"해외 기관, 대체투자 확대…공실률 높아져 장기적 리스크"

유안타증권 보고서

[이데일리 이은정 기자] 기관투자자들의 대체자산 투자를 확대하고 있는 가운데 주요 자산군인 부동산이 장기적인 리스크 요인이 될 수 있다는 분석이 나왔다. 금리 인상으로 유동성이 줄어들면서 투자 진행이 더뎌지고 경기 침체 우려가 번지면서다.

김후정 유안타증권 연구원은 3일 “2008년 이후 지속된 저금리 환경과 기관투자자의 자산 확대는 기관투자자들에게 분산투자에 대한 필요성을 증대시켰다”며 “과거 대부분의 기관투자자들의 자산은 주식과 채권 중심의 포트폴리오로 이루어져 있었다”고 말했다.

대체자산을 중요시한 예일모델의 대중화와 금융시장의 발전은 기관투자자들에게 대체자산 편입 확대에 영향을 미쳤다. 대체자산을 증권화한 상장지수펀드(ETF) 시장의 대중화도 요인으로 꼽힌다.

해외 주요 기관투자자도 대체자산의 배분 비중을 의미있게 늘리는 곳이 늘어나고 있다. 미국 최대 연기금인 CalPERS는 2022년 공모주식의 비중을 줄이고, 프라이빗 에쿼티 비중을 8%에서 13%로 늘리는 결정을 내렸다.

네덜란드의 연기금 ABP도 2020년부터 대체자산의 비중을 늘리고 있다. 네덜란드는 부동산, 프라이빗 에쿼티, 인프라, 원자재, 헤지펀드 등이 대체자산에 속한다. ABP는 2020년부터 대체자산 중에서 부동산과 프라이빗 에쿼티, 인프라를 늘리고 있으며, 원자재와 헤지펀드의 비중은 줄여나가고 있다.

노르웨이 국부펀드와 일본의 GPIF는 운용 규모가 거대함에도 불구하고, 2010년까지 대체자산 투자를 하지 않았다. 대체자산의 기대 수익률 상승과 대체자산의 다양화로 두 기관은 대체자산 투자를 시작했다. 최근에는 기후변화 관련한 인프라 자산에도 투자했다.

다만 대체투자는 금리 인상에 따른 조달금리 상승이 리스크 요인이 되고 있다. 금리 인상으로 유동성이 줄어들면서 투자 진행이 더뎌지기도 하고, 경기 침체에 따른 우려에도 영향을 받고 있다는 설명이다.

김 연구원은 “대체자산의 주요 자산군은 부동산을 들 수 있으며, 경제적 요인 외에도 사회적 변화가 부동산 투자에 리스크로 떠오르고 있다”며 “코로나19 팬데믹으로 재택근무가 늘어나면서 도심의 오피스의 공실률이 높아지고 있다”고 했다.

이어 “당초 팬데믹이 끝나면 재택근무가 줄어들 것이라는 예상이 있었으나, 미국에서는 재택근무와 사무실근무를 병행하는 하이브리드 근무 형태가 뉴노멀로 자리잡고 있다”며 “이에 따라 공실률이 이전보다 높아지고 있으며, 상업용 건물 가격도 떨어지고 있다”고 덧붙였다.

그러면서 “재택근무의 증가로 인한 도심 유동 인구의 감소는 상권 축소를 가져오게 될 것”이라며 “공실률 증가는 기관투자자들에게 장기적인 리스크 요인이 될 것으로 생각된다”고 전했다.

이은정 (lejj@edaily.co.kr)