[생생경제] LH, 전세사기 피해 우선매입 가격 상한선 한다

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 박귀빈 아나운서

■ 방송일 : 2023년 5월 2일 (화요일)

■ 대담 : 김인만 부동산연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] LH, 전세사기 피해 우선매입 가격 상한선 한다

-세금 형평성 때문에 매입 가격 상한제 적용 예정

-높은 금액으로 낙찰되면 변제 금액 한도 늘어나

-60~70% 가격선 전망...지역 형평성은 논란으로

-직접 경매 참여시, 지원 상담 서비스로 전문가 상의 필수

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 한국토지주택공사(LH)가 경매·공매로 넘어간 전세사기 피해 주택의 우선매수권을 세입자로부터 양도받아 행사할 때 매입가격 상한 가이드라인이 적용될 전망입니다. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산연구소장 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 김인만 부동산연구소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 어제 국토교통부하고 LH 등이 관련해서 논의를 했다는데요. 내용의 요지와 핵심은 뭔가요?

◆ 김인만> 일단 전세 사기 피해자를 구제하는 방법이 두 가지가 있는데요. 하나는 피해자가 자기 전세의 집을 그대로 우선 매수해서 내 집으로 만드는 방법이 있고요. 두 번째는 '나는 매수하기 싫다'라고 하시는 분들은 주거 안정성을 위해서 그 집을 LH 등 공공기관이 우선매수권을 양수를 받아서 집주인이 LH가 집주인이 되는 거고요. 세입자가 임차인이 되는 건데, 이게 논란이 있습니다. 예를 들어서 집 감정 가격이 1억 원인데 만약에 1억 2천, 이렇게 고가로 낙찰될 경우에 LH가 우선 매수를 하게 된다면요. 결국 우리 국민 세금으로 매입을 하게 되는데 적정 가치, 시세보다 높게 매입을 해서 임대를 놓아야 되는 상황이 발생할 수도 있기 때문에 가이드라인을 정해야겠다. 가이드라인을 정해서 적정 가격 정도, 수준 그 이상으로 낙찰이 되면 우선매수권을 포기하겠다는 내용인데요. 지금 LH하고 국토부가 이 가이드라인이 어느 정도 수준까지 할지를 지금 논의를 하고 있는 상황입니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그러니까 LH가 낙찰을 받을 때 너무 비싸게 낙찰을 받으면 결국은 세금이 들어가니까, 그게 문제가 되는 거군요?

◆ 김인만> 네, 형평성 문제가 되는 거죠. 이게 전세 사기인데 수많은 사기 사건 중에 지금 공공이 개입하는 부분에 대해서도 솔직히 비판의 여론이 여기저기서 나오고 있는데 고가 매수를 하게 된다면 이 또한 굉장한 반발에 부딪힐 수도 있기 때문에 국토부나 LH 입장에서는 이 부분을 더 신경 쓰지 않을 수는 없을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> LH가 앞서도 고가 매입 논란이 한 번 있긴 했었던 것 같아요.

◆ 김인만> 맞습니다. 강북 수유의 모 아파트를 매입을 하는데 그 당시도 시세 대비 한 10% 정도, 12% 조정된 가격으로 매입을 하다가 논란이 된 게 굉장히 고분양가 아파트였거든요. 고분양가 아파트를 10% 조정된 걸 왜 사냐라는 반발의 목소리가 커서 결국에는 그때도 상당히 논란이 됐는데, 이번 우선매수권도 같은 상황이라고 보여집니다.

◇ 박귀빈> 그 당시에 논란이 되고 나서 그때는 어떻게 매듭 지었었죠?

◆ 김인만> 그때도 굉장히 반발이 있었고요. 결국에는 매수를 못하게 되고, 그 후로도 굉장히 조심스럽게. LH가 원래 일정 부분 매입을 하고 있는데 그때 그런 비판 여론 이후에는 굉장히 더 보수적으로 더 깐깐하게 적용을 하고 있어서 이번에도 아마 그때 사건의 연장으로 보시면 될 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그러면 이제 가이드라인을 정해서 상한선을 정한다는 거예요. 그러니까 LH가 사들일 때 이 정도 선까지는 우리가 살 수 있는데 그걸 넘어가면 우리가 살 수 없다는 그 기준선을 정한다는 건데, 그러면 피해 주택이 가이드라인에서 정한 상한선 이상으로 만약에 제3자에게 비싸게 낙찰될 경우에 LH가 임차인에게 우선매수권을 위임받았다고 하더라도 피해 주택은 제3자가 낙찰 받도록 그냥 두고 LH는 우선매수권 행사를 포기할 수 있다는 말인 거잖아요?

◆ 김인만> 맞습니다.

◇ 박귀빈> 그렇게 되면 LH는 해당 피해자를 어떻게 지원할 수 있게 될까요?

◆ 김인만> 이 부분이 참 곤란한 상황이기는 한데요. LH가 우선 매수를 해서 안정적인 주거환경을 만들어주겠다고 했는데, 예상보다도 가이드라인보다도 더 높은 가격에 낙찰이 되게 되면 현실적으로 어려운 부분이 있는데요. 이렇게 해석을 해야 될 것 같습니다. 예상보다 높게 낙찰이 됐다는 얘기는 변제받을 수 있는 금액 한도가 늘어났다는 얘기겠죠. 선순위 근저당권자들이 은행이 있다면 만약에 낮게 낙찰이 된다면 은행도 손해를 보고 배당을 받아야 되는 세입자도 손해를 보게 되는데 높게 낙찰이 되면 받는 금액 자체가 커지기 때문에 일정 부분 가지고 가는 돈이 있다라고 해석을 해야 할 것 같습니다. 구체적으로 LH가 포기할 테니까 돈을 얼마 줄게, 이런 직접적인 규제는 국토부가 없다고 못을 박았기 때문에요. 이걸 포기한다고 해서 돈을 지원한다든지, 이런 대책이 나오기는 좀 어려울 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그렇다면 만약에 우선매수권 위임 받은 LH가 우선매수권 행사를 포기할 경우 그 이후의 대안은 혹시 내놓은 게 있나요?

◆ 김인만> 지금 논의는 되고 있는데요. 현실적으로 제가 볼 때는 대안이 나올 게 사실은 마땅하지는 않습니다. 높은 가격으로 낙찰이 돼서 그 낙찰받은 금액에서 은행과 선순위 근저당이 있으면 은행이 가져가고 세입자가 자기 돈을 배당받게 되는데, 거기에 플러스 알파를 주기는 현실적으로 어려울 것 같습니다. 그래서 이 가이드라인이 감정 가격 대비 몇 프로로 정할지가 굉장히 논란이 되는데, LH나 국토부 입장은 우리가 생각했던 가이드라인보다 높게 낙찰이 된다면 오히려 받아갈 수 있는 배당 금액이 커지기 때문에 충분히 손실 보상이 될 수 있다는 입장인 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 일단 국토교통부와 LH는 우선 매수 금액에 대한 내부 가이드라인을 두고 적정 매입 가격이라고 판단되는 경우에 한해서만 피해 주택의 우선매수권을 행사한다는 방침인 거죠?

◆ 김인만> 맞습니다.

◇ 박귀빈> 그러면 매입 상한 가이드라인을 정해야 할 텐데 그 기준은 어떻게 정하게 될까요?

◆ 김인만> 기준은 아마 최근에 전세 사기 사건이 많이 발생했던 인천 미추홀구 숭의동 일대 낙찰가율 같은 걸 체크할 수밖에는 없는데요. 제 생각에는 여러 가지 지표를 보게 되면 감정 가격 대비 60~70% 정도 수준을 가이드라인으로 정할 가능성이 굉장히 높을 것 같습니다. 이 정도라면 유찰이 될 가능성이 높거든요. 그래서 2회차 유찰이 되면 70% 정도 되고요. 3회차 유찰이 되면 50~60% 정도 되기 때문에 70% 수준으로 할지, 50% 수준으로 할지는 지금 굉장히 논란이 있는 상황이고요. 너무 낮아지게 되면 피해자들이 손해를 볼 수 있기 때문에 한 60~70% 정도 수준으로 가이드라인이 정해지지 않을까 조심스럽게 예상이 됩니다.

◇ 박귀빈> 지금 말씀하신 60%에서 70% 수준이라는 것이 보니까 지금 건축왕 관련한 전세 사기 피해 주택이 몰려 있는 지역이 있잖아요. 인천 미추홀구 숭의동 일대, 그게 평균 낙찰가율 바탕으로 그 정도 선을 제시하고 있는 거 아닌가요?

◆ 김인만> 맞습니다. 지금 숭의동 일대 낙찰가율이 아파트는 60% 정도 되고요. 오피스텔은 59.6%, 빌라는 67.94% 정도 되기 때문에 이 정도 평균, 결국에는 LH나 국토부도 자의적으로 이렇게 해석할 수는 없을 거고요. 이런 통계를 바탕으로 평균 정도 해서 한 60% 정도 수준으로 맞출 가능성이 높을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그런데 제가 궁금한 것은 평균 낙찰가율 바탕으로 한다고 했는데 그 낙찰가율이라는 것이 어느 정도는 변동성이 있지 않을까라는 생각이 들어서 말이죠. 그런 경우에 조금 더 그 적정 매입가를 정교하게 정해야 될 필요성은 없을까요?

◆ 김인만> 아무래도 이 부분이 사실은 굉장히 논란이 될 수도 있고요. 보는 관점에 따라서요. 이게 숭의동 기준에서 정하게 되면 다른 지역은 또 다른 부분이 생길 수도 있고요. 만약에 임차인이 강제 경매, 그러니까 임차인이 전세금을 받지 못해서 경매로 넘기는 경우에 이 전세 낙찰 받는 분이 세입자 전세금을 인수를 해야 되거든요. 책임을 져야 되는 부분이 있는데, 만약에 임차인이 경매를 넘긴 부분에 LH가 우선 매수를 하게 된다면 그 전세금을 LH가 떠안아야 하는 문제도 발생할 수도 있습니다. 그래서 이게 굉장히 복잡한 상황이어서 제가 볼 때도 어떻게 협의가 될지는 모르겠는데, 사실은 가이드라인이 나와도 지역별로 형평성 문제도 있고요. 선순위 근저당이 있는 지역이 있고, 또 동탄 신도시 같이 그렇지 않는 지역들도 있기 때문에 이렇게 해도 문제가 되고요. 저렇게 해도 문제가 되고요. 지금 제가 볼 때는 약간 진퇴양난에 빠진 거 아닐까, 가장 우려하는 현실인데요. 이게 속전속결로 최우선 변제금을 상향 조정한다든지, 이렇게 끝나는 것이 아니라 LH가 책임을 지겠다. 우선 매수를 해서 책임을 지고 임대인이 되겠다라는 제안을 제시했기 때문에 이런 논란은 앞으로도 계속 이어질 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 평균 낙찰가율을 정한다는 것이 어려운 것이 지역별로 상황이 다 다르니까 말이죠.

◆ 김인만> 경제 상황이라든지 부동산 시장 상황에 따라서 낙찰가율은 왔다 갔다 하거든요. 낙찰가율이 뭐냐 하면 감정 가격 대비 몇 프로 낙찰되느냐인데, 부동산 시장 분위기가 좋을 때는 이게 100% 이상이 올라갈 때도 있고요. 부동산 시장이 안 좋을 때는 50% 이하로 떨어질 때도 있는데, 그러면 시장 상황에 따라서 가이드라인을 융통성 있게 적용을 할 수 있느냐. 그 부분도 논란이 될 수 있을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그러면 어제 국토부와 LH가 관련해서 논의를 했는데, 일단 매입가격 상한 가이드라인을 적용하기로 한 거는 결정이 된 겁니까? 아니면 거기부터 지금 논의 사항인 거예요?

◆ 김인만> 지금 또이렇게 논의를 하고 있다는 얘기는 가이드라인이 필요하다는 인식에는 공감대를 형성한 것 같고요. 제가 볼 때도 가이드라인은 필요합니다.

◇ 박귀빈> 가이드라인은 만들겠군요.

◆ 김인만> 그렇죠. 우리 국민 세금으로 높은 가격에 인수하게 되고 악용하는 사례들도 발생할 수 있거든요. LH가 무조건 우선 매수해 준다고 하면 어떤 특정 세력이 높은 가격으로 낙찰을 신청을 하게 되면 LH가 그 가격 최고가 매입을 하게 되거든요. 우선매수권이 원하는 가격으로 낙찰 받는 게 아니라 제3자 누군가가 최고가를 신청을 하게 되면 그 가격으로 우선 매수를 하는 제도가 되어 있습니다. 그러니까 어떤 누군가가 가격을 올리기 위해서, 예를 들어서 은행 같은 경우도 자기들 근저당권을 채권을 확보를 해야 되는데 낮게 낙찰이 되면 은행도 손해를 볼 수밖에 없거든요. 그렇다면 어떤 세력이 높게 낙찰 금액을 쓰게 된다면 LH가 높은 가격을 지불하게 되고요. 그 가격을 배당을 받을 수 있기 때문에 이런 악용 사례들도 충분히 나올 수가 있어서 아마 국토부나 LH도 이런 부분 때문에 가이드라인을 정해야 한다는 목소리들이 나오고 있고 지금 논의를 하고 있는 상황입니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그래서 매입 상한 가이드라인은 일단 정하는 방향으로 가는 건 맞고, 다 공감대를 형성한 상황이고요. 근데 아까 말씀해 주셨던 이유들로. 지역별로 과연 적정한 매입 가격은 어느 정도 선이냐. 그거를 정하는데 굉장히 고민을 많이 해야 되는 부분이 있는 거군요.

◆ 김인만> 그 부분이 굉장히 진통이 있을 수도 있고요. 지금 사실 경우의 수가 너무 많습니다. 이게 배당을 받는 경우인지, 우선 매수를 하는 경우인지, 선순위 근저당이 있는지, 세금 체납이 있는지, 집값 시세나 전세 시세가 어떻게 되는지, 또 향후에 상승 가능성이 있는지를 모두 다 감안을 해서 계산을 해야 되기 때문에 아마 머리가 굉장히 아플 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그렇겠네요. 알겠습니다. 전세 사기 피해자의 경우에 피해 집이 경매 등에 넘어간 경우에 우선매수권 받을 수 있고요. 또 요청하면 LH가 대신 낙찰 받아 줄 수도 있습니다. 이때 LH가 임차인에게 우선매수권을 위임받아 행사할 수 있는데요. 우선 매수금액의 상한선을 두겠다는 공감대를 형성하고 상한선을 어느 정도 둘 것이냐 논의하고 있다. 여기까지 이야기를 들어봤고 우선매수권 행사와 관련해서 질문을 드려볼게요. 어쨌든 전세 사기 피해자도 경매에 참여를 할 수는 있는 거잖아요. 그럼 여기서 판단해야 할 것이 뭐냐면 우선매수권을 피해자인 내가 직접 행사할 것이냐, 아니면 LH에 넘길 것이냐. 그 여부를 판단을 해야 할 것 같거든요. 그걸 어떻게 판단하면 좋을까요?

◆ 김인만> 일단 이 세 가지 경우를 다 생각을 해야 되는데요. 하나는 제3자가 낙찰을 받았을 때, 나도 우선 매수를 하지 않고 LH도 하지 않았을 때 제3자가 낙찰이 됐을 때 배당을 받게 되는데요. 배당 순위가 국세가 1순위고요. 2순위가 선순위 근저당, 3순위가 세입자가 되는데 이 부분이 내가 받을 금액이 얼마나 될까. 예를 들어서 은행이 1억 원에 대출을 해주게 되고요. 근저당을 설정하고 전세금이 1억 원일 때 만약에 50%로 1억 원에 낙찰을 되게 되면 최우선 변제금을 2,800만 원 정도로 우리가 가정을 해보면 최우선 변제금 세입자가 2,800만 원을 우선 가지고 가고요. 은행은 나머지 7,200만 원을 가지고 가게 됩니다. 은행도 2,800만 원 손실이 발생하게 되는데 세입자 같은 경우는 이런 경우에 나는 2,800만 원만 받고 만족을 할 것인가, 아니면 내가 매입을 하게 된다면 7,200만 원을 추가 납입을 해야 되거든요. 그러면 7,200을 추가 납입한 다음에 나중에 주택 가격이 더 상승을 해서 충분히 나의 손해 부분, 손실 부분을 만회할 수 있을까. 또는 전세 가격이 올라가서 만회할 수 있는가의 부분을 충분히 고려를 해야 할 것 같고요. 그런 답이 나오지 않는다면 우선 매수보다는 LH한테 공을 넘겨야 하는데 그렇게 되면 LH가 얼마에 낙찰을 받는지. 부동산 시장 상황이 어떻게 되는지. 어느 정도 가이드라인 이하로 돼서 낙찰을 받을 수 있는지도 체크를 해야 되기 때문에 사실 굉장히 복잡하고요. 혹시라도 이런 경우일 수가 나오게 된다면 혼자 판단하지 마시고요. 이번 대책 내용을 보게 되면 지원 상담 서비스가 있거든요. 그걸 신청을 해서 각 케이스 별로, 그러니까 사기당하신 분들도 모든 경우의 수가 다 다를 겁니다. 그래서 각자 자기 상황에 맞는 상담을 받은 다음에 최선의 선택을 하는 것이 좋을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 만약에 본인이 직접 우선매수권을 행사를 해서 본인이 낙찰을 받으면 사실 추가적인 돈 여유가 있는 분들이야 조금 더 돈을 넣고 낙찰을 받으시면 될 것 같고요. 그런데 예를 들어 LH가 우선매수권을 위임받아서 LH가 산 다음에 다시 피해자들한테 임대를 해주는 형식인 거잖아요.

◆ 김인만> 맞습니다.

◇ 박귀빈> 그럴 경우에는 역시 피해자인 세입자 입장에서는 또 돈이 들어가지 않을까요? 그건 지금 어떻게 하기로 된 거죠?

◆ 김인만> 이 부분도 지금 아마 논의가 되고 있는 것으로 알고 있는데요. 이것도 사실 굉장히 논란이 있을 수도 있습니다. 세입자 입장에서는 내 전세금이 이미 그 집에 들어가 있고 전세금을 얼마나 인정해 줄 것인가. 결국에 LH도 자기들 나름대로의 기준이 있거든요. 공공임대의 보증금과 월세 기준이 있는데 동일하게 적용을 할 것인가, 아니면 피해 본 임차인들은 그 전세금을 빼고 보증금을 상계시킨 다음에 적용할 것인가. 부분도 굉장히 논란이 될 수 있을 것 같습니다.아직은 구체적으로 정해진 게 없기 때문에 가이드라인이 어떻게 되는지, 임차인의 피해 사기 당한 보증금을 어느 정도 수준까지 상계 처리를 해줄 수 있는지도 굉장히 논란이 될 수 있습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 아니 우선임대권을 부여하는 것과 더불어서 다시 저리 대출 해준다. 이런 방안도 특별법에 담겨 있었던 것 같아서 혹시 거기에 연결된 지점은 아닌가 하고 여쭤본 부분도 있거든요.

◆ 김인만> 저리대출 같은 경우는 앞서서 제가 간단하게 설명을 드렸죠. 2억 원인데 1억 원에 낙찰이 됐을 때 2,800만 원 최우선 변제를 받게 되고 7,200만 원을 은행이 선순위로 가지고 가게 되는데. 이렇게 1억 원에 낙찰이 되면 결국에는 7,200만 원을 추가로 납입을 해야만 내 집으로 될 수 있는 거거든요. 그런데 7,200만 원이 없겠죠. 전세 사기를 당해서 없기 때문에 정부는 이 부분에 대해서 저리 대출을 해주겠다. 최우선으로 주택기금을 활용하게 되면 현재는 신혼부부 디딤돌 대출이 가장 좋은 상품이거든요. 그 부분이 금리가 1.8~2.7% 정도 금리가 적용이 되고요. 최장 30년이 적용이 되는데, 이번 지원 대책을 보면 신혼부부와 똑같이 1.8%에서 2.7%의 저리 대출에 최장 30년, 이자를 갚는 기간을 거치 기간이라고 하는데 이 거치 기간을 1년에서 3년으로 늘려주겠다. 그래서 가장 좋은 조건의 대출을 해 주겠다는 건데, 제가 대출을 받는다면 이 정도 조건이면 저는 굉장히 만족을 하는데. 피해 받으신 분들은 지금도 전세 대출을 이미 받고 있어요.

◇ 박귀빈> 그런데 또 빚을 내야 되는 상황인 거니까요.

◆ 김인만> 그래서 또 대출을 받아서 원금과 이자를 내야 되는 부분에 대해서는 과연 이게 타당성이 있을까에 대해서 굉장히 논란이 있고요. 이것도 계산기를 잘 두들겨 봐야 될 것 같습니다. 결국 이 빌라가 아파트처럼 향후에 부동산 시장이 좋아졌을 때 가치 상승이 뒷받침이 된다면 해볼 만은 한데, 그렇지 않다면 자칫 이자만 내다가 또 다른 제2, 제3의 피해를 보지 않을까. 이 부분도 우려되는 부분입니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 소장님 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다. 지금까지 김인만 부동산연구소장이었습니다.

YTN 장정우 (jwjang@ytnradio.kr)

[저작권자(c) YTN 무단전재 및 재배포 금지]