"한강변 확 바뀐다는데…" 압구정·여의도 의외로 조용한 이유

"압구정·여의도에 70층 추진 가능"
잇단 계획 발표에도 시장은 다소 차분
"압구정·여의도, 토지거래허가구역으로 규제 많아"
"시장에 거래 가능한 매물, 주거 대안 늘어"

여의도 지역. / 사진=게티이미지뱅크

한강변 부촌벨트로 꼽히는 여의도와 압구정 아파트 지구에서 최고 70층을 추진한다는 소식에 시장의 기대감이 커지고 있다. 최근까지 이들 지역에서 신고가 거래가 이어졌다. 하지만 기대감과는 별개로 계획들이 발표된 후 시장은 되레 차분한 모습이다. 지난 주말 시장에서는 "매물이 없다"면서도 매수자와 매도자 간 눈치보기가 한창이었다.

2일 국토교통부 실거래가에 따르면 여의도와 압구정 주요 아파트들은 최근까지 신고가 거래가 이뤄졌다. 영등포구 여의도 진주 아파트는 지난 19일 전용면적 72㎡는 15억원에 거래됐고, 광장아파트(전용 138㎡)는 4월14일 23억7500만원에 신고가를 찍었다. 강남구 압구정 신현대아파트(전용 183㎡)는 지난 3월27일 60억원에 거래됐고, 현대13차아파트(전용 108㎡)도 같은 달 37억원에 신고가로 손바뀜했다.

 "매물 문의 대신, 개발계획 문의만"

뜨거운 분위기도 잠시, 여의도와 압구정에 개발계획이 발표된 후 지난 주말동안 현지 공인중개사들은 '빗발치는 전화'는 없었다고 입을 모았다. 토지거래허가구역으로 묶여 있는데다 기존의 매물도 많지 않았기 때문이다. 매물에 대한 문의보다는 앞으로의 계획에 대한 문의가 더 많다고 게 공통적이다. 여의도의 경우 그동안 신속통합기획을 추진하는 시범아파트와 한양아파트를 제외한 다른 단지는 사업 추진이 더뎠다. 그나마 압구정에 비해서는 상대적으로 문의는 있었던 분위기였다.

여의도동의 A공인중개사는 "일단은 매물이 거의 없다"며 "그래도 계획이 구체화되고 있다보니 매수자들은 '무리를 해서라도 사야 하나'는 문의가 주를 이뤘고 매도자들은 '언제쯤 제대로 완성될지'를 물어보고 있다"고 말했다. 그러면서 "대부분 전망에 대한 문의가 많다보니 주변 공인중개사들과 시간날 때마다 정보를 나누고 있다"고 덧붙였다.

서울시는 지난달 28일 '여의도 아파트지구 지구단위계획 결정안'의 열람 공고를 시작했다. 공람안에 따르면 여의도 아파트지구 내 12개 단지는 정비사업을 위한 9개 특별계획구역으로 지정돼 용도와 높이 규제가 완화된다. 특별계획구역으로 지정된 단지는 최고 높이 200ｍ까지 건축이 가능해진다. 최고 70층, 최대 용적률 800%까지 올릴 수 있다.

목화·삼부아파트(구역1), 한양아파트(구역3), 삼익아파트(구역5), 은하아파트(구역6), 광장아파트 3∼11동(구역7), 광장아파트 1∼2동(구역8), 미성아파트(구역9) 8개 단지는 일반상업지역으로 상향돼 최대 용적률 800%를 적용받는다. 장미·화랑·대교아파트(구역2)와 시범아파트(구역4) 4개 단지는 최대 용적률 500%가 적용된다. 학교와 인접하다보니 일조권 문제 등을 고려해 준주거지역으로 상향됐다.

이 중 한강과 가장 가까운 1구역과 2구역 단지에 대해 서울시는 공동개발을 권장했다. 5호선 여의나루역에서 여의도역으로 이어지는 구간이다. 공동개발을 하면 용적률 인센티브를 주겠다는 게 시의 유도방침이다. 시는 다음 달 11일까지 주민 의견을 수렴한 뒤 도시계획위원회 심의를 거쳐 지구단위계획을 확정할 계획이다.

 여의도·압구정 기다리느니…"새 아파트 임대나 분양 기다린다"

강남구 압구정동 일대의 재건축 밑그림은 이보다 먼저 나왔다. 서울시는 지난 25~26일 압구정 아파트지구 특별계획 2·3구역 주민과 압구정 4·5구역 주민을 대상으로 설명회를 열었다. 압구정 일대는 1만가구 규모의 미니신도시로 탈바꿈할 예정이다. 최고 50층 내외 초고층 단지로 짓고 창의적·혁신적 디자인이 반영되면 층수는 최고 70층도 가능하게 된다.

기획안 초안에 따르면 재건축 구역 중 압구정역과 가까운 일부 지역 용도가 '제3종 일반주거지역'에서 '준주거지역'으로 상향된다. 200∼500%의 용적률을 적용받아 최고 50층 내외로 올릴 수 있게 된다. 70층 초고층을 추진 중인 곳은 3구역 조합이다. 다른 구역도 50층 이상을 추진할 것으로 알려졌다.

사진=뉴스1

압구정동 B공인중개사는 "이미 압구정 개발계획에 대해서는 어느정도 알고 있기 때문에 발표 이후에 큰 변화는 없다"며 "다른 지역에서 가끔 문의가 있을 뿐이지, 되레 주변에서는 조용한 분위기"라고 말했다. 매물들의 호가변화도 거의 없다고 했다.

또다른 공인중개사는 "여러 조건들이 있는 계획이다보니, 조합원 입장에서는 막연한 기대감 보다는 실제로 부담해야할 금융비용이나 기간 등을 구체적으로 살펴보는 분위기"라고 전했다. 이어 "성수동까지 이동하는 보행교와 도로 위의 덮개공원을 2500억원의 기부채납 방식으로 추진하는 것에 대해 실익을 따져보는 분위기가 있다"고 귀띔했다.

시장 전문가들은 여의도나 압구정동이 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있는 반면, 해당 지역에 선택지가 많다보니 당장은 매수세가 몰리지 않고 있다고 보고 있다. 토허제 지역은 2년 실거주 의무가 있다. 때문에 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자가 사실상 어렵고 직접 들어가 살아야 하지만, 낡은 아파트다보니 정주여건은 열악한 편이다. 더불어 최근 시장이 반등했다고는 하지만, 이들 지역의 개발이 완료되기까지 장시간이 소요되다보니 '급변하는 시장을 버티겠느냐'는 심리도 작용했다고 분석한다.

상황이 이렇다보니 매수자들은 다른 대안을 찾고 있다. 당장 강남권에서는 압구정을 기다리기 보다는 예정된 신규 분양 물량(청담르엘, 래미안레벤투스 등)들을 비롯해 신규 아파트 분양권들이 거래되고 있다. 여의도에는 당장 하반기 입주가능한 고급 임대아파트(브라이튼 여의도)까지 공급되고 있다. 브라이튼 여의도의 경우 분양이 아니다보니, 계약자들이 향후 시장상황에 따라 분양으로 전환하거나 무주택을 유지하면서 다른 아파트를 매매할 수 있다. 불확실한 시장 상황에서 일단은 새 아파트에서 지내면서 의사결정을 하겠다는 임차인들이다.

업계 관계자는 "여의도나 압구정은 노년층이 아파트를 많이 보유하고 있는 편이고, 일단은 갖고 있자는 쪽이다보니 매물이 많이 없다"며 "개발 기간이 길어질수록 증여나 부담부증여 쪽으로 선회하기도 한다"고 설명했다. 이어 "지금은 선택할 수 있는 매물들이 있지만, 서울의 특징상 공급이 한번 막히면 매물이 급격히 마를 수 있다"며 "내 집 마련을 생각하면서 시장을 주시하는 자세가 필요하다"고 조언했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com 

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