3년후 아파트 공급부족 불보듯…정부도 속수무책

[아파트 착공 급감, 주택정책 빨간불]
부지 확보 건설사도 사업연기 잇따라
"고금리 속 분양 완판 보장 없는 상황"
정부가 건설사 착공 강제할수도 없어
국토부 "분양 유도할 대책 세울 수도"

[이데일리 박지애 기자] 건설사의 아파트 착공건수가 2년 새 눈에 띄게 줄어든 이유는 결국 기준 금리 인상에 따른 시장금리 상승으로 자금조달에 큰 부담을 느꼈기 때문이다. 여기에 ‘엎친 데 덮친 격’으로 러시아-우크라이나 전쟁 이후 세계적인 경제불안상황이 이어지면서 급격한 금리상승, 원자잿값 인상 등으로 이어지면서 국내 건설시장은 큰 타격을 받았다. 문제는 착공이 늘지 않고 현재 상황을 유지하거나 더 줄 때다. 수년 후 주택 공급 부족으로 또다시 주택 가격 급등으로 다시금 시장에 혼란이 가중될 수 있다. 정부의 주택공급 정책에도 사실상 ‘빨간불’이 켜진 셈이다.

2일 이데일리가 국토교통부 통계 자료를 분석한 결과 1분기 착공 면적은 1870만㎡로 지난해 같은 기간(2624만㎡) 대비 754만㎡ 감소했으며 동수는 2만6248동으로 같은 기간(3만4715동) 8467동 줄었다.

올해 초 주택시장에서 건설사는 부동산PF로 자금 조달을 할 수 없었다. 현재 숨통이 다소 트이긴 했지만 한때 대형 건설사의 부동산PF 금리는 연 12% 수준, 수수료 평균 금리도 10%였다. 브리지론은 수수료를 포함해 30%에 육박하는 수준에 이르렀다. 대한건설협회에 따르면 지난 2021년 2건이었던 전국 건설업체 부도건수는 지난해 연 5건으로 증가했다. 지난해 9월 충남지역 종합건설업체 6위 우석건설이 부도 처리된 데 이어 경남지역 도급순위 18위인 동원건설산업이 총 22억원의 어음을 막지 못해 문을 닫았다. 이러한 주택건설시장의 침체는 올해 1분기 전국 착공 실적에 고스란히 반영됐다.

대형건설사 관계자는 “사실 착공건수 급감은 예정된 일”이라며 “작년 레고랜드 사태 이후 PF 부담으로 사업에서 중간에 발을 빼는 사업장도 생겨나고 있는데 인건비·자잿값까지 올라 건설산업지수 자체가 안 좋다. 부지가 있어도 지금 착공하면 원가 상승으로 분양가가 확 뛸 텐데 이걸 또 누가 산다고 장담하겠느냐”고 토로했다.

주택공급을 안정적으로 이어나가야 할 정부도 착공건수 감소에는 속수무책이다. 국토부 관계자는 “지속적으로 민간 주택 건설 시장을 모니터링하면서 물량도 보지만 분양일정과 관련해선 시장에서 판단할 부분이어서 개입할 여지가 없다”며 “다만 착공이 확연하게 줄어든다면 분양을 유도하기 위한 다양한 대책을 세울 수 있다”고 설명했다.

전문가들은 실질적으로 시장 금리가 인하로 돌아서지 않는 이상 착공건수가 획기적으로 늘긴 어렵겠다고 내다봤다. 송승현 도시와경제 대표는 “고금리와 원자잿값, 인건비가 올라 사업이 녹록지 않다고 느껴 착공을 대폭 감소한 것이다”며 “이는 중장기적으로 공급이 줄면서 주택시장의 불안요인으로 작용할 것이다”고 말했다.

송 대표는 “다만 시장의 불안정한 상황을 고려해 공공에서 공급물량을 확충해줄 순 있지만 이 역시도 예산을 마련해야 하는 걸림돌이 있다”며 “결국 현재 고금리 상황에서 분양 완판의 보장도 없어 사실 정부가 개입할 카드도 많지 않은 상황이다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “시간이 지나면 시장수요가 많은 신축아파트에 대한 공급과 수요 불균형이 발생할 우려가 존재한다”며 “하지만 건설사 입장에선 미국 기준금리 등으로 사업비 투입을 예정하기 쉽지 않다”고 언급했다.

이 연구위원은 “당장 대책으로 미래를 준비하긴 어려워 시장 수요에 맞춰 그때그때 정책적으로 대응하는 게 정부로서도 최선의 대책으로 보인다”고 덧붙였다.

박지애 (pjaa@edaily.co.kr)