정도 이제 생겼다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김수영> 비용을 이제 빼서?

◆ 엄해림> 근로소득 금액 또 비슷한 방법으로 소득공제 같은 걸로 빠지잖아요. 그럼 실제로 번 돈은 4,800만 원이지만 한 3,585만 원 정도의 소득금액이 생겼다고 가정을 하고요. 이게 두 개가 합쳐지면 종합소득금액은 4,800만 원이고요. 과세 표준은 여기서 조금 더 더 빼가지고 한 4,600만 원이 되고요. 150만 원을 빼주거든요.

그렇게 되면 이 부분에 대해서 결정세액이 526만 8,752원 정도가 나와요. 아마 이분은 연말정산하실 때 한 340만 원 정도의 세금을 내셨을 건데, 5월에 이거 신고하시면서 한 180만 원 정도 세금을 더 내시는 그런 모양새가 됩니다.

◇ 김수영> 그러면 이분은 월세를 이제 매달 165만 원 받는데 세금을 한 15만 원 정도씩 내는건데, 이걸 좀 줄일 수 있는 방법은 없나요?

◆ 엄해림> 네 있습니다. 사실 이 주택임대소득이라는 게 우리가 뭔가 적극적으로 사업 활동을 하는 게 아닌데 이렇게 세금을 많이 내는 게 조금 어려울 수 있잖아요. 조금 더 쉽고 적게 낼 수 있는 그런 방법을 마련해 놓은 것들이 있거든요. 그래서 저희가 분리과세라고 하는 건데 이 부분에 대해서는 또 다음 편에서 이어서 말씀드리도록 하겠습니다.

◇ 김수영> 지금까지 종합소득세 신고 대상인지 확인하는 방법, 그리고 만약에 내가 세금을 내야 된다면 주택 임대소득세를 얼마나 내는지에 대해서 살펴봤고요. 다음 시간에는 주택임대 소득세를 어떻게 하면 조금이라도 절세할 수 있는지, 그 방법에 대해서 다시 준비해 올 테니까 이번 영상 보신 분들 다음 영상도 놓치지 말고 확인해 주시고요. 지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.

* 이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.

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CBS노컷뉴스 김수영 기자 sykim@cbs.co.kr

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