아파트 전세시장도 ‘빨간불’… 대도시·신축 역전세 우려 확산

빌라 이어 보증금 위험성 커져
2023년 최고가 낮아진 거래비중 62%
수도권선 66%가 전세값 떨어져
전셋값 하락액도 상대적으로 커
5년내 신축이 전셋값 최고 약세
보증금 반환 지연 등 갈등 소지
건설경기는 소폭 개선조짐 보여
자금조달 등 어려워 회복 미지수

최근 빌라와 오피스텔을 중심으로 전세사기 피해와 역전세난에 대한 우려가 확산하는 가운데 아파트 시장도 안전지대가 아니라는 지적이 나오고 있다. 2020년 7월 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행으로 급등했던 전셋값이 지난해부터 꾸준히 하락한 결과 아파트에서도 전세보증금 반환을 놓고 집주인·세입자간 갈등이 불거질 수밖에 없기 때문이다.

2일 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 전세 거래 중 2년 전보다 전세 최고가격이 낮아진 하락 거래는 전체의 62%(1만928건)로 조사됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 전세 거래 18만9485건 중 동일 단지·동일 면적 전세 계약이 2년 전 같은 기간 중 1건 이상 체결된 3만2022건의 최고 거래가격을 비교한 것이다.

서울 중구 남산타워에서 바라본 아파트 일대 모습. 뉴스1

역전세난의 위험성은 지역별로는 대도시, 연식별로는 신축 아파트에서 높게 나타났다.

수도권에서는 아파트 전세 거래 1만9543건 중 1만2846건(66%)에서 2년 전보다 낮은 가격에 계약이 체결됐고, 비수도권은 1만249건 중 7082건(57%)이 하락 거래로 집계됐다. 시·도별로는 대구가 87.0%로 하락 거래 비중이 가장 높았고 세종(78.4%), 대전(70.8%), 인천(70.5%), 부산(69.6%), 울산(68.2%), 경기(66.0%), 서울(64.2%) 등이 뒤를 이었다.

주택 수요가 많은 수도권이나 지방 대도시에서 하락 거래 비중이 큰 것은 해당 지역의 전셋값이 상대적으로 많이 내리면서 낮은 가격에 신규 계약한 사례가 많았기 때문이다.

연식별로 보면 5년 이내 신축의 하락 거래 비중이 70.9%로 가장 높았다. 수도권 신축 아파트의 하락 거래 비중이 73.8%로, 비수도권 67.7%에 비해 높았다. 특히 2021년 가격 급등 이후 아파트 입주 여파로 전셋값 약세가 이어진 인천에서 하락 거래 비중이 79%로 가장 컸다.

최근 2년간 아파트 전셋값 하락 폭도 신축이 큰 편이다. 연식 5년 이내 아파트는 5.86%, 6∼10년 이내는 4.70% 각각 내렸다. 10년 초과 구축 아파트는 0.40% 하락하는 데 그쳤다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “전세 수요가 많은 대도시나 주거 선호도가 높은 신축에서도 역전세 우려가 커지고 있어 거래 당사자들의 주의가 요구된다”면서 “전세보증금 반환 지연에 따른 갈등은 물론 소송, 대출이자 등 비용 부담도 문제가 될 수 있고, 가격 고점에 계약한 세입자들의 전세 만료시점이 속속 도래하고 있어 역전세 문제가 한동안 이어질 것”이라고 내다봤다.

부동산 경기가 얼어붙었지만 건설 경기는 개선 조짐을 보이고 있다.

한국건설산업연구원에 따르면 지난달 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 80.2로 전월 대비 8.0포인트 올랐다. CBSI가 80선을 회복한 것은 지난해 5월 이후 11개월 만에 처음이다. 연구원은 “공사 물량 상황이 일부 개선되면서 CBSI가 회복됐지만, 최근 공사수금이나 자금조달 상황이 좋지 않아 체감경기가 온전히 회복세로 돌아설지는 미지수”라고 밝혔다.

박세준 기자 3jun@segye.com