"미분양 증가 1년 후 신규 분양 물량 감소 시작"

1일 한국건설산업연구원은 최근 '건설동향브리핑 904호'를 발간, 이를 통해 지난 2월 기준 전국 미분양 물량은 글로벌 금융위기로 주택 시장이 흔들렸던 2008년 12월 이후 가장 많은 7만5438가구로 집계됐다고 밝혔다. 미분양 물량은 신규 분양 물량과 1년의 차이를 두고 반비례의 상관관계를 보인다는 주장도 제기됐는데, 미분양 물량이 증가하기 시작한 시점에서 1년이 지난 이후부터 신규 분양 물량이 줄어든다는 것이다. 건산연은 이 같은 문제를 근본적으로 해결하기 위해 '주택법'에 명시된 위축지역을 보다 유용하게 활용해야 한다고 분석했다./사진=뉴시스

미분양 주택이 증가하기 시점부터 12개월 후 새롭게 분양되는 물량은 감소세를 보이기 시작한다는 분석이 나왔다. 신규 분양 건수가 줄면 시장 흐름에 따라 미분양은 자연히 적어질 수밖에 없지만 집값 상승기가 도래하는 상황에 대비해 공급량 유지는 불가피하다는 주장이다. 미분양 주택과 이에 수반되는 문제를 해결하기 위해선 '주택법' 상 위축지역의 활용도를 높여야 한다는 점도 제안됐다.

1일 한국건설산업연구원은 최근 발간한 '건설동향브리핑 904호'를 통해 주택 미분양 추이와 공급량 간 관계를 조사했다. 2023년 2월 현재 전국 미분양 물량은 7만5438가구로, 1993년부터 행정통계로 집계돼 보고된 이래 최대치를 기록한 2008년 12월 금융위기 당시 16만5599가구 대비 45.6% 수준이다. 전월 대비 0.1% 늘며 증가세가 둔화한 것으로 나타났지만 전년 동월과 비교하면 198.7% 늘어난 수치다.

국토교통부에서 언급했던 미분양 위험선인 6만2000가구를 초과한 것은 지난해 12월로 3개월여 만에 위험 수준을 1만3000가구 초과했다. 2012년 이후 가장 많은 미분양 재고가 쌓인 셈이다.

건산연이 미분양 재고량과 각 시·군·구의 주민등록인구 수를 비교해 분석한 결과 경남 포항, 대구 남구·수성구, 전북 군산, 충북 음성·천안 등의 미분양 물량이 인구(잠재수요) 대비 많았다. 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 관리지역에 포함되지 않은 강원, 경기, 울산, 전라 일부 지역에도 인구 대비 다량의 미분양 물량이 쌓인 것으로 나타났다. 주민등록인구 수 대비 미분양 재고가 적은 편으로 파악된 지역은 서울 인접 수도권인 경기 고양·남양주·부천·성남·수원·안산·용인과 충북 청주 등이다.

제주는 지난 2월 기준 역대 최대 미분양 재고 수의 144.1%(1929가구)를 기록했다. 전북·대전·대구 등은 역대 최대 물량 대비 60%에서 70% 수준으로 드러났다. 다만 현재 누적 물량을 기준으로 지역별 미분양 재고의 심각성을 일률적으로 분석하는 데는 한계가 있다는 것이 건산연의 입장이다.

예컨대 제주는 2월 미분양 물량이 직전 최대 물량을 140% 이상 초과했으나 2018년부터 지난해까지 추진된 '장기 주거종합계획'상 추정된 수요보다 해당 기간 공급된 수량이 적어 현재 재고수준은 높지만 해소 가능성은 여타 지역보다 클 수 있기 때문이다. 반면 광주는 역대 최대를 기록했던 미분양 수량(1만2000가구) 대비 4.9%(608가구)에 불과한 미분양 재고를 보유해 세종을 제외하면 양이 가장 적지만, 전월 대비 미분양 증가율이 132.1%로 집계돼 세종과 함께 전국에서 가장 높은 편이다.

건산연은 미분양 물량과 분양 물량은 1년의 기간을 두고 반비례한다고 분석했다. 2021년 말부터 늘어나기 시작한 미분양 물량에 따라 최근 신규 분양되는 물량은 감소 추이를 보이는 것이다.

박성환 건산연 부연구위원은 "이는 시장의 흐름을 미리 분석한 각 사업장의 사업 지연과 축소에 따른 예측 가능한 결과로 현재와 같이 미분양 물량 해소가 지난할 경우 공급 감소가 이어질 수 있다는 점을 보여준다"며 "수년간 이어진 주택가격 상승은 낮은 금리와 다주택자 시장 진입 등 다양한 사유가 있겠지만그 중 공급량 부족도 원인이었던 점을 상기한다면 일정한 수준의 공급량 유지가 필요하다"고 설명했다.

급격한 공급량 감소 등 시장 불안 요인을 해소하려면 위축지역 지정과 그에 따른 혜택을 확대해야 한다는 것이 건산연의 입장이다. 위축지역이란 조정대상지역 제도의 일부로서 '주택법'상 주택 가격·거래량, 미분양 주택의 수와 주택보급률 등을 고려해 주택의 분양·매매 등 거래가 위축돼 있거나 그러한 우려가 있는 지역을 말한다.

위축지역의 지정 요건은 6개월간 주택가격 변화율이 ­1% 이하인 지역이다. 지난 2월 기준 전국 모든 지역이 여기에 해당됨에도 위축지역은 단 한곳도 지정되지 않았을 뿐만 아니라 지난 2017년 '주택법' 개정 이후 지정실적이 전무하다.

박 부연구위원은 "현행 위축지역과 HUG의 미분양관리지역 등 제도 정비와 조정이 긴요한 상황"이라며 "위축지역 혜택은 청약 자격 기준 완화에 그치지만 HUG의 미분양관리지역으로 선정되면 분양보증 사전심사 요건이 부과되는 등 강화된 조건이 적용돼 제도 전반의 정비와 조정이 요구되며 필요하다면 현재 논의되는 부동산 규제지역의 개정 논의와 함께 진행해야 한다"고 전했다.

현재 조정대상지역과 투기과열지구 등 부동산 규제지역을 '부동산관리지역'으로 통합하는 안이 발의돼 국회에서 논의 중이다. 박 연구위원은 "의안에서 제시한 부동산관리지역은 부동산 과열기 시장 규제를 위한 논의에 집중되어 있으므로 현재 시장 상황에 걸맞은 위축지역에 대한 논의를 동시에 진행하는 것이 좋겠다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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