[오빛나라의 법률칼럼] 공인중개사의 부당한 표시·광고에 대한 과태료

공인중개사는 공인중개사법령상 부당한 표시·광고를 한 경우 500만원의 과태료를 부과 받는다. 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 경우, 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위해 노력하거나 그 밖의 위반행위의 정도, 동기와 그 결과 등을 고려해 과태료 금액을 줄일 필요가 있는 등에는 과태료 금액의 2분의 1 범위에서 감액할 수 있다. 위반행위의 내용과 정도가 중대하여 소비자 등에게 미치는 피해가 큰 경우, 그 밖에 위반행위의 동기나 결과, 위반 정도를 고려해 과태료 금액을 늘릴 필요가 있는 경우에는 2분의 1 범위에서 늘릴 수 있다.

주로 문제가 되고 있는 것은 부동산 매물을 인터넷에 광고한 행위다. 예컨대 포털사이트 블로그, 카페나 유튜브에 거래가 완료된 부동산 매물 광고를 삭제하지 않으면 과태료가 부과되고 있는 것이다.

오빛나라 대표변호사/사진제공=오빛나라법률사무소

그렇다면 공인중개사법상 부당한 표시·광고란 무엇일까? 공인중개사법상 부당한 표시·광고는 "1. 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래할 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고, 2. 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시ㆍ광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시ㆍ광고, 3. 그 밖에 표시ㆍ광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정한 ①중개대상물이 존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고, ②중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고, ③중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래조건 등 중개대상물 선택에 큰 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐ㆍ축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시ㆍ광고"를 의미한다.

국토교통부 고시는 부당한 표시·광고의 세부적인 유형 및 기준에 대해 부존재· 허위의 표시광고, 거짓·과장의 표시·광고, 기만적인 표시·광고로 나누어 규정하고 있다. 그 중 부존재· 허위의 표시광고를 살펴보면, ①매도인, 임대인 등 권리가 있는 자가 중개의뢰하지 않았음에도 개업공인중개사가 임의로 중개대상물로 표시·광고하는 경우, ②중개대상물이 존재하지 않는 위치의 도로명, 지번, 동, 층수를 표기한 경우와 같이 표시·광고한 중개대상물이 표시·광고한 위치에 존재하지 않는 경우, ③표시·광고한 중개대상물이 그 위치에 존재하는 부동산과 그 내용, 형태, 거래조건 등에 대해 동일성을 인정하기 어려운 경우, ④매도인, 임대인 등 권리가 있는 자로부터 중개의뢰를 받지 못한 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사가 중개의뢰 받아 표시·광고한 중개대상물에 대하여 임의로 동일 중개대상물에 관한 표시·광고를 하는 경우(다만, 매도인, 임대인 등 권리가 있는 자가 공동중개를 통한 중개대상물에 대한 표시·광고를 허용하는 경우에는 제외), ⑤개업공인중개사가 중개대상물에 관한 거래계약서를 작성하는 등 계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우, ⑥표시·광고 당시 이미 계약이 체결된 중개대상물임을 알고도 표시·광고하는 경우, ⑦경매대상인 부동산이거나 처분금지가처분 등 관계 법령에 의해 거래할 수 없는 것이 명백한 부동산 등을 중개대상물로 표시·광고한 경우를 예로 들고 있다.

해당 국토교통부 고시는 고시에서 규정한 부당한 표시·광고 유형은 부동산 중개대상물 표시·광고에 있어서 발생하기 쉬운 유형을 예시한 것에 불과하므로 이 고시에 열거되지 아니한 행위라고 해서 공인중개사법의 부당한 표시·광고행위에 해당되지 않는 것은 아니다. 특정 행위가 이 고시에서 제시된 법 위반에 해당될 수 있는 행위에 해당되더라도 소비자를 오인시킬 우려가 없거나 공정한 거래질서를 저해할 우려가 없는 경우에는 부당한 표시·광고행위에 해당되지 않을 수 있다고 원칙을 설시한다. 즉, "소비자를 오인시킬 우려가 없거나 공정한 거래질서를 저해할 우려가 없는 경우"에는 국토교통부 고시에서 정한 법 위반행위라도 부당한 표시·광고행위에 해당되지 않을 수도 있다는 가능성을 열어둔 것이다.

과태료 부과처분에 대해서 다투려면 어떻게 해야 할까. 과태료부과처분은 행정처분이 아니므로 행정소송의 대상이 아니다. 과태료 부과에 불복하는 경우에는 과태료 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있고, 이의제기가 있는 경우에는 행정청의 과태료 부과처분은 효력을 상실한다. 이의제기를 받은 행정청은 법원에 이를 통보하고, 법원이 과태료 재판을 하게 된다. 과태료 재판 절차의 비용은 과태료에 처하는 선고가 있는 경우에는 선고를 받은 자의 부담으로 하고, 그 외에는 국고로 부담한다.

부동산 시장이 침체되어 부동산 거래가 얼어붙은 상황에서 공인중개사들은 거액의 과태료 통지가 부담스러울 수밖에 없다. 부당한 표시·광고행위에 대한 단속 및 과태료 부과는 기계적으로 이루어지고 있는데, 공인중개사법 시행령 및 국토교통부 고시를 종합하여 보면, 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 없거나 소비자를 오인시킬 우려가 없는 경우에는 부당한 표시·광고행위에 해당되지 않는다. 개별적인 특수성을 반영하지 못한 채 현행과 같이 일률적으로 과태료를 부과하면 도저히 납득하지 못할 정도로 억울한 경우가 생길 수 있다. 법문의 해석이 불분명하여 문제가 될 수도 있다. 예컨대, "개업공인중개사가 중개대상물에 관한 거래계약서를 작성하는 등 계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우"를 보면, "지체없이"란 어느 정도의 기간을 의미하는 것인지 불분명하다. 공인중개사가 부당한 표시·광고행위로 과태료가 도저히 납득할 수 없을 정도로 부당하다고 생각된다면, 이의제기를 통해서 법원의 판단을 받아볼 수 있겠다./글 오빛나라 대표변호사(오빛나라 법률사무소)

김재련 기자 chic@mt.co.kr