전세사기 예방하기 위해 계약 전 확인해야 할 3가지는?

계약 전 인근 지역 매매가, 전세가 비교는 필수
등기부를 통해 집주인의 채무 상태 반드시 확인해야
집주인의 세금체납, 전세금 피해 결정적일 수 있어 주의해야

“근무지를 서울로 발령받아 전셋집을 구하고 있습니다. 문제는 최근 언론을 통해 전세 사기 피해가 급증한다는 소식이 자주 들린다는 겁니다. 청약을 준비하는 탓에 전세매물을 찾아야 하는데 전세 사기를 당하진 않을까 막막하기만 합니다.”

최근 전세 사기 피해가 늘면서 전세매물을 찾는 세입자의 한숨이 깊어지고 있다. 전문가들은 전세 사기 피해를 최소화하는 방법은 계약 전부터 조심하는 게 최상책이라 조언한다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 3일 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “현재 부동산 시장은 전세가가 매매가를 추월하는 이른바 ‘깡통 전세’ 현상과 대출을 어렵게 하는 고금리 상황이 맞물리면서 전세금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 수두룩하다”고 지적했다.

그러면서 “때문에 전세 매물을 찾는 예비 세입자들마저 공포에 떠는 경우가 많다”며 “하지만 전세 사기 피해는 계약 전부터 3가지 사항을 체크 한다면 어느 정도 예방이 가능하다”고 조언했다.

계약 전부터 전세 사기 피해를 줄이는 첫 번째 방법은 주변 부동산의 매매가와 전세가 확인이다. 만약 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이라면 당연히 계약을 피하는 게 좋다.

가장 보편적인 방법은 인근 부동산 공인중개사를 찾아 확인하는 방법이 있다. 한 가지 주의할 점은 공인중개사의 말만 믿고 덜컥 계약하는 것은 피해야 한다는 점이다. 전세금 피해 사례 가운데는 공인중개사의 말만 믿고 계약을 서두르다 피해를 보는 사례가 더러 있기 때문.

세입자가 직접 주변 시세를 알아보는 방법에는 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개 시스템이 대표적이다. 국토교통부의 실거래가 정보는 스마트폰 앱으로도 존재하기 때문에 접근성이 좋다. 이외에도 한국 부동산원에서 제공하는 부동산 테크나 스마트폰 앱에서 흔히 사용하는 시세정보업체를 활용하는 방법도 있다.

주변 시세 파악이 끝났다면 해당 부동산의 근저당권이나 전세권 등 집주인의 채무 상태를 확인해야 한다.

엄 변호사는 “집주인의 채무 상태가 좋지 않아 부동산이 경매에 넘어갈 경우 낙찰금이 변제 순위에 따라 배당된다”며 “만약 세입자의 보증금보다 근저당권이 앞선다면 전세금 변제에 악영향을 미칠 수 있기에 집주인의 채무 상태확인은 필수”라고 강조했다.

집주인의 채무 상태를 확인하려면 등기부등본을 발급해 보면 된다. 가까운 등기소나 인터넷등기소 또는 무인민원발급기를 이용하면 해당 주택의 근저당 확인이 가능하다.

이뿐 아니라 전세권 확인도 필수다. 건물 전체가 한 명의 집주인으로 이뤄진 다가구주택은 다수의 세입자가 있기 때문에 본인보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 문제 발생 시 변제받을 수 있는 금액을 가늠해 볼 수 있다.

마지막으로 전세 사기 방지의 가장 핵심인 집주인의 세금체납 사실 확인이다. 엄 변호사는 “전세 사기사건 중 상당수는 집주인의 세금체납 사실을 세입자가 알지 못한 채 계약하면서 발생한다”며 “집주인의 세금체납이 무서운 이유는 세입자의 전입신고가 빠르더라도 추후 생긴 세금체납이 우선 변제 순위에서 앞선다는 사실”이라고 말했다.

지난 3월까지는 집주인의 동의가 없다면 등기부만으로 집주인 세금체납 사실을 세입자가 알 길이 없어 피해를 더 키웠다. 하지만 올해 4월부터는 세입자가 집주인의 동의 없이도 세금체납 사실을 확인할 수 있다.

엄 변호사는 “집주인의 동의 없이 확인할 수 있는 세금체납 확인 방법은 국토부 홈페이지나 전국 세무서 등에서 확인이 가능하다”면서 “다만 집주인 동의 없이 이뤄지는 세금체납 확인의 경우 임대차 계약서가 필요해 결국 계약을 한 후 조회가 가능하다는 점 때문에 세금체납으로 인한 계약해지가 가능하도록 하는 법 개정이 필요해 보인다”고 지적했다.

송치훈 동아닷컴 기자 sch53@donga.com